香格里拉酒店及度假村 Shangri-La Hotels and Resorts

香格里拉（0069.HK）就酒店總數而言，並不是全球最大規模的酒店管理集團，論定位也不及頂奢，在國際範圍內（尤其是北美）知名度的確不高，但Shangri-La在連鎖管理、服務理念和業界口碑方面，在世界級著名酒店集團中獨樹一幟，在亞洲地區更是五星翹楚，也是我最欣賞的酒店品牌。

郭鶴年家族於1971年在新加坡創立香格里拉酒店，其主要業務位於亞太和大中華區，目前在全球總計經營了100家酒店（2018年年中廈門香格里拉作為第100家酒店開業），其中在中國內地就布局了50家。從1985年杭州香格里拉酒店開始進入中國，30多年來緊貼深耕內地市場發展，在內地各主要城市全面布點，伴隨內地市場最近十幾年高端商務出行的爆發性增長加速發展。

但在2012年「八項規定」出台，加上內地高星酒店數量大幅增加、經濟增速放緩、OTA大行其道，高星酒店全行業面臨拐點，香格里拉當然無法獨善其身。2011年，香格里拉在中國內地的酒店入住率是62%，2013年已跌至51%。酒店行業的一個重要財務特徵，就是高固定資產、高經營槓桿。入住率的變化在經營業績層面被猛然放大，香格里拉的業績持續下跌，股價高位腰斬。

2017年隨著中國國內的酒店市場持續增強，香格里拉入住率與房價開始復甦，尤其一線及二線城市，2017年中國國內酒店錄得純利17,100,000美元，而16年是虧損12,500,000美元，股價也在2017年倍升。

香格里拉（0069.HK）股價走勢

香格里拉的主營業務由四個主要分部組成：

?酒店資產（包括租賃酒店）

?集團酒店及第三方酒店的管理服務

?辦公物業、商用物業及服務式公寓/住宅物業租賃

?物業銷售

業務範圍：

旗下品牌：

?香格里拉酒店及度假村（核心品牌）Shangri-La

?嘉里大酒店 Kerry Hotel

?今旅Hotel Jen

?盛貿飯店 Traders Hotel

持有物業：

銷售收入：

客房收入：

2017年度綜合客房收入為1,042,500,000 美元，較上年末986,400,000 美元增加5.7%。該增加的主要原因為香港嘉里酒店、哈爾濱松北香格里拉大酒店開業，以及中國、馬來西亞、泰國及澳洲的酒店每房收入有所改善。

中國大陸

一線城市2017年入住率為 77%，較2016年的72%增加5個百分點。2017年每房收入為131.4美元，較2016 年增加9.7美元或7.9%（京滬地區經營較好）

二線城市2017年入住率為 67%，較2016年的60%增加7.1個百分點。2017年每房收入為65.2美元，較2016年增加6.1美元或10.2%

三線及四線城市，2017年入住率為54%，較2016年的52%增加1.8個百分點。2017年每房收入為47.7美元，較2016年增加2.9美元或6.4%

香港

兩間香格里拉酒店的加權平均每房收入及香港今旅酒店 Hotel Jen 的每房收入分別增加3%及14%，去年新開業的香港嘉里酒店處於開業初期，入住率及平均房價相對較低。

新加坡

新加坡國內的四間酒店的整體加權平均每房收入減少4%（主要由於新加坡香格里拉大酒店的每房收入因其塔樓翼進行大型翻新工程而減少17%，塔樓翼所有客房於2016年下半年關閉，並於2017年5月再營業）

馬來西亞

吉隆坡香格里拉大酒店的宴會設施及全日供應美膳的餐廳的大型翻新工程，以及檳城今旅酒店Hotel Jen 客房的分階段翻新工程分別於2017年2月底及2017年6月底竣工。香格里拉丹絨亞路度假酒店功能廳及大宴會廳以及在阿皮亞的丹絨樓客房/套房的大型翻新工程亦已於2017年6月底竣工。設施升級大大改善馬來西亞酒店分部於年內下半年的表現。於馬來西亞國內的酒店及度假酒店的整體加權平均每房收入較去年增加5%，主要受到檳城今旅酒店Hotel Jen 加權平均每房收入增加27%

餐飲銷售

截至2017年末，綜合餐飲銷售額為861,100,000 美元，較2016年824,500,000美元增加4.4%。

物業租賃

2017年度物業租賃的銷售額為73,000,000美元，較2016年度的73,500,000美元減少0.7%。

中國大陸

北京國貿中心3B期分別於2016年年底及2017年4月前提供26,200平方米的商用樓面可出租新面積，以及約43,000 平方米的辦公室樓面。3B 期商用樓面及辦公室樓面的加權平均入住率分別增加至74%及92%。該中心服務式公寓的收益率減少 7%， 主要由於入住率下跌 9 %，北京國貿世紀公寓服務式公寓的收益率輕微增加 1 %。該中心原展覽大廳及連接區於年末正在進行主要翻新工程。該等空間正改造成購物商場，將於2018年二季度提供約25,591 平方米可出租面積。北京嘉里中心，辦公室樓面及服務式公寓的收益率分別增加5%及10%，而商用樓面的收益率輕微減少2%。

上海商城辦公室樓面、商用樓面及服務式公寓的收益率增加8%至10%。上海浦東嘉里城辦公室樓面及商用樓面的收益率分別增加10%至11%，其服務式公寓的收益率則輕微減少1 %。靜安嘉里中心一期辦公室樓面及服務式公寓的收益率均增加3%，二期辦公室樓面及商用樓面的收益率則增加4%。

新加坡

新加坡投資物業年內的收益率普通下跌。香格里拉閣收益率下跌3%，主要由於入住率減少4個百分點。香格麗閣收益率減少5%，乃由於入住率下跌10%、租金減少5%。東陵坊及東陵大廈商用樓面的收益率分別減少8%及18%。東陵大廈辦公室樓面的收益率則輕微減少1%。新加坡投資物業的純利減少1,900,000 美元。

輕/重資產模式：

「輕資產」戰略的核心思想在於以槓桿原理充分利用各種外界資源，減少自身投入，集中自身資源於產業鏈利潤最高的階段，以此達到「品牌影響力」進而提高企業的盈利能力及發展規模。酒店行業出售不動產，發力品牌輸出、換取管理合同的輕資產戰略已成為不爭的趨勢。全球範圍內各大酒店集團自有物業的比重在逐年降低。洲際自有物業佔比不足1%，萬豪自有物業佔比不足2%。但香格里拉的發展方式偏向於重資產，絕大多數酒店是自營酒店且自有土地。相對的，重資產策略也有它好處：得到完全的酒店收益，同時享受土地等資產增值，還能增強自己的控制權。很多輕資產的高端酒店集團即使管理了更多的酒店，利潤體量遠比這個少。很多國際酒店集團進入中國因為拿地拿不到，擴張只能採取輕資產戰略，而香格里拉作為華僑企業會容易得多；不過這些國際高端酒店集團來亞洲基本也不會買地，覺得風險太高（進入不熟悉的區域，會傾向走輕資產以降低風險）。

輕資產的擴張較快，重資產戰略在上升周期的彈性更強。香格里拉集團旗下的資產都比較優質，有北京國貿、上海的酒店和寫字樓（浦東香格里拉的地1994年就已購進）、二線的天津南京杭州也擁有好商場。

香格里拉的品牌輸出管理並不多（目前一共20間營運中管理酒店，共計6492間客房，大陸地區僅有常州的香記和盛貿，海口香、蘇香和去年新開的義烏香），好像經營的還不錯，去年第三方簽約酒店按美元計加權每日客房收入增加了8%。香格里拉的管理合同一般在10年以上，目前自有的酒店和管理輸出的酒店在效益上沒有區別，Revpar水平都幾乎一樣。

行業供需等環境分析：

2009年金融危機之後地產吸納了大量資金，從2009年開始投入，到2013年開始供給量放了出來，到2014年開始ADR下跌，市場明顯供多於求，真正的復甦是開始於2017下半年，形成了入住率OCC和平均房價ADR雙升。

Average Daily Rate已售客房平均房價ADR、Occupancy 入住率OCC與盈虧：

商務酒店OCC一般都是平日更高，達到90%以上；周末的OCC會掉到50%（周末主要賣給周邊的休閑旅客）。要做到現金流盈虧平衡Cash Flow Breakeven，基本上做到50-60%就可以，其中：

香港：50%就可以做到Breakeven；

一線城市：ADR170美金比菲律賓都低，要50-55%OCC達到Breakeven；

二線城市：ADR100美金；

三線城市：ADR只有90美金，就要60%OCC才能Breakeven。

發展空間：

公司認為國內二線城市的空間比一線還大，今年二線表現更好。

一線80%OCC（深圳、上海較高，北京相對較低），會推動一線城市五星慢慢提價，一線城市的漲價會把年會等會議需求逼到二三線城市下去，從而使得二線提價更快。現在大部分酒店更關注ADR，不盲目追求OCC（比如北京的高端酒店過去一年可能50%在提價）。二線目前的OCC是60%+，即使去年ADR下降依然還有優秀的每間可銷售房收入Revpar表現，因此今年在ADR上升的情況下二線Revpar表現比一線更值得期待；但到更低的三四線城市，供過於求的現象還是比較嚴重。

經濟的不景氣會同時衝擊酒店客房收入和餐飲收入，在經濟較為悲觀的情況下，酒店壓價厲害，但ADR往往更嚴重，由於商旅需求並不會有劇烈波動，OCC反而比較穩定。國內五星級價格對比國際酒店還是偏低的，原因是供需不平衡。不過現在一線城市高端酒店的行業進入門檻很高——地價太高。如果現在在一線城市CBD新建酒店，ADR不到200美金是幾乎無法收回成本的（浦東香格里拉的地是1994年拿的）。

消費者畫像：

一線是30-40%客人是休閑旅遊，60-70%是商旅；二線商旅和休閑大概各佔一半；而三線是則只有30-40%客人是商務客。

資產端

土地：一般是商業地產40-50年的使用權，按照歷史成本入賬和折舊。但由於拿地較早，這些土地的市場價值已經遠遠高出賬麵價值了，比如在九龍香格里拉的土地當初用1.5億港幣購入，折舊到現在的賬麵價值僅有幾千萬美金，但市值可能能達到十幾億。因此如果進行資產的公允價值重估，公司的市值還要更高——但公司目前不會大規模出售資產，資產增值不會反映在賬面上。而很早購買的土地到期之後如何做還要後續觀察，可能會再付一個費用，但續期費用應該不會高——比如北京的地在80年代買入的，當時和商務局合作持股各佔50%，所以續期費用不會高。

開店計劃：2017年新增了7家酒店——5家在大陸，1家在中國香港，1家在馬來西亞吉隆坡——其中5家香格里拉，1家嘉里酒店，1家今旅酒店。2018年只會新開1家蘇州金雞湖香格里拉。2019年預計也只有舟山的香格里拉1家自有酒店開業。2019年之後的還有5家自有酒店（其中4家香格里拉）、7家管理輸出酒店（其中6家香格里拉）在建。

酒店翻新：酒店翻新的周期在8-10年。已經開業10-20年的酒店的翻新投入大概是1000-2000萬美金，如果開業了30-40年的酒店則翻新投入會達到4000-5000萬美金——這部分比較舊的酒店可能內部結構有點低效和過時，需要調整內部結構。翻新期間通常不需要停業，方式是隔層翻新；除非像2017年翻新新加坡的將近40年的酒店，停業了大概8個月的時間，連Lobby的風格都改了，花了大概5000萬美金。

負債端

融資成本：資金成本大概2-3%，資產負債率60.5%（2016年末資產負債率為67.9%）。

債務結構：目前港幣、美元債務構成債務的主要部分（占銀行貸款的約80%），但收入很多是人民幣（以及其他亞洲貨幣）目前債務結構主要是由於一開始進中國買地，政策是不允許貸款的，因此從海外貸款港幣、美元進去做。

近5年財務摘要：

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