房價漲漲漲不停，但中國地產商的資金鏈恐有斷裂之憂

中國房地產企業日子越來越不好過，調控不斷收緊導致基本面走弱，今年來在股債市同時遭遇了投資人用腳投票。

中國1-4月房地產投資和銷售數據同比增速較1-3月數據全面下滑。另外，彭博彙總數據顯示，截至3月31日，中國上市開發商未來一年內到期的短期借款較一年前增加了一倍多，而公司持有現金對短期債務的覆蓋水平，從一年前平均139%下降到了95%，其中低於50%的地產商由去年的11家增加到了23家。

股債市均對此已作出反應，地產板塊二季度以來是上證五大行業分類指數中表現最差的行業，同時地產債在彭博巴克萊中國美元債指數中表現墊底；分析師指出，股債持續走軟將使得房企再融資更加困難，今年債券發行人違約名單上可能將有房地產商「加盟」。

「今年房地產商的資金壓力肯定比去年要大一些，特別是小的地產公司，」招商銀行資產管理部高級分析師劉東亮在電話中表示，「地產銷售在放緩，融資限制也沒有放鬆。」

本季度迄今地產板塊跌幅6.0%，明顯弱於滬指1.5%的跌幅。甚至萬科這樣的行業龍頭，其A股股價目前也較年內高點跌去近四成。除了離岸美元債，境內5年期地產債平均收益率與國債的信用利差自去年末的236個基點走闊至260基點以上。

「雖然個別好的房地產主體還有投資機會，但市場對絕大多數房地產債都比較迴避，」中信證券分析師呂品在電話中指出。

違約高發期

中國信用債市場二季度以來違約頻發，彭博彙總信息顯示，2018年境內債市至少已發生15例新債券違約事件，其中今年首次發生違約的發行人多達7個。宏觀調控難見寬鬆，融資環境持續收緊，當這些再遇上大量債務到期，開發商違約的概率將明顯增大。

「目前房地產企業的融資壓力主要來自金融嚴監管和市場恐慌，預計到今年8月底，房地產企業再融資壓力會達到高峰，隨著地產債的集中到期，接下來三個月也將迎來地產債違約風險爆發的高危期，」光大證券分析師張旭接受彭博電話採訪時表示。

據彭博彙編數據，中國房地產開發商今年還將有1717億元人民幣債券需要兌付，未來三個月的到期規模分別是170億元、188億元和227億元；四季度的到期壓力將進一步增大，地產商屆時需要準備共計877億元資金來兌付到期的債券。

龍湖地產2022年到期、票息4.40%的17龍湖綠色債01近期大跌，到期收益率估值自4月19日的4.56%快速走高至5月28日的5.26%，隨後雖有回落，但仍處在接近5.1%的高位。

現金短缺的中國房地產企業

中小房企更危險

比起龍湖這樣的大型開發商，中小房企的違約風險還要更高一些，因為這類企業的評級相對更低，債券發行難度不斷加大，資金鏈更為脆弱。

「過去配置中低等級房地產債的多為委外資金，在去槓桿壓力下委外不再新增，市場上缺少中低等級房地產債的買盤，」呂品指出。

中小房企槓桿率高於大房企。彭博數據顯示，8支市值超過500億元人民幣大型房企股，2017年凈債務/息稅前收入按市值加權平均覆蓋倍數為3.42，119支中小房地產股則高達8.12；兩者每股自由現金流則分別為-0.21元和-1.40元，中小房企現金流明顯更弱。

中誠信國際企業融資二部高級分析師陳言一接受彭博書面採訪時指出，2018年以來信用風險頻發，市場對民營企業規避和觀望心態加重，加之融資收緊的大環境下，央企、國企的再融資優勢凸顯，使得無明顯競爭優勢的中小型民營房企收益率明顯上行。

中國中型民營地產商——泛海控股集團發行的中期票據「15泛海MTN001」，收益率估值自3月底的7.5%彈升至約11.5%，升幅超過400個基點；旗下泛海控股國際2017有限公司發行的歐洲美元債，收益率自4月的階段性低點上升更是超過了840個基點。

延伸閱讀：中國最嚴樓市限購政策考驗炒房者的極限

要想買房需有連續數年的社保個稅繳納記錄。取得房產證後五年內不得轉讓。住房貸款首付款比例不得低於70%。

在中國熱帶省份海南，當地政府正以前所未有的力度遏制炒房。中國經濟刺激計划出台，幾乎每每伴隨著買房熱的出現，而這個最熱樓市之一所採取的限購，可能會為抑制這樣的炒房熱情提供嶄新模式。

在中國提振海南經濟的新政於4月公布後，海南出台了兩輪樓市限制措施以遏制泡沫，其力度之大，推出速度之快，都顯得不同尋常。雖有初步跡象顯示限制措施開始奏效，但有一些買家仍在尋找漏洞，另有一些買家則轉戰其他熱門樓市，這一切無不彰顯出遏制全國炒房熱的挑戰之艱巨。

易居企業集團旗下克而瑞駐上海研究總監楊科偉表示，這就彷彿是滿溢的水，堵住一處，還會流向其他地方。

包括戴德梁行在內的四家房地產經紀機構表示，海南限購措施已開始奏效，非本地買家的離場開始影響到銷售情況。

但是，也有一些買家在設法繞開限制。據熟悉相關手法的中介稱，一種方法是簽署延遲合同，購房者用兩年時間獲得購房資格後再合法轉讓過戶。

還有一些買家在以長期租賃合同取代傳統的購房合同，以獲得房產使用權。一位因談論敏感話題而只願透露自己姓Yao的中介稱，在海南省萬寧市一處轉為住宅用途的Laiying Peninsula酒店項目，購房者可簽署兩份各為期20年的租賃合同，而不是直接購買房產。

撰文：彭博新聞社 編輯：楊貴、王越丁

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