開發商改變規劃，老人：別了，我的湖景房

樓盤宣傳單吸引退休老人，購買湖景房頤養天年。不料開發商改變規劃，湖景房泡湯，產權也難辦理。點擊音頻收聽司法局長在線——別了，湖景房

案情回放

成都，一個休閑養老的好地方。退休後的老陳過著悠閑自在的退休生活。一天，他約曾經的初戀黃阿妹去公園喝茶聊天。

在去會友的路上，老陳隨手接了一個樓盤的銷售宣傳單。「不多花一分錢，享受湖景房」，「浩渺洛河，盡收眼底」的廣告語一下吸引了老陳的眼球。

銷售

老師您好，您是不是對我們的樓盤有興趣?我們的樓盤很好，設計還得了建築獎的，配套設施也很齊全，有健身房游泳池，還有一個大廣場可以跳舞打太極，最主要的是我們的房屋都是湖景房,冬暖夏涼的還可以在湖邊去釣魚，您要是有興趣的話我可以帶你去現場看看。

我現在有點忙，以後再說。

老陳

原來，老陳住的社區剛好要拆遷了，正愁找不到好房子，現在正好遇到了，老陳滿心歡喜。

阿妹，我過來的路上拿了一張宣傳單，這個樓盤看著有點心動。你看，小區裡面就看得到湖！你也曉得，我們那個老社區要拆遷了，現在我都還沒找到合適的房子，簡直愁死了。我記得你以前打電話說過你的房子也在湖邊上，你覺得這個房子怎麼樣呢？

老陳

黃阿妹

住湖邊挺好的，晚上吃完飯到湖邊逛一逛還是挺舒服的，你還可以約幾個朋友釣魚，像我們這個年紀的人，就該找一個環境優美的小區，周邊配套設施齊全點，要不然我哪天陪你去看看！

有你的參謀簡直太好了，這下我就放心了。

老陳

第二天，老陳約上黃阿妹一起去售樓部看房。銷售人員小茵熱情地接待了他們。

銷售

兩位老師，我給你們介紹一下我們樓盤的情況。古人也說「仁者樂山，智者樂水」，古今身份高貴的人都是必居於湖畔，早晨可以在湖邊愜意的散步，體會寂靜與安然，晚上可以和老伴在湖邊看夕陽西下，度過有意義的時光。還有重要的一點，住到湖邊空氣質量都要好很多。

聽起來是不錯，我就喜歡這樣的生活。

老陳

銷售

陳老師，我們這個樓盤緊俏的很，你要的話，就趕快簽合同，再不簽訂就沒有了。我們這個樓盤2棟12樓以上為湖景房，這是樓盤宣傳單和室內平面圖，你們可以仔細看一下。

在銷售人員一番專業的說辭下，老陳頓時心動了。黃阿妹這個參謀也覺得這個房子挺好，至少在設計圖上看不出任何不好的地方，加之又是本土比較大的開發商開發建設的，她贊同老陳簽訂購房合同。就這樣，老陳在沒經詳細考察和諮詢的情況下，急急忙忙的與該房地產開發公司簽訂了《商品房預售合同》，約定開發商將該樓盤2棟13樓3號賣給老陳，合同簽訂後，老陳依約支付了部分房款總計80萬元。

但是讓老陳意想不到的是在簽訂商品預售合同時，該房地產發開發商向他隱瞞了樓盤並未取得《商品房預售許可證明》的事實。

過了一段時間後，老陳又約著黃阿妹去看樓盤的修建情況。這一看，讓他慌了神。一棟31層的高樓赫然立在他所購買的2棟前，完全遮擋了室內看湖的視線，老陳感到不解，立即與售樓部取得聯繫。

銷售

先生，您好，我們樓盤剛規劃時12樓以上確實可以看到湖的，是因為後期規劃修改了部分圖紙，才新建了31層的高樓，但是離湖的距離是沒有改變的，希望您能夠表示理解，並且我們還會在您喬遷的時候送您一套櫥櫃作為補償。

老陳心情非常鬱悶，但鑒於小區環境還是不錯，又不想麻煩，最後還是決定接受這一事實。

很快到了合同約定辦理產權證的時間了，老陳又在辦理房屋轉移登記時發現，開發商未取得商品房預售許可證，他頓時感覺自己上當受騙了，湖景沒了不說，現在還面臨沒有辦法辦理產權證這麼一個大問題。

老陳沒有辦法再忍受下去了，他一氣之下聯合其他業主一起將開發商起訴到法院，請求確認簽訂的《商品房預售合同》無效，並要求該開發商返還所交購房款，支付相應利息。

而開放商方面則表示，雙方簽訂的商品房預售合同有效，老陳等業主可以依合同取得涉案房屋的產權證，請求法庭駁回老陳等人的訴訟請求。

根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售許可合同，應當認定無效。法院依法判決確認老陳等業主與開發商所簽訂的《商品房預售許可合同》為無效合同。

最終老陳和業主們贏得了訴訟，但是由於業主眾多，開發商退款耽誤的時間較長，等老陳拿到退款去購置新的房產時，已經是一年以後了。

本期嘉賓

中共成都高新區工委政法委員會

司法信訪處 副處長李建

四川恆河信律師事務所 律師達珍

案件解讀

本來買的湖景房

最後卻被高樓遮擋了美景

相信這是任何一個業主都不願看到的

老陳可以如何維權呢？

當購房者發現開發商所做的宣傳與實際情況不符時，可以採取哪些救濟措施？

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

在實踐中，對「商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾是具體」，該如何理解？

「說明和允諾是具體」一般認定為包括向購房者提供優惠條件或贈送禮品的許諾、對商品房外牆或共用部分裝飾標準的告示、對商品房各組成部分或共用部分使用功能質量的陳述、對商品房周圍環境質量做出的具有明確的指標的說明等。

在本案中，老陳面臨的問題即構成「開發商的虛假宣傳」，如果虛假宣傳與實際交付的房屋不一致已經從根本上影響到房屋的使用，則開發商在此構成了根本違約，購房者就有權根據合同法的有關規定，主張解除合同，要求開發商返還購房款和利息，並賠償損失。

如果開發商不提供《商品房預售許可證》，作為買方該如何確定其是否真實取得了該許可證呢？

購買新建商品房時，須事先了解並查閱所購買的房屋是否取得《商品房預售許可證》，自己擬購買的房屋是否在《商品房預售許可證》所載的房屋幢號範圍內。該信息可從房地產管理部門公布的政務信息中獲取。開通房地產市場信息系統的城市，購房人可以通過該系統查詢預售項目基本情況和預售情況。

本案中，老陳和開發商簽訂的合同無效，老陳還可以得到賠償嗎？

根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條：房地產開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這也就是所謂的「商品房買賣中的懲罰性賠償」。

如果商品房沒有取得《預售許可證》，那就一定沒法交易了嗎？

根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。也就是說，未取得《商品房預售許可證》並不會直接導致交易終止，如果雙方發生爭議訴至法院，在起訴前若出賣人能夠取得預售許可證的，合同還是可以仍然認定為有效，這一規定強化了當事人的自由意志，使合同的成立不拘於形式。

某些房地產公司制訂的商品房買賣補充協議常常有這樣的條款：「出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料(或樓台盤模型、售樓書或其他載體)中的所有圖片、資料數據、說明等，僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據，雙方發生爭議時，所有細節均以政府最終批准的法律文件及雙方的約定為依據。」

對此種條款，究竟該簽不該簽呢？

對於此種條款，如果能夠不簽就盡量不簽。

從法律的角度講，商品房的銷售廣告和宣傳資料中，就商品房及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容。也就是說，銷售廣告或宣傳資料中的內容，如果對後期買賣合同簽訂或者房屋定價有著重大影響，對開發商是具有法律約束力的。因此，建議購房者在進行房產交易的時候，注意留存銷售廣告和宣傳資料，並對其內容進行全面了解，如在簽訂合同時發現與宣傳情況有不一致的情形，及時與開發商積極溝通。

出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符的，可以如何維權呢？

面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。

面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

如果出現一房多賣的情形，房子最終會屬於誰呢？

（1）已經辦理商品房過戶登記手續的買受人的房屋所有權要求應予支持。數個買受人中，誰辦理了商品房過戶登記手續，法律就認定誰取得了該房屋的所有權。

（2）數個買受人均未辦理商品房過戶登記手續的，支持已經辦理商品房預告登記手續的房屋所有權人的要求。

（3）既未辦理產權登記，又未辦理預告登記的，已先行合法佔有爭議房屋的買受人的房屋權屬要求應得到支持。有一種習慣做法「交鑰匙」，在實踐過程中及按慣例可以認定「交鑰匙」是房屋轉移佔有、交付使用的標誌。

（4）均未辦理商品房過戶登記手續和預告登記手續，又未合法佔有爭議房屋的，先行支付房屋價款的買受人的房屋所有權要求應予支持。

（5）如果上述情況均未發生，則簽約在先的買受人的房屋所有權要求應該得到支持。

同時，根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規定：商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。未最終取得房屋所有權的買受人可根據該條規定追究出賣人的責任。

【圖片來自網路】

主管：成都市司法局

總編：傅澤濤主編：張婭

責任編輯：譚浩 編輯：顏剛、孫小虎、蓋丹陽

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