排隊搶房的另一面：上海遠郊樓盤去化艱難

「限價+搖號」組合拳，讓不少熱點城市的購房者陷入「買到就是賺到」的瘋狂，南京、杭州、武漢、成都等城市購房者紛紛上演排隊拼運氣的戲碼。然而在上海，一手住宅市場已經陷入嚴重的兩極分化，即便在限價情況下，有些樓盤也根本賣不動。

上海曾出現過一波房價上漲熱潮，這股熱潮也從一線城市傳導至二三四線及西部，而現在，上海正在「退潮」。郊環盤，非品牌開發商，項目無亮點支撐——這幾種樓盤明顯成為了「裸泳者」。

新盤的認籌數是衡量開盤當天是否熱銷的晴雨表。根據上海相關規定，商品住房項目開盤銷售應採取公證搖號排序，按序購房。新盤取得預售證後，可積累客戶進行認籌，有意向客戶繳納認籌意向金，獲取搖號資格。

今年前5個月，上海一共發出70餘張預售證，並且全部開盤，據界面新聞記者統計，有約60%的樓盤，認籌客戶數低於可售房源數量，也就是說開盤時的搖號中標率達到100%。其中又有約15%的樓盤，認籌數與房源數比值小於20%，這一數據可以說是較為冷清了。

中糧前灘海景壹號共有3127組認籌客戶，搶437套房，中標率僅14%，著是上海今年前5月認籌數最多、中標率最低的樓盤；翠湖天地雋薈有385組認籌客戶搶118套房，中標率31%，熱門程度僅次於中糧前灘項目；同濟融創玫瑰公館則有860組認籌客戶搶266套房，排入熱門前三甲。

然而這僅僅是上海樓市的A面，另一些銷售慘淡的樓盤則構成了B面。根據上海東方公證處公開數據，有樓盤認籌人數僅僅是個位數。崇明三湘森林海尚有5組客戶認籌，房源數有161套；上海新天鴻社區僅有8組客戶認籌，房源數有456套。

從表面上來看，市區盤普遍較熱，遠郊盤較冷，但也有例外。位於崇明長興島鳳凰鎮的泰禾大城小院是泰禾「小院系」首個項目，距離浦東核心區域尚有30—50分鐘車程，主打獨院、聯排以及疊墅，今年以來兩次開盤整體去化率超過95%，兩期800多套房源目前已經售罄。

綠地新里波洛克公館位於青浦區重固鎮，外環與上海繞城高速之間，距離最近的地鐵站也有6.8公里，但開盤前有1053組客戶認籌，首日去化率達80%。位於金山區張堰鎮的碧桂園金山星作，也有372組客戶搶170套房，所有房源已售罄。

從整體情況來看，大品牌房企的項目去化率，明顯好於小開發商的樓盤。梳理前5個月上海所有開盤樓盤，大致有三種因素會導致去化差：郊環盤，非品牌開發商，項目無交通、學區、低價等亮點支撐。而如果這三個因素正好湊到一起，那麼樓盤的去化就顯得非常艱難了。

「據我了解，外郊環的項目，很多連30%的去化率都沒有，一是因為現在改善性需求熱過剛需，但目前剛需盤放得比較積極，二是因為市場預期不對，市中心限價在八九萬的情況下，遠郊一些樓盤還開三四萬，被購房者認為沒有性價比。」中原地產首席分析師盧文曦對界面新聞記者說。

樓市中的低預期也傳導到了土地市場。今年上海土地市場真正意義上掛出的第一幅居住用地，嘉定區江橋鎮北社區K2-01地塊，竟然只有一名有效申請人，業內人士透露，唯一的申請方可能是保利地產，或以底價21.3億元拿下這塊3.88萬平方米的地塊，樓麵價3.05萬元/平方米。

業內人士分析稱，面對稀少的土地放量，卻沒有房企再願意拿這塊地的原因，可能是有了「前車之鑒」——2015年龍湖地產以46.5億元拿下江橋一宅地，樓麵價2.71萬元/平方米，但至今仍未取證開售。如今江橋K2-01地塊起始樓麵價甚至還要高出約3000元/平方米，加上今年房企資金偏緊，自然沒有房企願意投入到不明朗的土地市場中。

「從目前上海土地市場的情況來看，可以預判兩到三年以後，租賃住宅會成為市場上非常重要的供應源。」盧文曦說。

上海的二手房市場仍在進一步下滑。3月份全市有1.8萬套的二手房成交量，4月份則降為1.4萬套。「4000套的落差是比較罕見的，按理來說不應該在三四月份出現。」盧文曦表示，二手房市場掛牌者越來越多，許多人在尋求賣房後購置改善型住房的機會，但買家寥寥，有賣家一套房子掛牌一年多後願意降價40萬出售，但仍然沒有買家願意談。原來談價空間鎖定在5%左右，現在擴大到10%了。

總體來看，儘管近兩個月有一批市中心高端項目入市引發小高潮，但上海樓市仍在進一步趨於平穩。

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