溫州炒房團列傳

黑馬智庫，創業必讀

作者丨熊劍輝

4月，朝鮮宣布廢棄核試驗場，朝韓領導人又跨越了「三八線」，讓鴨綠江對岸的一群人立馬亢奮了起來。

一天後，他們開著豪車、打著「飛的」，湧進了丹東這個與朝鮮一江之隔的小城。「你去丹東買房了嗎」，成了炒房團成員之間最新的問候語，他們讓這座城市的房價一夜暴漲57%，環比領漲全國。

提起炒房團，人們就會不自覺地在前面加「溫州」。他們的暴富緣起、花樣翻新，時至今日，仍然在不同的城、不同的人身上輪番上演。

2001年8月18日，150多個溫州人坐滿了三節火車廂，浩浩蕩蕩抵達上海。他們不為旅遊探親做生意，而是在《溫州晚報》的組織下，專程到上海來買房。

為此，上海房產協會甚至收到市政府領導指示：一定要把溫州看房團服務好。這次，溫州人砸下5000萬，讓上海人大喜過望。兩個月後，又一波溫州看房團蒞臨，成交8000萬。

就這樣，溫州看房團在驚人的豪買中，躍上歷史舞台。

溫州人敢這麼干，不是沒有原因的。

上世紀90年代，溫州中小企業異軍突起，大小老闆個個手握百萬，四處為錢找出路。此時，中國房地產業和城鎮化的趨勢漸起，嗅覺靈敏的溫州人迅速捕捉商機，從1998年開始湧入溫州樓市。短短3年，把溫州房價從2000元/平方米炒到7000元/平方米。

但溫州人很快發現，500公里外的上海，才是風險更低、空間更高的地產價值窪地。

上世紀80年代，一批溫州人來到上海北京東路，扎堆開出了上百家電器店，打造出不折不扣的「溫州街」。他們做生意、開市場、安家置業，成為典型的「新上海人」。遙望上海3000元/平方米的房價，溫州人都不淡定了。

很難想像，1994年為振興房價，上海市推出過一個大利好：買房就送藍印戶口，一併解決子女讀書、就業問題。機敏的溫州人大喜過望，看準了機會來搶房，迅速與上海的開發商看對了眼。

零敲碎打的買賣規模小，上海開發商乾脆在《溫州晚報》上投廣告。結果天雷勾動地火，迅速點燃了溫州人的激情。由於人太多，《溫州晚報》乾脆組織了個看房團奔赴上海，就此創造歷史。

人們簡直發現了一塊新大陸，立刻把看房團的商業模式運作了起來。上海開發商迅速在溫州三大報（《溫州晚報》、《溫州都市報》、《溫州商報》）上猛砸廣告，讓報社變成了「看房旅行社」，3年間組織溫州看房團近百次，次次爆滿；《溫州晚報》甚至趁勢成立購房俱樂部，會員一度超過6000人。

「溫州炒房團」迅速橫掃中國，每到一處都掀起購房狂潮，引發的叫好與聲討都不絕於耳。有媒體估算，當年的「溫州炒房團」號稱規模10萬，攜資1000億。這些數字顯然並不確切，但它確實顯示出民間的炒房資本正橫掃一切。

印象中，「溫州炒房團」通常一擲千金，讓人以為個個是老闆，其實並非如此。炒房團成員複雜，老闆、白領、村民都有，甚至包括賦閑在家的太太和老太太。溫州家庭男主外女主內，炒房熱一起，男人們沒空走四方，太太們就帶著鈔票闖天下。

在溫州農村，還有一股令人咋舌的「金融力量」——老太太。她們其貌不揚，卻是村裡公認的資金樞紐，講信用、有地位；誰有閑錢，都會到老太太那去登記寄存，利息高、有保障。借錢融資數百萬，老太太召之即來、揮之即去，信用極佳，以至於被戲稱為「老太太銀行」。這些沒文化的老太太，一度把持著溫州農村的金融命脈，借錢利息則高達20%，也非尋常人都敢借。

溫州媒體則看準了「太太」們手握重金，迅速組織起「太太看房團」。「太太們」猶如旋風，橫掃上海房展會。比對著溫州的高房價，覺得哪兒的房子都便宜。

不管幹什麼，溫州人都愛抱團，做生意、炒房皆如此。起初，看房團是希望買房時能有個商量，一群人共進退，都相中的樓盤肯定錯不了。另外，抱團買房能跟開發商集體砍價，折扣肯定比一個人來得大。

很快，江湖上便流傳起各色溫州人的炒房故事。

2002年，某溫州炒房人以120萬的首付在上海狂買20套商住房，每套約20平方米。然後，他為每套房配齊傢具後出租，以每月每套3000元的租金頂按揭，每個月還凈賺2萬。兩年後，房價暴漲一倍，再將房子全部脫手。這個炒房故事堪稱經典案例，至今被很多炒房人所效仿。

接著，溫州某老闆腰掛35把別墅鑰匙的傳奇紅遍網路。但故事被多家媒體轉載後，腰上鑰匙的數量開始模糊不清，從22把到72把不等。有人表示，確實見過一位腰掛60把鑰匙的溫州炒家，每天唯一的工作就是挨家挨戶收租金，一天兩戶，一月收完。更離奇的是，這位大富豪竟然擠著公交去收租，讓人誤以為是收水電費的。

幾乎所有的售樓處都能傳出大同小異的溫州炒房故事。他們大都是西裝筆挺、面色灰黃的中年人，一口濃重的江浙口音，跟漂亮的售樓小姐站一起簡直自慚形穢，卻在人們最初鄙夷的目光中扔下幾麻袋現金，幾層或幾幢地買樓，讓所有人在財富面前大驚失色。類似的故事越來越多，極富視覺和心理衝擊力。人們在驚嘆於溫州人太有錢的同時，也在飛漲的房價面前失去了任何抵抗力。

炒房團不是老闆們的專利，工薪白領、機關幹部都參與其中。據說蒼南縣某機關幹部，聽說上海有塊好地，被人攛掇著合夥「拿下」，便一狠心一跺腳賣了自家的房，搬進了出租屋。他跟著炒房團合資拿下土地搞房產開發，一年就把110萬投資翻成了1000萬。

溫州人有多狠，炒房前敢讓自己無家可歸；溫州人有多瘋，炒起房來全村全家總動員，老太太都敢來上陣。

「溫州炒房團」迅速「攻佔」上海、杭州，接著開始向全國進軍。他們足跡遍及各大中心與省會城市，後來連二線、三線城市也不放過。他們往往大批採購，連片購買，不為居住，只為收租或轉手套利，儼然成為操縱樓市的資本大鱷。

地產開發商們大喜過望。2004年乾脆在溫州舉辦全國房展會，為期4天，引人10萬，讓所有人大驚失色。5000多平方米的展廳中人山人海，現場簽約的買房人成群結隊。最終，房展會成交額逼近15億，人們第一次見識到溫州人像買菜一樣買房子。

「溫州炒房團」很快被不少地方政府視為「財神爺」。為了讓溫州投資拉動經濟，有的地方不惜提供包機，免費為炒房團提供一條龍服務。他們到後，房價大都會迎來一輪令人驚嘆的上漲。他們究竟是怎麼做到的？

「溫州炒房團」不僅買的多、買的急，他們的炒作手法也不一般。

通常情況下，炒房團先集中拿下幾個樓盤。然後，統一商量出個高價，報到當地的二手房市場掛牌，讓人們感覺到房價漲了。而在炒房團內部，又會訂立「同盟條約」，誰也不許低價出手，否則會被「清理門戶」。由於溫州人愛抱團、重信用，價格同盟這招簡直戰無不勝，足以為拋售房產創造出令人滿意的價格空間。

很快，有人覺得不過癮，乾脆在樓盤邊開家地產中介公司，專註炒高自家樓盤。本地人只見房價飆漲，不知內在玄機，時間一長，漸漸也認同了高價。

來自溫州農村的大量小炒家，則以家族或同鄉集資參股的方式，參與到這場史無前例的炒房盛宴當中。他們集中大筆資金，以口頭託付的形式委託給牽頭人，讓他跟隨炒房團四處豪買。炒房委託人則見識不凡，不僅懂得觀察各個城市的城市規劃、政策風險、樓盤地段，還會特別考察當地的二手房市場，估計有無炒作空間、退出機制，絕不做無謂冒險。而一旦看準，便會迅速出手，聯手殺價後又聯手提價。這種集資炒家最看重風險，有時候為了快速獲利，甚至會直接轉手賣給其他炒家，賺的就是個萬無一失。

即便本金極少的「房蟲」，也有獨有的炒房之道——炒房號。他們看準了熱銷樓盤後，或給售房員回扣直接拿房號，或一天100僱農民工排隊拿號，再以數千或上萬的價格將房號轉賣。這種炒作方式極其經典，至今都能見到這種炒作手法的各類翻版。

2004年，溫州幾乎陷入「全民炒房」。而全國性的房價上漲，使老百姓對房價怨聲載道，人們開始炮轟「溫州炒房團」，認定他們正是炒高房價的罪魁禍首。

但「溫州炒房團」所過之處，當地百姓也在恐慌性上漲中飛奔入場，並掀起了新一輪漲幅。這種互為因果的糾纏，讓人完全理不清其中的是非。

當年，中央政府對於房地產的暴漲已經極為憂慮。但就在令人擔憂的2005年，「溫州炒房團」進京了。

長久以來，北京被「溫州炒房團」視為「禁地」。這其中，有對政治中心的一份敬畏，另一個原因則是當年北京二手房市場遠比上海、杭州等地落後，套現不便。另有種說法，90年代大批溫州人曾在北京爆炒期貨、遭遇慘敗，從此將北京視為「破財之地」。

2005年，長三角地區房價飆升，北京成為典型的價值窪地。多個樓盤驚現「溫州炒房團」排隊掃樓的身影。半年間，溫州流向京城樓市的資金就高達50多億。

此時，另一支實力雄厚、姿態低調的炒房團也潛入北京，這就是以煤老闆為主力的「山西炒房團」。他們開豪車買豪宅，在北京最高檔的樓盤出沒，遠非常人得見，卻一度驚動了建設部。

溫州人北上，山西人南下，就此奠定當年兩大炒房團的炒作格局。

政府的憂慮迅速升級，重拳打擊「短炒房」的政策迅速出爐：央行率先出手，調整住房貸款利率；接著，上海、深圳等地銀行叫停「一年內轉按揭」，要求短炒賣家必須先付清銀行貸款，遏制投機。

調控來勢很猛，不少媒體開始正式宣告「全民炒房時代終結」。

起初，調控效果並不明顯。大量地下「墊資」公司悄然湧現，讓變相「轉按揭」大行其道；炒房客只要適當提高首付比例，就能將調控效果規避於無形；更令人啼笑皆非的是，銀行間雖然停辦了轉按揭，但買賣雙方要是在一家銀行辦貸款，竟可以照辦不誤。

當然，持續性的宏觀調控，終於讓樓市漸漸變冷。「溫州炒房團」中，有人勝利出逃，有人高位套牢。媒體則選擇性報道部分被套炒房人的慘狀，以印證調控政策的巨大效果。但總體說來，「溫州炒房團」並不比其他買房人處境更差，他們入市更早、買價更低、融資能力更強。而不少本地跟風的炒房人，既沒有「溫州炒房團」的資本實力，又沒有更多的融資渠道，只能在這輪調控寒冬中獨自苦捱。

調控在深入，「溫州炒房團」也很快有了新玩法。

2006年，一些「溫州炒房團」在北京繼續掃樓。他們拋出幾十套房的大單，要求開發商提供7.5-8折的優惠。這與人們熟知的炒房套路沒什麼不同。但達成交易後，手法開始大變。

折扣談妥後，炒房人會象徵性地先交一部分訂金，但並不急於簽合同，目的是為了找到真正的買房下家後，直接轉手更方便。要是實在拖不下去，也只會簽合同付首付，但不會辦理按揭，這樣下家按加價後的首付直接付款給炒家即可，徹底規避了政策中不允許的轉按揭問題。而前期簽訂的購房合同，則由銷售人員直接撤銷、變更。

這其中，最大的技術難題是撤銷買賣合同。

按規定，合同一簽訂就需要在政府管理部門備案，撤銷並非易事。但對「專業」的銷售人員來說，撤銷合同的理由大把，購房人身份資格有問題、銷售人員疏忽導致合同出問題等，都是最正當的理由。合同撤銷後，銷售人員便會與下家簽訂新的購房合同，下家交完首付款後，炒房人就能與銷售人員分成了。

這種炒房手法極為隱蔽，且規避掉了所有的政策風險和交易稅費，深受售樓人員歡迎，因而在部分「溫州炒房團」中大行其道。而炒作模式一旦成熟，炒房團甚至與開發商心照不宣，交完訂金後啥也不用干，剩下事自然有人會辦得妥妥噹噹。至於售樓找下家這事，真正的買房人根本不知道自己買的房子是開發商的還是炒房團的，挑中一套就退一套，炒房團可坐收漁利。

在北京，有樓盤甚至出現過100%被退過的情況，這顯然是炒房團興風作浪所致。

2005年的地產調控，總的說來對炒房團影響有限。一些炒房人靠著鑽空子得以幸運躲過，於是對國家政策開始麻痹大意，認為調控不過如此。他們繼續在樓市大抄底，卻與2006年的「國六條」、九部委的「37號文件」撞上，頓時傻了眼。大部分溫州炒房人開始直面寒冬，少部分人默默在房價更低的二三線城市出手商鋪，尋求其他機會。

調控風正緊，2007年的風頭卻被一支新崛起的勢力搶了去，這就是深圳炒房團。

他們在深圳打拚多年，成為財富新貴後，先是在惠州、東莞、廣州等周邊城市狂買，接著返回各自家鄉的省會城市豪購，或自住或孝敬父母，又有衣錦還鄉的高調得意，因此被人們戲稱為「還鄉團」。

深圳炒房團遠比「溫州炒房團」複雜多樣。他們以四川、湖南、湖北人為主，重慶、成都、武漢、長沙等中心城市成為他們「掃蕩」的重點。有媒體極度渲染深圳炒房團更加可怕，甚至有出手買下1300套房的「神跡」，一看就是子虛烏有。但各地房價飛漲，人們內心很需要抨擊這樣的「害群之馬」，以宣洩對高房價的極度不滿。

長沙人的抵制最激情火爆，不少小區和街道都打出「抵制深圳炒房團」的橫幅，更有人發出《深圳炒房團滾回深圳去吧》的網路熱帖，令深圳炒房團一時人人喊打。但普通百姓對高房價的焦慮憤怒也只能如此發泄，指責炒房團，邏輯上很合理，行為上更安全。

此時，最能與深圳炒房團內心共鳴的，大概就是「溫州炒房團」了。地產調控讓真正的溫州炒房人極盡隱忍、奮力解套，但全國各地的開發商卻開開心心地「炒」起了「溫州人」。

許多樓盤開盤前，竟赫然打出「歡迎溫州看房團」的橫幅，讓本地人神經緊張。殊不知，這時的「溫州炒房團」大多是「李鬼」，他們其實是靠表演來哄抬房價的。

「溫州房托團」成為某些開發商導演的炒房真人秀。他們以幾百塊一天的「工資」，拉幾百個溫州人到樓盤表演。在「歡迎溫州置業團」橫幅下，「溫州老闆」擠滿售樓處。開發商要求「表演團」人人穿西裝，手拿軟中華，甚至有「台詞」要求，比如要說「整層買是不是能打折」，語氣要表現出「這個地段房價是跌不下來的」。表演結束後，就能拿著錢和禮品走人。

據說「生意」最忙時，房托們還要趕場，出場費甚至與樓盤銷售掛鉤，每人從幾千到上萬不等。接著，開發商就發動媒體廣而告之，把「溫州炒房團」出手的盛況大肆炒作，效果屢試不爽。

「溫州房托團」的戲碼在社會上演繹多年，雖然早經央視曝光，但在各地仍有上演。不少買房人都因此「上當」，但極少有人去揭露抱怨，畢竟「上當」的買房人，如今都成了高房價的直接受益者。

假炒房團興風作浪，但真炒房團並沒閑著。他們的炒作手法步步升級，令人嘆為觀止。

2008美國爆發次貸危機，中國的調控如火如荼，炒房被套的溫州人卻固守著價格同盟，與開發商一起「不降價」。然而，連開發商都快扛不住了，不回籠資金就得死。於是，萬能的「溫州炒房團」再度出手，變身「借貸團」，自己賺錢的同時又幫著扛住了高房價、挽救了一些中小開發商。

此時，一些資金雄厚的炒房團變身私募基金。他們坐擁數十億，專在房地產市場漁獵半拉子工程和爛尾樓，不再幾十套房那樣小打小鬧，而是整個樓盤、多個項目的大規模運作。表面上他們還是整層整片地豪買，實際上醉翁之意不在酒，乾的是為開發商套取銀行資金的活，同時為自己博取無風險利差。

這種炒作手法匪夷所思，操作手法則令人叫絕。比如，中小開發商在臨近年關時，現金流將近枯竭，炒房團便買上一片房，讓開發商拿到20%-30%的首付款，並從銀行拿到貸出的剩餘房款，就此度過難關。

但炒房團並不是真買房子，他們與開發商還有秘密條款：首付款其實是給開發商的借款，每月需支付高達5%-9%的利息；銀行貸款仍要開發商償還。至於房子，開發商可以視資金能力，尋機回購。如果借款協議到期，開發商仍無力回購，那麼炒房團將會以5-7折的價格擁有房產。

顯然，法律不保護這種變相高利貸，但「溫州炒房團」已經謀劃好了一切：利息會折價計入首付款中，表面沒有任何違規。這種借貸方式，實際上是炒房團與開發商的一種對賭：炒房團賭的是房價不可能再度大降，並賺取無風險的利息；開發商賭的則是樓市能在借款期內回暖，同時維持住樓盤高價，扛過地產調控的冬天。

房價走勢的歷史證明，他們都賭贏了，再次賺得盆滿缽溢。

2008年年底，伴隨著「四萬億計劃」和「國十條」，各路炒房團再次撲向樓市，迎來房地產的觸底反彈。

炒房團從此失去新鮮故事，重複著以往的循環：繁榮時四處搶樓，調控時又隱匿躲藏。媒體筆下，炒房團「覆滅」好幾次，次次都「退出歷史舞台」，卻在一遍遍房價暴漲中，刷新人們的世界觀。

中國的房價堅決而穩步地上升，越來越多的人不再等待，孤注一擲地搭上了「地產飛車」。全民買房，讓炒房團界限模糊。買了房的人，在成為高房價受害者的同時，又慶幸自己是受益者；沒買房的很多人，如今已經不指望這事了。

2018年4月，丹東的房價借著朝韓和解衝上雲霄，在遭遇瘋搶的「溫州城」等樓盤背後，再度浮現出溫州老闆的神秘身影。

「打電話訂兩套」、「打飛的來買房」，甚至有人花兩億元整棟掃樓，讓丹東房價兩天暴漲57%……外界紛紛感慨，還是原來的配方，還是熟悉的味道。

就在炒房團還憧憬著丹東房價「破萬」之際，卻迎來丹東嚴格限購的政策。5月25日，特朗普突然宣布朝美首腦會談取消的「噩耗」，在某種程度上對炒房團形成「關門打狗」之勢。顯然，炒房團沒能修好國際政治這門課。

「房住不炒」的新時代，這個團體依然書寫著最荒謬離奇的財富故事。而只要房價還在上漲，炒房團的幽靈仍將永遠遊盪。

* 本文由華商韜略（ID：hstl8888）授權i黑馬（ID：iheima）轉載，作者：熊劍輝，如需轉載請聯繫原作者。讓創業不再孤獨，提升普通創業者的成功率，歡迎關注i黑馬。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！