辦公樓當商住樓出售 南充一開發商被判賠46萬元

南部和順慶的5位業主， 聯合在順慶區購買了6層非住宅房屋， 在與開發商簽訂購房合同時， 約定規劃用途為「商住」。但在國土資源局辦理土地使用證時，才得知土地用途實際為「辦公」。 為此，5業主將開發商告上法庭。昨（28）日，記者從順慶區人民法院獲悉，該院日前認定被告存在欺詐，依 法 判 決 賠 償 差 價 損 失46.37萬元。

Part1 合同有詐「商住」變成「辦公」

2011年秋，南部縣與順慶區的5位居民謝某、刁某、王某等5人，決定聯合購買南充市某房地產公司開發的位於順慶區S小區一棟非住宅房2至7層房屋。當年11月1日，房產公司與謝某等5人簽訂了《商品房買賣合同》 一式七份，合同約定，房產公司將位於S小區的一棟非住宅房出售給謝某等5人，建築面積為1786.24平方米，房屋產權性質為非住宅，土地性質為出讓，規劃用途為商業、 住宅， 售價為900萬元。當天，雙方簽訂了《商品房交接書》，爾後房產公司將5名業主所購房屋交給了他們。

2012年3月，謝某作為5名業主的代表， 向房產公司出具了承諾書一份，承諾書載明「本人購買的S小區辦公樓一幢……」。5名業主隨後辦理了房屋所有權證。據5位業主稱，買到這些房屋後，他們均以為這些房屋的土地性質為商住房。但2012年開發商到南充市國土資源局給他們辦理權屬證書時，卻不是這麼回事。6層房屋分前後兩次辦理，第一次在辦理2、3、7層土地使用證時， 載明土地用途為「商住」；可第二次在辦理4、5、6層的土地使用證明， 土地用途卻成了「辦公」。拿到土地使用權屬證書後，他們感到不解，就在他們準備找國土局交涉時，更讓他們沒有想到的是，國土局卻下發文件， 明確稱2、3、7層原登記為「商住」是因為工作疏忽造成的，這3層也應為「辦公」，通知予以更改。謝某等業主向房地產管理部門進行諮詢，辦證部門答覆說，開發此幢房屋的房產公司原申請登記備案手續就是「辦公」，如果申請辦理商住登記備案手續，還需補繳土地出讓金48萬元。2016年6月13日，謝某委託一房地產評估諮詢公司，對位於S小區所購的房屋分攤土地面積257.3平方米的市場價值進行評估，該公司作出評估報告書認定「商業用途與辦公用途差額為46.37萬元」。

Part2 原告起訴 被告反稱違約

2016年7月5日，謝某等5名業主向順慶區人民法院起訴出售給他們房屋的房產公司，該院立案受理後，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。

5原告在法庭上訴稱：原告購買被告開發的順慶區S小區項目的非住宅房2、3、4、5、6、7層房屋，在簽訂購房合同時土地性質為出讓， 規劃用途為商住， 原告繳清了房款並辦理了房屋所有權證， 但被告給原告辦的國有土地使用證上載明的土地用途卻為「辦公」，明顯與合同約定的「商住」不符，被告房產公司的行為已嚴重違約。 經委託土地評估部門對所購房屋的土地規劃用途「辦公」和「商住」的差價作出評估，兩者差價為46.37萬元。被告的行為與雙方簽訂的買賣合同約定不符，明顯存在欺詐，嚴重損害了5原告的合法權益，請求判令被告賠償原告經濟損失46.37萬元並承擔房款總額2％的違約金18萬元。

面對原告的指責被告稱， 雙方交易房屋時，謝某購買的就是辦公樓。國土證分成兩批次辦理，前後有差異，是因為原告沒有按時付款造成的， 是原告自己違約在先，本公司沒有任何責任。因謝某本身購買的是辦公樓， 第一批次辦證時辦成了商住，不管對錯，均不侵害其利益，第二批次辦成辦公， 原告本身購買的就是辦公，符合雙方約定。原告要求賠償於法無據，請求駁回原告的起訴。

Part3 認定欺詐被判賠償差價

本案被告在出售房屋時是否存在欺詐違約是雙方爭議的焦點。對此，法院認為：原告等5人購買的被告公司開發的非住宅房規劃設計明確為辦公樓，國土局登記的地類用途亦為辦公（另3層登記為商住的已明確為疏忽所致，已通知更改），而5原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》約定的土地用途為商住，雖然均屬非住宅用地，但「辦公」「商住」在價值和使用價值上還是存在差異的，四川一房地產評估諮詢公司認定兩者的差價為46.37萬元，該公司具有房地產估價機構資質，對其鑒定評估結果本院予以認可。被告出售給5原告的商品房土地規劃用途與合同約定名不副實，存在欺詐，被告應對此承擔相應的民事責任。但原告要求被告承擔房款總額2％的違約金的請求沒有合同約定，本院不予支持。

日前，該院作出一審判決，被告房產公司賠償5原告46.37萬元。(記者 何顯飛)

律師說法：履行合同不合約定 造成損失當賠償

律師雷震：《合同法》 第一百零七條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、 採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」第一百一十三條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的， 損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失， 包括合同履行後可以獲得的利益， 但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。」本案中，被告出售房屋的土地性質不是合同約定的「商住」而是「辦公」， 給原告造成了46.37萬元的價差損失，故法院判決照價賠償。（記者 何顯飛 整理）

來源：南充晚報 編輯：南充新視界

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