十年前在郴州買房的人都怎麼樣了？

文丨資料綜合自房天下/騰訊房產/財經韜略

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前言

十年之間，北上廣深的房價漲幅跑贏了收入和房租，郴州的房價十年之間也一路高歌猛進。

「現在不買，以後瘋漲了更加買不起了；即使現在當了高位接盤俠，十年之後再回首，當年的房價還是低谷，房子早買就是賺到」，這是大多數人十年前選擇買房的心路歷程。

十年，彈指一揮間，有人換了一套大房子；有人則享受了一段沒有房貸的舒適人生。十年之間，恰似南柯一夢。

01

十年前的郴州

城市擴容、城鎮化加速

2007年末市中心城區人口41.52萬人,城區面積擴大到46公里,全市城鎮化率為40.02%，遠遠達不到工業化國家或地區的的60%以上。而隨著城市規劃南延東進，新城區、新車站、愛蓮湖和王仙嶺片區的新建，市場拓展舉措的大力實施的推進，郴州的城區面積將不斷拓寬，縣鄉人員進城將不斷增加，中心城區對縣鄉輻射和資源聚集力、人員吸引力不斷提升。

沿海產業轉移、區拉提升城市魅力

中央宏觀大城市群的建設，沿海城市勞力密集型、附加值低的產業向內陸轉移大勢所趨，不管是西部開發、產業西移還是中部崛起，郴州都處在產業產業的必經之地，區位橋頭堡優勢明顯，承拉產業轉移，不管是發展勞動密集型產業或建設新型工業化都為郴州帶大量的資金和人口。

2006年高鐵施工

老西街一角

02

郴州樓市十年發展

從2000年湧泉小區點燃郴州地產開發的星星之火，然後到2002、2003年的明桂園、樂仙山莊、華寧花園的驚艷亮相，接著04年底05年初，普通商品房、商業地產、電梯小高層、別墅等各類項目遍地開花，群雄逐鹿；然後是05/06/07三年間大盤雲集、項目井噴、房價翻番，投資消費熱情高漲，市場供需兩旺！與此同時，三年的空前繁榮，一線城市狂飈猛進的房價，樓市旺銷、市場熱捧和專業鼓手品吹，更進一步的膨脹了開發商的信心，也吸引了更多投資和投機客的進入。有數據統計：僅僅在2007年底和2008年初，郴州新成立的開發公司就達60多家，而同樣驚人的還是郴州開發商2007年底拿地的速度和魄力——2008年1-3月全市房地產企業購置土地面積34.1萬平方米，比2007年同期上升60.1%；受三年利好因素影響，08年初，郴州開發備案在建項目50多個，新增項目20多個，新增項目供應量396.56萬平方米。

於是，地產開發公司的量迅猛增加，動工項目飈升，購買剛性需求和市場消化能力不僅沒有增加，反而縮減了。既是因為前三年的供需兩旺已經消化了許多市場購買力；也因為有錢購買高價房屋的消費者，已經在前三年掏了一兩次荷包，他們都有了一套甚至兩套以上的房屋；更因為國家的宏觀調控、一線城市價格下挫，讓許多消費者加入了遊離和觀望的陣營；同時，十六次連續上調準備金、銀根緊縮，減弱了市場流通、弱化了部分消費者的資金流和購買力，抑制了大部分投資和投機客的炒作機會。

而到了2009年，郴州市城區房地產市場投資呈回升態勢，市場信心恢復，漸漸活躍起來，量價齊升；金融機構支持力度空前，成交大幅上漲，2010年郴州城區房地產開發建設條件良好，商品房銷售穩定，房價持續上漲，供給結構進一步完善。售房均價一躍上3000，可謂是突破性地增長。

部分數據來源於郴房網

03

選擇了買房， 十年後會發生什麼?

讓時光回到2008年，當時郴州的房價是1742元/平米，到現在成交均價5802元/平米的漲幅，120平米的房屋凈賺487200元；這套房子一年漲4.8萬，一個月漲4060元，每一天漲：135元，每小時漲：6元。

所以即便你在睡夢中，這套房子還是以每小時6元的速度在增值，比把錢放在餘額寶里都強多了。

所謂時勢造英雄，無數人在還房貸的路上高喊：壓力太大，但是也在感嘆，如果十年前我屯下一大波房該多好！只是時光無法逆流，即便是讓你回到十年前，你又有勇氣購買幾套房嗎？

那是因為很多人沒想明白，十年前買房與十年後買房的區別：

十年前買房，郴州房價1742元/平米，你的月薪才幾百，咬咬牙買下來，即使是到現在你仍然在還房貸，你的房子仍然停留在1700元/平米的購買價格，而你的月薪翻了10倍不止，供房毫無壓力；十年後買房，郴州房價不少地方在你還沒想明白房價怎麼越來越貴的時候，已經默默達8000以上，近萬元的房價，就算你月薪破萬，湊齊首付還是得積蓄一段時間的，買房壓力山大。

十年之間，樓市如同一場精彩的大戲，或許沒有真正的贏家。

那麼有人會問了，接下來房地產市場究竟會如何呢？

中國從2002年之後逐步向「城鎮化+房地產」轉移。2004年，中國房價出現第一次大幅上漲。這輪上漲，是此前亞洲金融風暴帶來的「挑戰—應戰」激發的。期間經歷多次降息，以及M2的中高速增長，2013年M2增速達到了19.6%。

2014年和2015年，M1在M2中所佔比重在28%-29%之間，2016年則跨越了30%關口，2017年的佔比仍在增加，反映的是財富流動效率的不斷提升，以及消費需求的持續旺盛。房地產作為居民消費的主戰場，從中受益匪淺。而2017年在金融去槓桿的作用下，M2增速創新低，M2增速處於低，對經濟發展是不利的，此時，房地產的重要作用不言而喻。

正是因此，去年全國共20餘個城市借道「人才政策」，變相放鬆限購，同時因城施策，有針對性地推出限購限售政策等，與此同時推出貨幣化棚改等政策幫助像郴州這樣庫存較多的三四線城市去庫存，最直接的表現是近年來商品房銷售額屢創新高，2017年更高達13.4萬億元。

據央行2018年5月11日發布2018年4月金融統計數據報告。4月末，廣義貨幣(M2)餘額173.77萬億元,同比增長8.3%；狹義貨幣(M1)餘額52.54萬億元,同比增長7.2%；流通中貨幣(M0)餘額7.15萬億元,同比增長4.5%。M2增速相較於2017年增速持平，同時持續保持低位，就房地產市場來說，信貸等調控政策仍然沒有放鬆。

但是，值得關注的是，隨著一二線城市開始調控且不斷升級，郴州這樣的三四線成為樓市當之無愧的主角，2018年，隨著第一輪1800萬套棚改任務的完成，第二輪1500萬棚改再次登場。既然要改造，都需要落實到真金白銀上，而本身經濟不夠富裕的三四線城市，錢從哪裡來？

這就是PSL，學名是「抵押補充貸款」。不過，不必拘泥於這一定義，只要明白，PSL就是向市場「供水」的一種方式就行。大水的固定流向形成了以下資金流的閉環：

顯然，這一閉環的關鍵在於房價不能跌。如果房價下跌，土地收入趕不上償還貸款，資金鏈就會斷裂。所以，各個層級，都不乏刺激房價的利益動機。

所以說，在中國城鎮化見頂之前，希望通過經濟危機來讓中國房價在「人民幣計價模式下」暴跌，基本上是不可能的。至於2008年那種暴跌，就是抄底的千載良機啊！

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