這不是在買房，這是在玩命

來源： 魔都財觀（moducaiguan） 作者：觀觀

杭州一手限價房搖號凍資。盛況空前，震驚全國。

網友爆料：一名小姐姐因體力不支暈倒在銀行大廳，被保安抬出去了。（素材轉自公號「層樓」）

通過預售證限一手房價，並不是什麼新鮮事，每一輪調控都會用，可是這一次尤其生猛。大棉襖凌晨排隊，暈倒在驗資場所，公證搖號VS茶水費，全款往裡走，按揭不要堵門口。一個個奇景刷新著圍觀者的認知上限，也在一次次暗示著房產的財富效應。無論是政府、開發商還是買房人，都像打了雞血似的，你攻我守，不亦樂乎。這一切印證了一句話：

天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往

杭州

全國熱點城市一手房都限價。就在離杭州不到二百公里的上海，限價房的熱情已經逐漸冷去。除了中糧前灘給出罕見良心價格導致搖號哄搶外，大部分上海限價項目沒有像杭州這樣爆棚，個別近郊一手還出現認籌不足。

為什麼杭州不一樣。

因為調控的時機。

杭州在2016年9月重啟限購。真正的大招落在2017年3月，限購限貸限售限單身。在去年3月之後的幾個月內，全國幾十個城市升級了限購限售限貸等。看得出來，杭州是迫於政策競爭的輿論壓力，升級出台了史上最嚴格的調控。

杭州調控升級的時機可以說是非常不巧。

別看杭州現在一房難求，回顧杭州樓市歷史表現，簡直是慘不忍睹。2010年至2016年，杭州的房價沒有漲過，一度陰跌不少，套住一大批上海、溫州的投資客。我有個粉絲，2013年去杭州買房的時候，整個售樓處只有他和老婆兩個人，銷售總監看著他們兩個，眼睛放著綠光。。。

（杭州一手房均價表現，數據來自克而瑞）

沉寂了六年，靠著史無前例的牛市爸爸，杭州樓市於2016年下半年啟動了。屁股還沒捂熱，限購政策就出台打壓。可是需求只會被抑制，永遠不會被消滅。調控政策只能緩釋杭州的上漲，但該漲的漲幅，終究還要補回來。就這樣，杭州樓市從去年3月開始進入主升浪，一口氣憋了六年，也該輪到它爽一把了。這個時候的調控升級沒有作用，在牛市主升浪里限價，這擺明了是送套利的機會給買房人。

而上海樓市的主升浪在2015年至2016年基本走完，到2016年底調控升級的時候，上海已是牛市尾聲，價格體系被夯實。再經過了2017年的振蕩築頂，目前無論是上海限價一手還是不限價的二手，價格都很穩定。限價與否，關係不大。

限價出台的時機很重要。

限制

凡是被限制購買的，基本上都是好東西。中國人太明白這個道理了。小時候的生活必需品，都需要用糧票、油票、奶票才能買到。限購在暗示著稀缺性，稀缺性會激發錯失恐懼，將潛在需求轉化為購買需求，進一步引起稀缺。小時候買米、買油、買蛋，哪一次不是爭先恐後的。

上海的車牌，2013年以前是自由競價的，價高者得。2012年我買車的時候，我拍牌就出了一個顯著高價，6萬多吧，馬上就命中。雖然是高價，勝在方便、省心，而且我是真的剛需，願意多付費，志在必得。上海的車牌需求量真的是大，沒過半年成交價就漲上去了。

事情慢慢有了變化，從2013年3月，上海車牌開始限價，要求每月價格不得高於最近一次的拍賣均價。從那時候起，名義價格被控制住，一次只能漲個幾百。但由於名義價格低於市場有效價格，價差帶來的財富效應，讓人看到了套利空間，吸引了更多人來拍牌，這裡面包括了很多專業的代拍公司，技術力量雄厚，伺服器+軟體+光纖，普通人哪是他們的對手。真正願意支付高價、有需求的人反而買不到車牌了。

限價下，一邊是願意付費的有效需求沒法滿足，另一邊是前來套利的投機需求稀釋了供給。需求無法通過價格信號反饋，就出現了投機需求套剛需的利。限價看上去幫助了有效需求降低了成本，但是實際情況是：因為有效需求面臨著大量的投機需求的競爭，一直沒有辦法匹配中供給，所以只能看著價格一點一點漲上去，等到幾年後拍中了，價格也漲的差不多了，還搭進去時間和精力成本。現在上海車牌大概是8.9萬吧，仍然一牌難求。真實價格是14萬（不限價的單位車牌）。

發生在上海車牌上的故事，正在全國各地樓市裡上演，只不過主角變成了被限價的一手房。

尋租

經濟學裡有一個概念叫租，簡單地說就是相對旱澇保收的收入。薛兆豐舉過一個例子，解釋地很好，比如娛樂圈裡經常出現導演潛規則女演員的事件。導演的這些福利就是他們的租，不管薪酬、票房怎麼樣，導演的租很高。

現在被限價的一手房，它們的租高到令人髮指，應該是普通人生活里能接觸到最大的租了。南京、杭州、成都、長沙、西安等地的一手限價房，只要買到，就是幾十萬甚至百萬以上的利潤。有租的存在，就會有尋租。買房人會為了租，而花費額外的成本。

所以我們看到了西安限價房搖號EXCEL里的領導名單，我們看到了開發商的茶水費、捆綁裝修、天價車位，我們看到了排不完的長隊。只要有限價在，還會有更多「創新」，高手在民間。那些針對搖號的建議，只是「術」的提升，終歸會輸在「道」上，輸給人性。

有限制，就有租；有租，就有尋租。限制和反限制手段永遠是主旋律。在一次次反限制的實踐中，限價的租帶來的好處，就在尋租的過程中，耗盡了。

不便宜

看上去的便宜，沒這麼好拿。好不容易拿到了，也沒看上去那麼便宜。

一手限價房的收益：

實際收益 = 買房價差*中籤率－資金沉澱成本－時間精力成本－機會成本

其實，實際收益不見得有多大。

買房價差是收益的核心驅動力。看上去很豐厚，但實際有多厚，也有不確定性。牛市過後，扛住10%-15%的回撤，還能剩多少價差，不知道。排隊長龍里每多一個人，抽籤的分母就大一份，你說中籤率該有多少。買房價差*中籤率的期望收益，真不高。資金沉澱成本和時間精力成本都明白，不解釋。機會成本因人而異，如果你是個厲害角色，那這個就沒底了。如果你只會抽限價房，那機會成本就是0。

如果你有資源（不解釋），確保中籤率，或者你的確也沒啥更好的投資機會了，應該去抽限價房，大力出奇蹟。否則的話，別湊熱鬧。

越漲越買

更有意思的一件事是，為什麼三年前無人問津的二線樓市，翻倍之後，反而大家卻搶起來了。

因為有預期，有錯失恐懼。人就是喜歡買漲不買跌。

這是有科學依據的。

勒龐在《烏合之眾》里寫過，人一到群體中，智商就嚴重降低，為了獲得認同，個體願意拋棄是非，用智商去換取那份讓人備感安全的歸屬感。

人的群體性智慧遠低於個人智慧。

只要大家認為好的東西，就一定是好的。我們的基因里充滿了對集體意志的認同感和安全感，因為千百萬年來的進化，讓更順從集體選擇的我們活了下來。哪怕頭腦里閃過幾分反對，也會盡量說服自己順應集體選擇。因為安全感，拚死也要找到內心的安寧，就讓集體代替自己做決定。出了問題，也有這麼多人和自己一起背鍋。

有意思的是。資產價格，是會受到集體行為影響的，它有反身性。如果大家都認為某個資產是好東西，會漲價，大家的一致行動，真的會改變資產價格，讓漲價自我實現。

房產實在是個特別的資產，它同時具備消費品屬性和金融資產屬性。

房產=消費品+金融資產品

金融屬性說穿了，就是資本利得，就是升值。金融資產品越漲越買，買的是升值的預期。

雖然群體性智慧弱，但是跟著大流買，大部分情況是對的。一般決策的第一層思維是，因為大家都看漲，所以我也買。正是因為大家買，所以金融屬性自我實現。越漲越買，越買越漲。是沒錯的。

可是我們應該有第二層思維：金融屬性全是預期構成，在隨大流搭便車的時候，也要猜什麼時候反轉。那什麼時候會反轉，其實是不知道。預期是最難預測的，就像不懂人心一樣。

所以更明智的做法是，找到資產品的安全邊際。就是你買的足夠便宜。要買的足夠便宜，要麼靠進場早，這本質是認知盈餘，你看得到別人看不到的。要麼靠技術才能，看房200套，你比別人更會買，腿更勤快。要麼靠運氣，別人抽不到的，你能抽到。

這麼看不吃不起苦，扛不住風險的普通人，也只有靠抽籤了。

推演

限價這麼搞下去，會是個什麼樣子。

假設沒有限價的話，牛市裡一定會是一個尖頂，就是相信越漲越買的反身性的那波人，在牛市的尾聲，用更高的價格砸出一個天價的頂部。然後把這些人套牢，造成嚴重的浮虧，用一部分人血的教訓，完成買房人的風險教訓。這個世界上，只有真金白銀的損失才能讓人牢記。這樣，其他人以後才會知難而退。

現在限價來了。等於讓錯過了牛市的那些買房人，掀翻了桌子一切重來，通過逼迫開發商被動讓利，重新入場獲利。鼓勵錯過機會的買房人，再次進入投機。他們不但得不到教訓，反而得利，備受鼓舞，這其實是在透支未來的調控難度。

這裡面關鍵的問題出在成交量上。限價緩釋了漲幅。讓人造的樓市頂部變得更長，拉長牛市周期。一手限價房不斷夯實價格，幫助二手房拉高價格。在更長的牛市周期里，更多人在高位完成了建倉。

舉個例子，如果一手房沒有限價，價格自由上漲，到達頂部每平米是5萬元，然後因為價格過高，市場購買力迅速衰竭，價格回到4萬。後面的買房人看到價格下跌了，也不敢跟進，價格接著跌，最後回到3萬元。雖然數字上不好看，但價格從5萬到3萬，是很迅速的，當中沒有多少交易量，套牢的人不多，整個市場的成本其實是偏低的。

另外一種做法是限價，一手房限價後是4萬，市場價格是5萬，打個8折。大量買房人看到市場價格有套利空間，紛紛在4萬左右建倉。不管價格是否會回落至3萬，因為有套利預期，大量頭寸在4萬左右建倉，整個市場的建倉成本是抬高的。限價會讓更多人成交在頂部，這裡還沒算尋租的成本。短期站崗，但好在房產仍然是大趨勢上升的資產，沒有大問題。用更高的價格鎖住更多人，意味著下一波的底部更加紮實，更高的漲幅。

買房子不像讀文章要看熱點。文章為了傳播力，熱點有助於分享。但是賺錢這條路上，傳播力是大忌諱。買房子賺的是認知差，悶聲發大財。認知被快速複製，而房子稀缺，最終就是被認知激活的需求哄搶稀缺的供給。當很多人都認為一個資產好的時候， 大家都知道了，也沒有意義了。

特洛伊里的預言女巫-卡珊德拉，她有預知未來的能力，同時身上也有個詛咒，別人永遠不相信她所說的話。當別人相信的時候，預言也已成真。

但願你我心裡都住著一個預言女巫。

END

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