償付高峰＋違約潮 房企債務壓力引人憂

回顧2017年，在「防範系統性金融風險」論調基礎上，金融監管力度逐步加強，房地產業融資渠道不斷收窄。住建部、銀監會、發改委、財政部等多部委均表示要規範購房融資，推動房地產業持續去槓桿和降風險。

2015年伊始，受益於融資環境寬鬆，公司債券融資打破了房地產行業開發貸、信託為主的傳統融資渠道。2016年一季度公司債發行規模近3000億，但自2016年四季度以來，隨著融資政策調控公司債發行規模也大幅下降至500億左右。受調控政策影響，房企融資渠道收窄，缺錢房企為保持充足現金流不得不發行融資成本更高的債券以保證融資效率。

行業景氣度與收入將對各企業的抗風險能力產生較大影響。依據數據，A股房地產市場收入增速自2013至2015年連續下滑至5.10%後，於2016年迎來大爆發，增長率躍升至28.05%，營收16104.38億元。然而，2017年增長率即跌回2015年的水平至7%。

相較於盈利情況，現金流往往更重要，現金流的健康穩定是企業償還債務最根本的保障。鑒於目前的房地產行業普遍項目規模大、開發周期長，隨著融資政策的收緊，房企融資渠道不斷收窄，多數房企融資難度將會加大，融資成本也將不斷上升，現金流壓力逐漸顯現。對此，房企在年報中也已預見並給出將加速銷售回款穩定現金流、降低融資成本，減小資金層面壓力等舉措。

主流選擇國內貸 大幅增長境外債

2017年，房地產開發資金來源和結構基本保持穩定，房地產開發資金共計156052.62億元。其中，國內貸款25241.76億元相比外資依然是房企較為依賴的融資手段，而以定金及預收款為主的其他資金來源仍然佔據資金總額的48.89%。

2017年的美元債發行規模是同期公司債發行規模的4.6倍，人民幣兌美元匯率的持續走強使得境外融資成本較低，但因受美聯儲加息影響，同時房企此前發布的公司債券普遍為3+2、2+1結構也將集中於2018年、2019年到期，未來很可能進一步推高境外發債成本。

2018違約潮來襲 房企海外融資額翻倍

2018，債券違約大年。

在日趨收緊的金融監管下，先於樓市受傷的是實體經濟。

在剛剛過去的四個月，全國有16隻債券出現違約，涉及公司包括春和集團、大連機床集團、丹東港、川煤集團、中國城建、億陽集團、神霧環保（300156）、富貴鳥、中安消9家主體，涉及金額高逾130億元。

進入5月，市場上陸續又有新的違約債券出現，重陽投資5月公布的最新信息顯示，今年以來已經有20隻債券違約，合計債券餘額168.54億元。截至5月中旬，已有10家主體曝出債券違約，其中5家違約主體為今年新增，分別是億陽集團、神霧環保、富貴鳥、凱迪生態（000939）、中安消。

從違約頻率上看，2015年和2016年是新增違約主體和金額的高峰期，2017年雖邊際減少，但仍處於較高水平。由此看來，若保持前五個月的頻率，2018全年新增違約相比前兩年將不遑多讓。

債券違約頻頻發生的另一面，是新債發行的困難重重。

5月21日，東方園林（002310）發債遇冷，原計劃發行的10億元公司債券，實際發行規模僅5000萬元。董秘楊麗晶快速回應稱全是受大環境所累，發債才會有影響，公司正常運營，且具有償債能力。然而，東方園林股市大跌，並於25日起臨時停牌。

反觀境外發債，數據顯示，截至2018年前4月，房地產企業海外資本市場融資數據達到了233.2億元，同比2017年1-4月的112.35億美元上漲幅度達到了107%。4月單月發債金額達到了88億美元。

有分析人士稱，在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切，隨著信貸市場的調控持續，海外發債成為房企短期融資渠道的主要選擇。除此之外，2018年是房地產企業美元債集中兌付的一年，企業面臨新資換舊債壓力，海外發債需求持續提高。

數據來源：年報

2018年，已有部分房企表示出了著重去化庫存，保持良好現金流、加速銷售回款的行動及決心。而在融資選擇上，受限於國內融資環境的日益收縮以及發改委聯合財政部下發的防範外債風險的通知，並將中資企業境外發債審批機制改為備案登記制，隨著今年地方債務風險化解的任務迫切性提高，針對外債的管控政策正持續強化，2017年大批量境外發債盛況或被限制。未來側重將更偏向直接融資，如供應鏈ABS、長租公寓ABS等資產證券化手段。

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