70萬買套公寓，賺了25萬，還要交11萬稅？

作者：長頸鹿

來源：長頸鹿有錢途（ID：luckyko2016）

01.

其實關於商業公寓的問題，我在「我為什麼不買商業公寓」把優缺點闡述得非常清楚和全面。

但是無奈很多圍觀群眾不愛翻舊文，喜歡一問再問，那我就再把它最致命的缺點闡述一遍，各位鹿粉可以結合自己的實際情況考慮一下。

再次強調一下，一套房子到底是住宅還是商業公寓，主要看它的土地用途和性質，有的房子它只是名字叫xxx公寓，不代表它是商業公寓。

住宅用地是70年產權的，而商業用地一般只有40-50年產權，具體可以諮詢開發商或者中介，這個他們沒法騙你。

辦理貸款的時候，商業公寓一般要求首付最低50%，貸款不超過10年，而且基準利率會上浮5-15%（看具體地區政策）。

住宅的話，首付最低到20-30%，貸款最長30年，首套房經常有利率優惠。

02.

選住宅呢？還是選公寓？

2016年7月，我打算買第二套房產，坐標廣州，那時候廣州還沒有暴漲，也沒有史上最強限購令。

我以前的公司有一塊地，開發了一個商業公寓（A公寓），就在我的鹿大堡附近（走路5分鐘）。我馬上給前老闆打了電話，要了一個9折的折扣。

我喜滋滋地去看房。公寓是真的很美，豪華裝修，一平25000大洋。最小的單位是30平房，複式結構，相當於60平，又大又漂亮。算下來一套總價75萬，一年後交房。

我又去看了附近的二手房，鹿二堡、10年樓齡、28平、帶戶口學位、每平方25000大洋，小區不錯，但是房子裝修很破舊， 總價70萬大洋。

我回去研究了一下商業公寓，一盆冷水澆下來了：

首付5成，貸款10年，貸款利率上浮15%；而且沒有戶口學位，水電費還特別貴，最讓人不能忍的是轉手的稅費特別高。。。

後來，我就果斷買了28平的鹿二堡，過戶後馬上租了出去，月租金2300元。大概3個月後，廣州房價暴漲，出了史上最強限購令。

現在過去了1年多的時間，在房價暴漲的情況下，我想跟大家分析一下買了住宅和公寓的收益情況差距到底能有多大。

住宅和公寓的收益情況對比

鹿二堡（28平），買入價70萬，目前市值約125萬，租金2300元。

A公寓（30平），買入價75萬，目前市值約96萬，租金2600元。

光市值，就差了29萬。

其他租金的、利率、使用年限這些差別，我就不一一計算了。

但是，大家可以很明顯地看到，同地段、同等條件下，公寓的漲幅比住宅低的多！

但是，如果你以為商業公寓只是漲得慢一點，那你就太天真了！！！商業公寓最致命的缺點是很難轉手！！！

二手 住宅和公寓的稅費對比

北京和廣州的限購令

目前，北京和廣州都對「商住樓」進行限購。以2017年3月30號廣州出台的政策為例：

(一)商服類項目未經批准不得改變為居住用途。

(二)商服類項目的規劃建設及辦理不動產證的最小單元建築面積不低於300平方米。

(三)一手商服類物業只能出售給法人單位作為商業、辦公使用，再次轉讓時也只能出售給法人單位。

簡單來說，就是如果你手頭上有公寓要出售的話，你只能賣給公司不能賣給個人。政策一出，大部分的「接盤俠」都進不來了。

當然，如果你特別閑的話，可以註冊一個公司再來購買公寓（住宅也適用）。這是逃避限購的一個有效方法（可以下次給大家八一八）。

但是這個方法有個致命的缺點，就是交易的稅費特別高，交易成本又變高了。

事實上，很多真正的公司都不會以公司名義購買辦公場地（也屬於商業用地），而是用股東個人名義購買，之後再出租給公司，從而實現合理避稅。

機智的你應該可以明白：如果本鹿買了A公寓的話，目前已套在裡面了。

其他非限購商住房的地區

那麼假如沒有這個嚴格的條款，我們能不能把A公寓順利套現呢? 在其他非限購商住房的地區，這類公寓產品的交易稅費又有多少呢？

如果我們購買的是一手公寓，那麼稅費只有3個點的契稅。 但是一旦買到手，再賣出去的話，就屬於二手房交易了。

買賣雙方需要交納這幾種稅費：增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅以及契稅。

以常見的50年產權公寓為例，其包含稅種和計算方法如下：

1、營業稅： (申報價-原值)*5.6%

2、個稅： (申報價-原值)*5.6%

3、印花稅：申報價*0.1%

4、契稅：申報價全額*3%

5、土地增值稅：

增值額*稅率(稅率：30%-60%)

增值額=申報價-扣除項目金

扣除項目金=原值+原契稅+本次營業稅+遞加額

遞加額=原值5%年數(3年零8個月按3年算)

稅率=增值額/扣除項目金

測算結果

手工算起來比較複雜，所以我直接找了個網上的二手房交易稅計算器測算一下：

A 公寓（非普通住宅），面積30平方，購入價格70萬，賣出價格100萬，持有超過2年。

結果這套公寓轉手的稅費高達11萬多元。

圖1 二手商業公寓稅費計算

而同樣條件下， 普通住宅的稅費，最多需要6萬，最少只要1萬。

（普通住宅如果滿足賣家持有2 年且唯一住房，可以免收個人所得稅）

圖2. 二手住宅買賣稅費。

目前二手住宅買賣，稅費很多都是轉嫁到買家身上，所以相比起住宅，購買二手公寓的買家的購房成本增加了5-10萬。

我是不知道到底有多少人願意多花這麼多錢幫你接盤？就算 要註冊公司、商住兩用，我幹嗎不直接買個一手公寓，稅費只要3%，多麼經濟實惠！

如果賣家自付稅費，那麼總共才漲了25萬，還要給11.5萬的稅費，這到底是圖啥子？

結語

因為個人進行二手公寓交易的稅費真的很高的，要遠遠高於普通住宅的稅費，這也是公寓市場平平的一個原因。

在可以購買普通住宅的情況下，我真的不建議大家買公寓。

如果你真的非常想要進行投資公寓產品的話，需要做好長線投資的準備，以出租回報為主，地價升值回報為輔。

如果地段選擇好的話，入手時機好的話、那麼租金收益還算是比較可觀的。

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