為什麼說「Help to Buy」待越久反而越賠錢？

英國政府在2013年4月宣布實施「Help to Buy」（購房援助計劃），這表示，該計划到了現在已經正式超過了5年的時間。

這個「5年」的里程碑就代表，當初許多在一開始就申請參與該計劃的「Equity Loan」（凈值貸款）方案的「首購族」，基本已經到了需要「償還利息」的時候了！

《每日電訊報》就指出，許多當時參與這項計劃的買家恐怕會發現，事實上「Help to Buy」並不見得是個「真正」划算的選擇。

以「Equity Loan」方案來說，還款的時候是必須依照房子目前的市場價值，而不是當初的房屋購買價格；

也就是說，買家們真正需要還款給政府的金額，很多時候是比想像中還要多出很多的！

→ 什麼是Help to Buy 「Equity Loan」？

簡單的說，英國政府所推出的「購房援助」計劃（Help to Buy），顧名思義就是要解決英國民眾，尤其是年輕族群，無力支付昂貴的首付款、難以申請按揭購房的狀況。

通過Help to Buy所推出的不同方案，讓首購族能夠選擇合適自己的，幫助他們早日達到「有房」的夢想。

目前來說，Help to Buy提供了以下幾種方案：

－Help to Buy：ISA

－Shared Ownership

－Equity Loan

－London Help to Buy

我們今天著重的便是開頭提到的Equity Loan（凈值貸款）和London Help to Buy（倫敦購房援助）。

說起來，London Help to Buy和Equity Loan基本是差不多形式的方案，唯一的差別就在申請人可以向政府借貸的比率多寡。

也就是說，因為倫敦的房價比較高，所以政府將London Help to Buy的放貸比率，從Equity Loan原本的20%，提高到了40%；

而當然，London Help to Buy只適用於用來購買倫敦地區的房產。

知道了這點差異，我們接著就先詳細說明一下Equity Loan（凈值貸款）的內容：

Equity Loan是面向首次購屋者，或者是想要搬家的購房者（這裡指的是想要更換自住房，而不是又去投資買下另一套房，而變成名下有兩套房產），

尤其針對那些手中存款不足，拿不出太多錢來付首付，或者借不到足夠銀行貸款來買房的年輕民眾。

購房者只要拿出5%房價的首付，另外房價的75%則是向參與該計劃的銀行貸款，最後剩餘的20%就會由政府出錢來幫忙買下房子。

只不過，政府一開始幫忙支出的20%房價，並不是送的，而是「出借」的；

也就是說，購房者之後是需要把這筆借來的錢給歸還的，並且還的時候是根據當時的「市場價值」，或者說是「販售價格」來歸還，而不是原先購房時所借的實際金額。

舉個例來說：

假設你當初買的時候的購房價格是200,000鎊，你向政府借了20％，也就是40,000鎊；

但幾年後你當初買的這套房的市場價值漲到了230,000鎊，這時候你需要還給政府的就是：

230,000鎊＊20％，也就是46,000鎊，而不是你原來借的40,000鎊了！

此外，政府所提供的這20％的借款，在「頭5年」是不會收取任何利息的；

但從第6年開始，政府會徵收1.75%的利息；

接著從第7年開始，每年的利息還會逐年上升，增長幅度為：零售價格指數（Retail Prices Index，簡稱RPI）加1%。

購房者須在25年之內，當貸款期限終止時（Equity Loan的貸款時長是25年），或者將該房屋出售時，把向政府借的貸款給還清。

而且，購房者從開始借款當月之後，需要設置Direct Debit（直接借記），每個月支付1鎊的貸款管理費，直至還清所有借款為止。

→ 申請Help to Buy：Equity Loan需要滿足的條件？

1. 首次購房者，或者想要更換自住房的購房者（但需要先將原有的房產給賣掉，也就是名下不能有其他任何房產，才能申請）

2. 最少能夠拿出房價的5%做為首付

3. 房價不能超過600,000鎊

4. 購買房屋只能自住，不可出租

5. 僅限於購買有參與該計劃的新建房產

6. 英國公民或永居身份的人士、EEA歐盟人士

→ 如何申請？

購房者可以前往當地政府住房和社區機構（Homes and Communities Agency），指定的購房援助計劃的中介機構進行諮詢，可以複製以下鏈接來尋找自己地區的中介：

https://www.helptobuy.gov.uk/equity-loan/find-helptobuy-agent/

→ 那London Help to Buy呢？

London Help to Buy就是僅限於購買倫敦地區的房子，相關規定都和Equity Loan差不多；

唯一不同的是，申請London Help to Buy，政府可以在一開始提供最高40%比率的借款，比Equity Loan整整多出一倍。

購房者同樣只需要準備5%的首付款，剩餘的部份也是同樣向有參與該計劃的銀行來貸款。

想要申請London Help to Buy的購房者，可以直接通過它的官網來尋找房源和相關中介：

https://www.helptobuylondon.co.uk；

或者，也可以直接電話諮詢：0300 5000996

下面附上London Help to Buy和Equity Loan的比較表↓

→ 常見問題？

1. 加入Equity Loan後需要支付印花稅嗎？

答：需要的，而且印花稅必須由購房者支付，這是不包含在政府提供的20%借款裡面的。

只不過，以首次購房者來說，英國政府目前的政策是：

購房金額小於30萬鎊，可以完全免除印花稅；

購房金額在30萬鎊到50萬鎊之間，則只需要支付超過30萬鎊的部分印花稅。

比如說：

購房者買了價值為40萬鎊的房子，那麼他或她只需要支付超過30萬鎊的「10萬鎊」這部分的印花稅；

也就是：10萬鎊＊5%的印花稅（註：40萬鎊房價的稅率為5%，可參考下方附圖）。

2. 加入Equity Loan後，每個月需要支付的費用有哪些？

答：一般來說，購房者每個月需要自己支付的費用有以下：

－銀行貸款（比如一開始貸的那75%）

－加入Equity Loan每個月所規定需要支付的1鎊貸款管理費

－加入5年以後，也就是第6年起，需要開始支付政府貸款的利息

－如果是購買公寓或者其他有公共區域的小區，一般需要徵收物業管理費（service charges）

－地稅（council tax）

－房屋相關的保險費用

－其他費用像是水電煤氣費用、網路費、電話費等等…

3. 之後想把房子賣掉可以嗎？

答：可以，但是賣掉的時候需要同時還清所有的政府貸款（包括利息）；

而且，還款的金額我們前面提到過，是以當時的市場價來算，而不是以你當初買房子時的房價來乘以當初所借的比率（倫敦40%，其他城市20%）。

4. Equity Loan必須一次性還清嗎？

答：不需要，購房者可以選擇一次性還清，也可以選擇Staircasing（階梯式還款）。

還款前需要專業的機構來給房產估價，再以當時的房產價值來進行對應的百分比還款。

每次至少需要一次性償還欠款的10%，也就是你所向政府借貸的那20%之中的10%（並且每次都是要以當下的市場價來進行計算）；購房者最晚必須在25年之內把Equity Loan給還清。

由於房價有可能年年上漲，這也就是為什麼許多人會說儘早把Equity Loan還清是比較划算的；

因為隨著還款的時間越拖越長，購房者之後所需要還清貸款的總數，其金額很有可能超出自己原先的預期。

5. 可以把房子轉租嗎？

答：不可以，前面我們提過，Help to Buy的房產只能用於自住，除非購房者已經還清了所有政府貸款。

6. 已經擁有一套或者以上房產的人，可以加入Help to Buy計劃嗎？

答：不可以。Help to Buy主要的目的是協助首購族（也就是沒有房產的人）實現有房的夢想；

另外，如果是夫妻，其中一方名下已經有房產，另一方也會被視為已經有房產而不能參與Help to Buy。

事實上，Help to Buy在實施的這幾年下來，許多人會認為，它或許是可以幫助現有存款不夠的年輕人，更早一步成為「有房一族」。

但仔細算下來，在該計劃停留的越久，就有可能造成越大的損失，因為長久的計算下來，實際上整體需要負擔的金額是更大的。

只不過，每一項政策的推出，一般都有它的利弊，想必這一點政府在當初也都是有算進去的。

而究竟是利大於弊，還是弊大於利，其實也是要就每個人的不同需求來看的。

當事人如果覺得儘早買到屬於自己的一套房是最優先的，那麼Help to Buy誰說不會是一個好選擇呢？

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