漲漲漲！美國房價漲幅12年來最大，真正的原因是？

最新 05-30

今年一季度美國房屋價值同比增長8.7%，達到21.56萬美元的中位數，或創2006年6月以來最快增速。結合房貸利率上揚，導致4月成屋銷售意外回落，但成屋房價中位數連漲74個月。

據華爾街見聞報道，美國知名房產信息平台統計，自去年4月以來，美國房屋價值增長了8.7％，增速為2006年6月以來最高（當時年化漲幅為9%），至中位數21.56萬美元。

房價大漲的趨勢也得到了美國聯邦住房金融局（FHFA）的統計證實。官方數據顯示，今年一季度美國的房屋價值同比上漲6.9%，全美50個州和首都華盛頓特區都見證了房價同比上揚。

（上圖來自華爾街見聞數據頻道）

FHFA統計發現，一季度房價同比增速超過10%的州有：內華達州（13.7%）、華盛頓州（13.1%）、愛達荷州（11.1%）和科羅拉多州（10.6%）。申請房貸再融資的美國人比例漲至61%，創2008年三季度以來最高。

在美國35個最大的住房市場中，有21個的中位數房價已經超過了十年前房市泡沫鼎盛時期的最高水平。例如，加州聖何塞、舊金山、拉斯維加斯、西雅圖、得州達拉斯-沃斯堡地區、亞特蘭大、奧蘭多和南卡夏洛特等新興熱門城市，房價同比都呈現了雙位數漲幅。

具體來看，在加州的聖何塞市（San Jose）、拉斯維加斯和西雅圖市，房價漲幅最快。在拉斯維加斯，一年內房價漲幅達到16.5%，而西雅圖房價則實現13.6％的增長。加州城市薩克拉門托（Sacramento）和里弗賽德市（Riverside）是房租漲幅最快的城市。

今年春天購房季顯示了強勁需求和供應趨緊，由於新增住房建設緩慢，惡化了供給狀況，剛登記出售的房屋賣出速度更快。減稅政策和薪資上漲也令美國人開啟「花錢模式」，助漲了買房需求。

供給不足，已成為美國房市現狀的代名詞。據全美地產經紀商協會（NAR）統計，美國4月成屋銷售總數為年化546萬戶，環比下跌2.5%，遜於預期的降幅0.9%和3月增幅1.1%，扭轉了此前兩個月連漲的走勢，並連續兩個月同比下降。

（上圖來自華爾街見聞數據頻道）

當月的成屋房價中位數為25.79萬美元，同比增長5.3%，連續第74個月同比上揚。金融博客Zerohedge指出，美國成屋售價增速已是薪資增速的一倍。按目前速度，現有庫存在4個月內售罄，小於去年同期的4.2個月，維持健康的供需平衡需6-7個月的房屋庫存，代表當前供小於求。

值得注意的是，新上市銷售的成屋平均在26天就會售出，低端市場尤其供應緊張。這一數據也小於2月時的30天和去年同期的29天。4月有57%的成屋不到一個月就售出，也部分導致全美四大地區的銷售量環比沒有增長。

NAR首席經濟學家勞倫斯?雲（Lawrence Yun）表示，美國4月成屋銷售不佳是因為春天購房季的低庫存所致，或將持續影響美國的房市表現。健康的經濟狀況和就業市場令買家持續入場。儘管房貸利率也同步走高，目前的房屋庫存短缺比幾年前更嚴重，房價持續漲超部分買家的購買能力。

據界面報道，在美國，擁有大學以上文憑的畢業生普遍要比其它同齡人掙得更多。但有調查發現，因為租金和房價的不斷攀升以及日益增長的學生債務，這些高學歷的20來歲年輕人中有不少仍住在父母家中。

薪資漲不過房價，與父母同住的現象在美國主要大都市圈裡普遍存在。在加州的里弗賽德，超過半數（51.5％）的青年畢業生住家裡，比經濟衰退前的水平增加24.3%。同樣，在2005年至2016年期間，與父母同住的拉斯維加斯青年數量比例也上漲25.5%，達到38.6％。在底特律和芝加哥，至少有1/3的年輕人住在家裡。

有一個原因導致「在家當寶寶」的現象增多。2005年正是美國房產泡沫的高峰期，人們很容易從銀行獲得貸款，市場上的房屋存量也多，有更多的住房可供選擇，年輕人們搬出來自己住要容易得多。而今天，銀行信貸政策收緊，由於庫存量低，房價也被推高。想讓年輕人們購房變得更加困難。

寶寶們增多也意味著與伴侶一起租房的年輕人比例下降。2016年，只有近三成的高學歷年輕人與伴侶一起生活，比2005年下降9.4%，可能間接導致年輕人選擇延遲結婚。如此看來，簡單的買不起房不僅會給年輕人造成困擾，還有可能演變成另一個社會性議題。

房地美（Freddie Mac）統計，4月的美國30年期常規固定房貸利率均值為4.47%，連續第七個月增長，刷新2013年12月（4.46%）以來最高，也高於2017全年的平均值3.99%。

隨著房貸利率和房價持續攀升，增加房屋供給成為防止買家熱情或購買能力下滑的當務之急。從長期來說，現有的房屋價格增幅大於薪資增速的狀況不可持續。4月待售成屋庫存雖環比增加9.8%，至180萬戶，但仍同比下跌6.3%，房屋供給的年化速率連降35個月。

(圖片來源：路透）

什麼才是美房價不斷攀升的原因呢？

來看看以下4大原因。

GDP高速增長帶動的強勁購買力

美國房價再創歷史新高，是美國經濟復甦的原因，也是美國經濟復甦帶動居民收入增長的結果。2008年次貸危機爆發之前，美國的人均收入僅有37000美元。而時至今日，美國的人均收入已經達到了56000美元。全美房價去年才剛剛恢復到危機前的水平，想必美國房地產價格的上漲勢頭，才剛剛開始。

美國房地產市場整體供不應求

一線城市，如紐約、洛杉磯，以及整個加利福尼亞州，人口增長和房屋供應量是不匹配的，差值達到50%以上。以南加州為例，人口增長和房屋需求差值達75%，只能滿足25%的增長人口的需求。美國樓市供不應求的背後，是兩大世代的強勁需求——千禧一代（1981年至2000年）逐漸進入買房的年紀，嬰兒潮一代（1964年至1964年）逐漸退休，尋求更好的居住條件。

弱勢美元效應

隨著特朗普稅改落地，更多海外資本迴流美國，部分資金會進入房地產行業。此外，弱勢美元可能導致很多國外投資者來美置業，中國即是一例。在美元弱勢時入場，待美元強勢時受益，這也是市場的預期。

建築成本增高

今年年初，特朗普對於關稅的調整也是房價上漲的原因之一。此次關稅的調整使多個金屬材料的進口價格大幅增長，尤其是以鋼鐵和鋁為核心的建築材料增幅超過25%。開發商的建築成本被大大提高，這也直接的增加了房地產的銷售價格。

如今，作為世界上最大經濟體的美國，在經濟發展的道路上重修走上了正軌。鑒於美國在最近幾年在經濟上的強勢表現和在世界上的領先地位，美國房地產價格的上漲恐怕才是剛剛開始。外居樂平台已經上線了諸多美國優質房源，未來也將不斷開拓美國市場，滿足投資者的多樣化需求。