碧桂園式「高周轉」籠罩中國地產，房子只是快消品？

碧桂園正用「快消」方式做地產

圖/中國新聞圖片網

「聽說碧桂園5個月就能搞定一輪項目周轉。作為央企能這麼快就賣出房子嗎？」5月17日，在央企保利地產召開的股東大會上，董事長宋廣菊聽到了很多關於「高周轉」的追問。宋當即表示要學習「高周轉」，至此，連央企地產一哥也要踏上「高周轉」之路了。

何為高周轉？今年4月被稱為「宇宙級房企「的碧桂園泄露出三份文件顯示：碧桂園正全力加速「高周轉」，文件要求提高加大三四五線城市項目周轉速度、報建速度、供貨速度。4月5日，碧桂園總裁莫斌簽發《關於提高周轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》。4月8日，碧桂園集團專門開了"高周轉"專題會議。網上也隨之流傳出了《集團"高周轉"專題會會議紀要》。4月11日，莫斌再次簽發《關於提高集團各單位工作效率、促進項目高周轉的通知》和《關於項目報建高周轉的通知》。

對於碧桂園項目負責人，高周轉的獎懲制度是：如（土地）摘牌即開工，獎20萬元，每推遲1天，獎金遞減1萬，20天開工，獎金減為0，第21天開工則罰款1萬，逐天遞減，40天開工，罰款20萬元，如果第41天開工，撤職。而對於設計人員，高周轉要求所有三四五線城市的項目，設計院接到設計要求後，當天內出圖（通宵）。

碧桂園正用「快消」方式做地產，其內部熟知的「家法」是：實施「4568」法：4個月賣樓，5個月回款，6個月現金流為正，8個月再投資。開盤銷售實施「789」法：新入市項目，開盤一周內去化不低於70%，買地後，首期開工須銷售80%的存貨，新入市項目，開盤當月去化率要達到90%。

基於此，碧桂園從一家地方房企躥升為「宇宙第一房企」，其銷售額在2013年跨入千億俱樂部，2017年更是高達5508億元，一舉超過恆大和萬科，成為銷冠。

但地產界風雲際會，行業周期說變就變。自2017年3月新一輪樓市調控以來，房企的日子開始變得不太好過。

以碧桂園為例：當宇宙級規模遇到歷史性調控帶來的資金缺口和壓力時，高速周轉無疑是唯快不破的法門。據報道：目前碧桂園的已簽約土地儲備和基本鎖定的潛在儲備加起來足夠再賣6年左右的房子。隨著金融去槓桿以及樓市調控政策的持續深入，各地的「限購」「限貸」加碼，原來售樓處的火爆很難維持。這種局面對於那些高負債、高槓桿、激進拿地的開發商來說，將是一場泡沫過後的煎熬。

高周轉成了房企的「救命稻草」，巨頭猶困，全行業已被裹挾進高周轉的漩渦中。然而，對於中國地產行業而言，「蘿蔔快了不洗泥」會不會變成泥沙俱下的大敗局？

在建築設計界就一直有聲音反對碧桂園式的速度優先。看到「設計院接到設計要求後當天內出圖（通宵）」的要求，有設計師甚至說出碧桂園不配享有設計的氣話，這種以速度為第一要求的做法也會在設計界「人神共憤」，許多專業建築設計機構並不買賬。事實上，碧桂園主要使用的也是自有設計院。面對這樣的設計要求，往往也只能產生「千城一面」的複製作品，或者自誇只有一條產品線，那就是「五星級的家」。

另外，值得警惕是建築質量。按照高周轉的要求：碧桂園土地摘牌到開工時限要求最長40天，從土地摘牌到開盤，要求平均時間是4-5個月——在此期間不獎不罰，極限不得超過7個月。

楊國強稱：「我們低成本拿地，快速開發，配套到位，低價開盤，精裝修交房；我們專註三四線城市，拿凈地，面積要大，付款要分期；拿地的同時，設計基本完成，三個月內必須開工；第四、第五個月可收回資金；後續開發，要視市場銷售進度而定。這樣的速度別人做不到，這樣的把控別人做不到，我楊國強能做到。」

「行業最快」正是獨門秘籍。近年，碧桂園一直在推廣其SSGF工業化建造體系，被稱為新型裝配和建築工業化解決方案。SSGF，即Sci-tech（科技創新）、Safe&share（安全共享）、Green（綠色可持續）、Fine&fast（優質高效）。相比傳統工藝，使用這種工業化建設30層高層洋房開工至交付的基準周期由25.1個月縮短至15.8個月，節省9個月左右。碧桂園還表示：按照新型工業建造體系，平均一層樓只需要5天，比傳統方式節省3天。

但公開信息顯示，截至2017年末，碧桂園在47個區域111個項目推廣使用「SSGF工業化建造體系」，不足全部項目的兩成。

事實上，傳統地產巨頭萬科曾將工業化建造推向極致，其在2016年底佔比達到80%，也曾出現較多問題和投訴，最終選擇走「均衡型快周轉」之路。這不失為一個教訓。畢竟房子是用來住的，安全大於天，高質量發展才是今天的主基調。

今年3月1日，幾十名碧桂園「金海灣（Danga Bay）」業主因不滿房屋質量和小區環境，前往馬來西亞新山市房屋仲裁庭投訴開發商。新山市地處馬來西亞南部柔佛州，與新加坡隔著一條50公里長的柔佛海峽。這些業主來自不同國家，包括馬來西亞、新加坡和中國。他們認為，「金海灣」實際情況與碧桂園廣告宣傳有很大差異。房屋本身存在質量問題，消防等配套設備也不齊全。部分業主希望退房。他們還聲稱碧桂園態度敷衍塞責。儘管在海外，這樣的質量警鐘也不應被忽視。

今天，中國的地產巨頭們已經堪稱宇宙級的規模，但在高周轉和高質量之間，必須找到一條通路，才能真正實現這個行業的轉型與突破。

文/王一凡

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