心絞痛！買不起房的你 很快也要租不起了！

文/馬蘭

中國樓市的悖論：越調控越漲。

不僅僅是在買賣市場，租賃市場也將進入這個矛盾。

據中國房價行情網，今年四月，全國一、二線城市租金環比全線上漲。

5月28日，《人民日報》發表評論文章《樓市有「緊」才有「穩」》，其中提出：一旦市場出現異常波動，地方政府必須切實承擔起穩房價、控租金的主體責任，調控務必當機立斷。

按照市場租賃價格上漲的趨勢看來，房租被封上天花頂，對所有租房的人來說是個好消息。

但事實上，邏輯的路線永遠不會是筆直到達結果，中間會彎彎曲曲走向各種可能的利益擠占，最後到達的地方，也許與當初正好相反。

政府的想法 房住不炒

早在2017年7月18日，住建部就聯合其他部門下發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，通知中要求增加租賃住房有效供應並建設政府住房租賃交易服務平台。

而「租購併舉」這一政策在這幾年一直被強調，背後折射的其實是對中國樓市無解的妥協。

樓市的調控已經進行了180多次，反覆聲明，頻繁約談，但價格依舊是巋然不動。

但中國的年輕人住房需求始終強烈，無法買房，就只能租房。據鏈家研究院數據，中國未來的3到5年中，將有2億人進入租房市場。而到2030年，租賃人口將到達2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。

年輕人想要留在大城市，就要租住本來居民的房子。正如我們之前所說的，這已成為本地人對外地盤剝的最佳方式。戶口成了天然的競爭優勢。

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而現在各大城市又在不停地引進人才，這些人才中能買房的比例能有多少，租房就是懸在頭上的一把刀，隨時落下，把人才斬成人干。

政府的想法是，把租的權力更多地收回給政府保管。

相比於居民出租自己的房子可能存在的陰陽合同、黑中介、定價虛高等問題，找企業合作直接建立公租房，可以大幅降低租價風險。

所以，政府增加相應的土地供應，住建部通知中要求大幅增加租賃住房、共有產權用地供應，北上深等主要城市均出讓了「只租不售」地塊。同時也鼓勵國企、央企盤活存量，利用閑置廠房改建住宿等方式來增加租住用房。

此外，政府還鼓勵開發金融工具，專門用於發展住房租賃業務。REITs和ABS規模越來越大，也是政府對房地產商的一種補償。更不要提直接的租房補貼。

房地產企業：羊毛出在羊身上

想法一貫是好的，但現實是什麼？

身為房地產企業，一開始當然是拒絕的。相比於賣房，租房簡直像是給自己找麻煩。

第一，賣房可以迅速收回現金流，這樣一來能立馬投入到下一個項目的開發，一個接著一個形成循環，難道不是美滋滋？

第二，現在有錢的沒錢的都想買房，物以稀為貴，房價一直跌不下來。即使政府大力調控，現在的樓市還是拚命想要進來的人多。甚至他們可以等，等到政府撐不住了鬆口再賣手裡頭的房子。

第三，買賣是一鎚子的，只要把房子賣出去了，裝修、維修什麼的以後就是業主的事情，操心不到地產上的頭上來。但是租房，尋找合適的租客、對房子的維修和裝修都是地產商的分內職責。從一次性服務者變成長期的老媽子，誰願意？

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擠壓利潤空間的另一個問題是稅。

一般市場上的出租者大多是個人，這一類交易，政府基本是參與不了的，因此也不可能指望可以有稅收。但如果交易的一方變成了可控的企業，稅負是避免不了的問題。

有大型房地產企業人士透露，機構面臨的稅率最高可能達到25%。

不過，商人的標籤就是雁過拔毛。

還記得北京那個轟動一時的租住公寓萬科翡翠書院么，90平方米的公寓十年租約，租金最低180萬。很多人高呼沒有人會去租，而現在，已經有60人簽意向協議預租。

也許你認為目標客群不同，而適合你租的房子價格不會太離譜。

但房地產企業普遍認為未來的房租還會上漲，上市公司世聯行總經理朱敏曾在年度業績發布會上解釋，公司對於租金溢價率的期待是至少1.7倍。

現在，把你的房租乘上1.7，大概就是未來的租金了。

怎麼算的，企業對房地產開發的成本外，你還要加上企業的物業費、維修費、稅費和公租房帶來的損失。

成本轉嫁，好處還是房企拿，你卻要真金白銀花更多的錢只為買一個安眠的床位。

還記得香港刷屏的棺材房嗎？70平米的房子幾十個三層鐵籠，最多住200人，進去了就只有一個床位，連伸直身體都顯得困難。就這樣，每尺（0.09㎡）租金都要300元。

金融市場 新品種新機會

今年4月24日，中國證監會下發了《住房城鄉建設部關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，通知中鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITs）。

自去年10月開始，市場就出現了REITs的蹤影，保利地產和中聯基金共同發行了50億租賃住房REITs，今年碧桂園被批准了100億規模的REITs。截至目前，已有33家約700多億REITs獲批發行。

REITs的發行可有效降低房地產開發長租公寓的風險，將租金作為未來的分紅點，打包成為資產包賣給投資人。投資人可以獲得長期可觀的投資回報，而房地產商則可快速回本，進行下一輪投資。

ABS則是長租公寓可行的另一個金融商品。

政府既然期待房地產商提供房住不炒的積極配合，給他們的補償相信就會是資本市場的大放綠燈。

結果還是這樣，消費者永遠是被剝削的那一群人。

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