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置業顧問突然慌了!50天,洶湧熱錢洗劫了這個城市!

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防城港市。估計大部分人都沒有聽過這個名字。

這是位於中國西南邊陲的一個地方,是廣西自治區下屬的一個地級市。與越南接壤,從市區到中越邊界只要50公里,開車50分鐘。

這是一個市中心只有三個條主幹道;全市一共三個下屬行政區的小城。2017年的GDP只有741億元人民幣,在整個廣西的排名中只能位居第11位。全市人口只有90萬,介于吉布地和斐濟之間,在中國城市人口排名中在300名開外。

很長一段時間以來,這裡的最高學府是防城港市高級中學,在2012年,廣西財經學院防城港校區正式揭牌成立,算是結束了防城港市沒有高等院校的歷史。

這個城市最大的外來開發商是將紅旗插遍全中國的恆大和碧桂園,央企中冶和民企龍光也開發了樓盤,曾經名列招寶萬金的金地開發了一個商業綜合體。

除此之外,這裡便是本地或者無名開發商的天下了。

以上這些,都說明了這個城市的小,以及名聲不彰。

但就是這樣一個小城,在短短的50天內,房價從均價5000-6000以跳躍的姿態,升到了均價9000-10000。

這是一個典型的、深刻反應當下中國地產現狀的城市案例。

在這50天內樓市發生的驚人變化,甚至連當地置業顧問都感到恐慌不安、無法承受,但是,一切都已經成為既定的事實。

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我們先來看一下防城港主城區的基本情況。

整個防城港被分為兩個部分:

一個是居住區,包含防城區老城、新的行政商務區和港口區老城的西灣豪宅區。

另一個則是產業區,包含三大產業,以防城港為主的港口產業,以企沙工業園區為主的工業產業,以江山半島為主的旅遊產業。

無疑,在以上這些產業中,港口和旅遊業對於外地投資者才是關注的重中之重。

因為前者關係到在這裡買房投資前景,後者關係到在這裡買房的度假居住前景。

我們先來看旅遊業。

我們花了一上午的時間,去看了整個江山半島,結果就像是去了荒山和野海。

這是江山半島上的4A級景區,被評為受歡迎程度第一名的白浪灘,不吹不黑,這是我見過的最差盡的海灘。

這是江山半島上的另一個旅遊景點怪石灘,一堆亂石几條漁船,你停下車漁民就圍了上來,「出海吧,300元兩位」。

接下來我們看港口。

這是2017年全國港口貨物吞吐量排行

最多是寧波舟山港,吞吐量達到了10.1億噸。

其實這裡面也是有學問的。你問,這10大港口裡,誰的遠期概念性最強?就像我們誇一個需要努力的年輕人說,加油干,你很有前景。

毫無疑問,最有前景的那個不是這前十大里的任何一個,而是沒有上榜的防城港。

而2017年防城港的貨物吞吐量是多少呢?3.21億噸。比第10位的營口港少了一點點。

但是這裡的置業顧問說了,不怕,這裡正在建新港,新港的設計是多少噸呢?10億。直追第1名的寧波舟山港。當然,規劃設計是一方面,實際吞吐又是一方面。

防城港最主要的作用是什麼呢?

防城港始建於1968年3月,當時作為援越抗美海上隱蔽運輸航線的主要起運港來建設,被稱為「海上胡志明小道」的起點。防城港是中國的深水良港,是中國25個沿海主要港口之一,中國西部地區第一大港,西南地區走向世界的海上主門戶,是鏈接中國—東盟、服務西部的物流大平台。——來源《百度百科》

這裡已經說的簡單明了,就是中國大西南的出海口,以及中國—東盟的貨物集散物流港。

要炒概念的話,這才是防城港市最大的概念:港口+東盟貿易區。

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我們的防城港調研主要看了三個片區:港口老城區、西灣豪宅區、中央商務區。

調研路線走的是一個閉環。起於港口老城區最南端,順著東興大道一路向北,往後從江山大道往西,再從金茶花大道一路向北去防城區老城,回來時沿著北部灣大道一路向南,止於港口區西灣豪宅區。

港口區老城

因為港口老城區幾乎無新房在售,所以我們選擇東灣沿岸,順著東興大道一路向北。

東興大道因為處於港口物流區,所以整個片區非常的髒亂差,大車橫行,人煙稀少,我們在這見到了非常多的爛尾樓。

整條東興大道上,都有非常多的大車

爛尾樓

在東興路上眺望企沙工業區

中央商務區

在這個片區我們重點看了一個盤,這個盤的名字很霸氣,就叫做北部灣CBD。這是個千畝大盤,也是中央商務區商務配套的承建商,包含了一座地標建築,350米高的摩天大樓。

整體沙盤

所以這1300畝地佔據了整個中央商務區的最好的位置。防城港一共有三條主幹道:江山大道、金花茶大道,北部灣大道。這1000多畝地沿著江山大道一字排開,綿延一公里多,正好佔據了江山大道和金花茶大道十字交叉的核心位置。

這個盤簡直就是防城港城市建設的一號工程。

整個項目因為佔地太多太大,被一條江山大道分為了南北兩個地塊,兩邊同時開發,有住宅、公寓、寫字樓、商鋪。產品不同,分給了數家代理公司。

北地塊工地,似乎停工,詢問置業顧問,說因為天要下雨,休息了

南地塊

更神奇的是,這個項目有著眾多的售樓部,單單北地塊,在一公里的江山大道上,竟然聚集了五個銷售中心。

我們先去了北地塊的一個售樓部,這裡主要在賣小戶型。40平一房,50平一房,60平兩房。

70年產權的公寓,5月初售價還是6900,5月底卻已經是9200,簡裝。而loft公寓更高,還要賣到10500。

這裡也是雙合同,精裝修需要一次性付到首付款里。這裡的首套貸款限額,每平只能貸3500元。二套首付70%。

我們又去了南地塊。6月中旬開三棟住宅,均價10000。但115平之下的必須全款,115平之上的才可以按揭,二套首付40%。毛坯。

一切都以海南全島限購的4月22號為節點。在422之前,南地塊的住宅是賣均價5500,在422之後的5月,住宅賣到了8500,6月再開,預計均價10000。

防城區老城

毫不誇張地說,防城港老城是我見過的地級市中,最差勁的一個,非常像去年在環京考察時,我所見到的那些河北的縣城。

老城街道

老城街道,令人詫異,這是一個不喜歡安裝紅綠燈的城市

但雖然髒亂差,但毫無疑問,這裡卻是防城港主城區的主要人口聚集地。

防城港全力打造港口區,但是卻一無學校,二無商業配套,所以當地人本不願意來。

目前這的房價均價4000-5000,全部為本地小開發商。

西灣豪宅區

在海南限售之後,這裡的樓盤因為在整個防城港市品質最好,所以成為了外地投資客的主戰場。

目前基本全部封盤,捂盤不售,無房可買。

西灣

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目前整個城市的樓市基本面一共分為三個部分:

中央商務區均價9000-10000;

港口區的西灣豪宅區基本全部封盤,如果不封盤肯定全城價格最高;

防城區老城均價卻只有4000-5000,這已是跟著大盤漲過後的價格

這就是整個城市的鄙視鏈。

這是一個被眾神洗劫的城市。來自全國的投資客一起撐起了原本數年不漲的樓市的瘋狂。

在這裡,外地投資客佔據大多數,然後是來自省內的投資者,再然後才是本地人。本地人看到外地人蜂擁而至,房價開始跳漲,於是開始恐慌跟風。

但最終,還是海南成就了這裡。422海南全面限購之後,十萬海南銷售外流四散,去了雲南很多人,也去了東南海岸線很多人。他們來到這些地方,也帶來了那些一直跟著他們的客戶。

多種效應之下,原本平淡的市場被迅速沖熱。看房團一大巴車一大巴車被來了過來。

北部灣CBD的售樓部里坐滿了看房的人群

那些本地的開發商們,如同是在大街上走路忽然被錢砸著了一般。他們看到這麼多人來買房,迅速開始漲價。

先漲200,大家瘋搶;再漲500,大家依然瘋搶;於是乾脆來個大的,直接漲1000看看效果,沒想到依然被瘋狂一空。

這下反倒是置業顧問被嚇著了,哪裡見過這樣的陣勢,頭天晚上還是7000,第二天早上醒來,房子已經過9000了,心裡惴惴不安。

其實這個時候能看出來哪些開發商聰明,哪些開發商比較傻。比如說北部灣CBD,再比如說碧桂園,就會趕緊趁著這個機會出貨撈錢,誰能知道行情會持續到什麼時候?誰又能知道將來不會出什麼幺蛾子!

落袋才為安。

但更多的本土的中小開發商卻只會封盤,他們覺得將來房價肯定會大漲,現在著急出貨,肯定少賺很多,傻子才出貨呢?直接封盤不售,等!

這個時候,誰是聰明者,誰是傻子?無人能知!在人性面前,一切數據和預測都是虛妄的!

這裡也真的是一個很神奇的城市。比如說紅綠燈,不知為何,這裡的政府非常不喜歡安裝紅綠燈,過路口時,一切只能全憑人品開車。

並且新區配套非常缺乏,導致人們寧願住在擁擠雜亂的老城,也不願意住環境優美、居住品質天差地別的海景房。

但儘管這樣,老城房價卻沒有超過5000,而新城卻已經在短短50天內,從5000漲到了9000。

這就是資本的力量,或者俗氣一點說,這就是錢的力量。金錢永不眠。

人們還在不斷湧入這個被短期爆炒的城市,一大巴車一大巴車的來。很肯定,他們每一個人都信心滿滿躊躇滿志,相信將來的結局註定美好。

祝福這些前來淘金的人們,也祝願每個人都有一個美好的前程!

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