多倫多房價下跌，市府稅收增加，這不是欺負房東嗎？

多倫多房價下跌，市府稅收增加，這不是欺負房東嗎？

過去這些年的房地產牛市裡，多倫多的財政預算嚴重依賴土地財政，大量的土地轉讓稅讓市政府肥的流油。

一些分析師警告多倫多市政府的收入與房地產的正相關性太強，甚至有人把多倫多的預算稱為房地產的賭博預算。

一般而言，多倫多土地轉讓稅的25%來自商業地產，75%來自民居地產，可見民居房地產對於多倫多市政府的重要性！

有目共睹，在過去一年裡，多倫多的房地產市場走弱，分析師開始擔心，維持市政府主要收入的土地轉讓稅將會下降，房地產的牛市造就多倫多的土地財政，房地產的熊市同樣可以毀掉多倫多的財政預算。在預算赤字惡化的情況下，市政府將會大幅提高房產地稅，減少市政服務。

今年前幾個月的房價同比下降，讓許多市政府官員擔心土地財政收入受到重大影響。現在看來，這種擔心是多餘的，根據多倫多財政官員Joe Farag的報告，今年前三個月，多倫多市政府的土地轉讓稅收入為1.56億加幣，比預期的目標大幅上漲24%，原來市政府預計可以收到1.26億加幣。

雖然多倫多房價下跌，可是市政府的土地轉讓稅卻一分都不少：今年第一季度，多倫多市政府的土地轉讓稅收入，不僅沒有下降，反而超過預期3000萬加幣！

市政府官員普遍比較樂觀，雖然多倫多平均房價較去年下降，但是2018年多倫多的土地轉讓稅還是可以完成8.187億加幣，這是去年房價最高峰值時刻的政府收入水平！

根據多倫多市政府官員的說法，民居房地產市場的走低，並未影響到收入，其中一個原因是就業市場非常強勁，加拿大失業率水平目前在多年的地位徘徊，因此商業地產欣欣向榮。第一季度中，多倫多八筆大型商業地產交易的稅收，提振了整個季度的市政府收入！

商業地產特別是工業類的十分活躍，地產服務公司Cushman & Wakefield的分析師表示，這可能是我們在過去三十五年里沒有見到的興旺景象！

士嘉堡的議員Gary Crawford表示，雖然很多人擔心多倫多地產的天塌下來了，事實是我們到目前為止還可以應付。

不過另外一位議員Gord Perks則批評市政府過度依賴房地產和相關的稅費收入，第一季度的數字並不能保證多倫多可以一直獲得這樣的收入，房地產放緩的問題將在未來幾個月甚至一年內顯現出來，那時候多倫多市政府就只有靠增加地稅來維持收入。

Perks 表示，很明顯的一件事是，我們不會一直這麼幸運，房地產基本面的問題讓我深深憂慮。

其實，在過去幾年地產市場火爆的時候，一些經濟學者就呼籲，多倫多市政府應吸取石油省份的教訓：過去阿爾伯特省依靠石油收入多麼風光，一朝石油價格暴跌，省政府立即陷入財政困難。

多倫多市政府這幾年的房地產的收入雖高，但也如同石油收益般並非長期穩定的來源，因此應該趁房地產市場好的時機，建立起儲備基金，為將來房市轉淡做好準備，否則政府一味透支，將來會陷入石油省份同樣的困境。

無奈我們的民主選舉制度，決定了政客的態度，每個當選的市長，省長在連任方面都相對渺茫，四年後誰來當家，如何維持可持續發展，不是當下考慮的事情。

於是，大家幾乎都在任內將公共資源竭澤而漁，盡量討好選民，浪費一個城市，乃至一個國家的長期發展的寶貴資源，這不能不說是一個缺憾！

多倫多地產據的數據顯示，今年四月份大多地區的平均房價較去年同期下降5%。多倫多市政府官員Peter Wallace警告說，土地財政的收入並不穩定，將會隨著地產市場的起伏而變化。

一些理性的議員指出，多市支出增長速度比收入增長速度更快，市府需要使用土地轉讓稅的收入填補預算的短缺。

確實如此，市政府的收入今年沒有受到地產市場的影響而出現下降，不過支出費用的增加，還是將令多倫多市政府在2018年陷入1000萬加幣的赤字。原因是市政府增加了許多開支，特別是為無家可歸的人群，難民救助，以及相關增加的市政服務和警察治安費用上升！

從市長庄德利的態度看，將來多倫多地稅很可能會與通脹掛鉤，地稅上漲的趨勢才剛剛開始。目前多倫多地稅水平並不高，甚至可以說處於歷史低位。

那麼，在政府增加地稅後，許多房東都會將房租上漲，這無疑是從社會的基本層面燒了一把火，很多租房的人們費用上漲，帶動基礎通脹！於是形成一個怪循環，地稅漲，房租漲，房租漲，通脹升，通脹升，央行加息！通脹再升，地稅再漲，地稅再漲，房租再升。。。。。

多倫多目前正處於向租金導向型房地產市場過渡的邊緣，房租的暴漲，使得租金管制的問題再次被政客們作為撈取選票和吸引眼球的政治資本。

面對火燒眉毛的房租上漲，多倫多政府正在考慮對房租實施全面控制-Rent Control，通過行政措施保護租客利益，如果通過法案的話，租金上漲將被限制在1.8%！

今年二月份，多倫多市議會以31票對11票的絕對優勢，通過了調高多倫多房地產地稅2.1%的決議。這一政策將使得多倫多的房東們今後每年每戶增加81塊加幣的稅賦！如果考慮到城市基建基金的費用，這次的地稅上漲幅度達到2.9%！

那麼政府一方面對於房租限價，另外一方面卻增加地產稅，以及各項稅費，並且還把稅負指標與通脹掛鉤，地稅上漲2.9%，租金上漲卻限制在1.8%，這不是擺明了在欺負房東嗎？

注︰文中提及產品只作參考，不構成推薦。閣下投資前需評估個人風險承受能力，並與專業投資人士商榷為準。

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