洛杉磯房產出租記：搶租公寓的洛飄們
紐約、舊金山、洛杉磯的房價，就像中國的北上廣，雖遠比不上北上廣昂貴，但也是美國房價最高的幾個城市。洛杉磯好的區域一套公寓或聯排別墅的錢，可以到佛羅里達、德州等地，買一棟豪宅了。下圖為洛杉磯一處公寓：
洛杉磯Burbank一處聯排別墅區：
洛杉磯的韋小姐在Burbank有套兩室一廳的Townhouse（聯排別墅）。因為要回國一段時間，她不想空置房子，想租出去收租金。
快離開洛杉磯前，她掛了條廣告到Craigaslist上，但沒有把握能否租出去，空置幾個月，就意味著損失幾千刀。沒想到，自小廣告一掛出去，電話不斷，詢問情況的，想要看房子的，忙得不可開交，韋小姐慨嘆，原來洛杉磯的房子有這麼多人搶租！
一點懸念都沒有，非常容易地，樓上兩個卧室很快就被兩中國學生租下了。
剩下一樓客廳，有比較寬大的落地窗，窗帘分割開飯廳和廚房，韋小姐也想出租出去。
一位在附近電影學院讀碩士的印度女孩先來看了房子，她胖胖的，之前和兩個女生合租一處房子，室友不愛乾淨，搞得屋子髒亂差，經常鬧嚷嚷的，她覺得頭疼，想換房子。她對韋小姐的房子很滿意，窗明几淨，整潔有序，但之前被室友騷擾得夠嗆，覺得客廳沒有硬木門私密性不太夠。此後好幾位來看房的西方人，都對這個問題比較在乎。
韋小姐最願意租房的人，是一個德國女孩，她高高大大，對人特別友善，見面就熟，舉止優雅，非常好的溝通能力，想在洛杉磯好好奮鬥，對大多數西方人喜歡的聚會和交際並不熱衷，有非常良好的素養，第一時間就讓人願意和她交朋友。像韋小姐這樣一個來自中國，對人從來都沒法信任的新移民，一見到她都全方位信任，慨嘆這麼好、這麼出色的人，怎麼不去租好一點的房子呢？覺得自己的房子有點配不上她，即使低一點房租都願意租給她。
沒有交押金之前，看房的人還在絡繹不絕地到來。一個30來歲的女導演，也剛到洛杉磯打拚，能說會道，精明得咄咄逼人，很商業化。跟她打電話的時間最長，問一切細節，看房時，專挑各種毛病，是最難纏的人之一。最麻煩是好不容易講好價，又提出要分期付款，每半個月付一次。這個導演讓人內心煩亂，要麼是付款能力有問題，洛杉磯居住不易，做電影的，沒有項目就沒有錢，有些人又沒有積蓄，打一點零工付一點住宿費，這在洛杉磯還真是並不少見。她擔心的是，這樣計較的人，以後產生麻煩的幾率很高，所以不願意租。
有個溫文爾雅的德國音樂家，要到洛杉磯呆一段時間，一邊旅行，一邊工作，價錢並不是很大問題，但因為是男人，室友是女孩，不怎麼考慮就拒絕了。
德國女孩也開始議價，她覺得客廳價位應該比較低，韋小姐臨近離開，委託男朋友處理事情，很快男朋友就為德國女孩降價的事來勸說她，態度完全一邊倒，幾乎是虧本也要租給德國女孩，聽起來巴不得自己有個房子給德國女孩住的感覺。她明白男朋友在德國女孩善於處事、討人喜歡的魅力下徹底淪陷了。她開始不滿，甚至很嫉妒，自己花了這麼多時間才跟男朋友到這個程度，交往幾年，從來男朋友都是鐵杆衛護著她的利益的，這次德國女孩居然幾天就把他拿下了，損害她的利益都在所不惜。她慌了，為了避免更多的麻煩，她決定，德國女孩無論出什麼價，都不租給她了。這樣的好女孩她確實也很喜歡，但是如果輕而易舉就從自己身邊把所有人都拉走，包括自己最好的朋友和男朋友，那自己的損失就太大了！為了不留後患，她表示已經有人租了房間，杜絕了後續可能出現的麻煩。
也有3撥華人看房，兩相對比，韋小姐開始意識到，西方人對價格的敏感程度，其實高很多，再加上那幾天看到一個新聞：舊金山有華人房東，把房子租給一些西方人，房客不付房租，還趕不出去，最後這些房客還集體狀告房東非法改建擴建，要求支付他們2000多萬美元的賠款，房東欲哭無淚，房子賣了都沒有那麼多錢賠。這些房客十分熟悉加州法律是保護房客的，如果房東起訴要趕他們走，會花很長時間，房租也未必能追回；再抓住房東有非法改建的問題，想出了這樣的辦法要求賠償。
韋小姐很怕遇到這樣的惡房客，想想這個區的華人房客還從沒聽說過有這樣的事，於是在中國網站掛了廣告。很快一對年輕夫婦確定短租，一個學生想長租，她選擇了學生，順利把房子租了出去。比起洛杉磯其他地方，這個區安全，自己的房價也定得比較便宜、品質也好，中國房客付款很及時爽快，直到現在也沒有遇到過任何麻煩。
當記者問及洛杉磯是否適宜買房出租時，韋小姐給記者算了一筆賬：按揭2千左右，加上小區管理費、房產稅每月幾百（可抵扣稅費），收房租3千多，如果投資，那肯定是贏利的。
即便自己要住，也能靠租金支付按揭，自己只花很少費用住在洛杉磯，也算每年節約了幾萬。時間長了算白得了一套房子。弊端就是需出租房間給其他人，沒有完整的個人私密空間。投資用的話，一開始就是正向的現金流。
韋小姐的經驗：
1、在洛杉磯選房，在什麼區很重要，她是使用手機APP：Red Zone，來查看每個區的犯罪率和安全程度，Burbank區極少看到紅點，比佛利、西好萊塢、聖莫妮卡等區，也比較少紅點；但是好萊塢區、北好萊塢區、南加大、Downtown、華人喜歡聚集的蒙特里一帶區域，都是紅點、藍點、紫點較多的區域，這些點會即時更新並報告在哪裡、發生了什麼類型的犯罪，如搶劫、性侵、偷盜等，從中可以判斷哪些區域犯罪率較高，不安全。
2、選擇什麼樣的租客很重要，如果感覺糾纏和麻煩，那很有可能未來會有更多的麻煩，寧願不租；
3、從自己的經驗可見，洛杉磯租房的剛需很大，黃帝的女兒不愁嫁。不過如果沒有工作牽絆的話，還是盡量買租售比高的城市的房子利潤更大。如舊金山租售比是16，就需要16年才能回本；洛杉磯約需要15年。不過如果深圳買房，租售比是78.9，就是說把房子租出去，到死也回不了本。佛州一般都在10年左右。選擇投資房產，租售比是值得參考的數據。
業內人士說：
1、美國是一個房產投資的好地方，在全球市場看，有很好的租售比，房產一般都很容易出租。下圖紅色區域是租售比高的區域，包括中國和歐洲部分地方。美國基本都是綠點，是非常好的以租養房的好地方：
2、如果一個城市的租售比在15以下，適宜投資房產出租；但是如果大大超過15，如舊金山和紐約，不如租房住了。房屋越貴資金回報率越低，紐約、舊金山、洛杉磯等城市，房價貴，上漲快，租金上漲速度跟不上房價，資金回報率相對較低。下圖這個洛杉磯Burbank區的2B2B公寓需要49.9萬美元——
2、洛杉磯還有不少28-50萬美元的公寓和聯排別墅，以房養房還是可行的，30萬左右的公寓升值空間也還比較大，比如Universal City 2017年賣出一套37萬美元的2B2B公寓，2018年就以47萬美元的價位售出，獲利10萬美元。所以有些房產尚有不少獲利空間。
洛杉磯好萊塢區就比Burbank區房價便宜，下圖2B2B的公寓就只需要42萬美元，而這個價在西好萊塢區就只能買到1B1B或者Studio：
洛杉磯的聯排別墅和公寓，大多數從網上掛出來到買掉，大約在2周到4周左右。
美國近年租售比低、資金回報率高的城市：
佛羅里達奧蘭多，邁阿密，坦帕。佛州作為最大旅遊省，房價一直未回升到應有價值，這裡的城市被許多機構列為未來幾年房地產投資的最佳城市；
內華達拉斯維加斯，隨著旅遊業強勢發展，需求增大，加上免稅政策好，成為人們喜歡居住的地方；
德克薩斯州達拉斯，德州擁有全美國第二多的全球500強企業總部（54家），也是人口凈流入最多的州，經濟發展強勁。作為德州最大城市，達拉斯成為美國新一線城市；
西雅圖和波特蘭房價已經大幅升漲，但這兩大熱門城市的供需仍不平衡，未來的表現據估計仍會遠超全美平均水平；
北卡羅來納州的羅利、夏洛特，被稱為「美國東部矽谷」，城市群內有很多高科技產業興起，未來發展比較看好；
科羅拉多州首府丹佛也表現搶眼，房價漲幅榜排名第4，得益於其便捷的空中航線、創業氛圍、文化和旅遊產業快速發展等，未來值得關注。
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