「搶人大戰」變「搶房大戰」？李鐵：房價短期大漲可能性不大

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近日，全國二三線城市紛紛推出吸引人才的政策。隨著天津等城市的加入，「搶人大戰」進一步升級，「送戶口」、「送房補」……各個城市的優惠政策層出不窮。「搶人大戰」會演變為「搶房大戰」嗎？網易研究局專訪了中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵。

中國城市和小城鎮改革發展中心理事長

首席經濟學家李鐵

60秒要點速讀：

1、放開特大城市戶籍人口的管理應該是大勢所趨，目前的障礙主要是在公共資源的再分配上。

2、從城鎮化的大格局看，人口向都市圈流動也是符合城鎮化發展規律的，也沒有必要為經濟相對落後地區所謂人才的流出所擔心。

3、吸引人才主要是政府行為，並不會誘導房價的上漲，何況還有限購和限價政策。如果通過吸引人才真正地帶動產業的進入，形成這個地區人口流入的規模，增強經濟活力，推動產業發展，增加政府財源和公共服務供給能力，未來房價上漲也是有可能的，但是短期大幅度推動房價上漲的可能性不大。

4、從未來房地產發展形勢上看，一線城市和人口流入地區，房價上漲將是長期趨勢。

網易研究局：近期，全國二三線城市紛紛出台吸引人才落戶政策，西安等地還不惜採取補貼的方式來吸引人才，這些政策的出台會產生哪些影響？

李鐵：所謂的吸引人才是要解決兩方面的問題，一是為未來經濟發展和產業發展提供充足的人才儲備；二是要解決房子庫存積壓問題。表面上看，提供人才儲備是一個非市場行為，因為通過學歷作為吸引人才的標準不等於與實際的人才需求相匹配。畢竟學歷涉及到更多的專業，而產業的發展除了與當地現在的產業結構有關之外，還有一定的隨機性。因為我們很難預料未來投資主體涉及到什麼產業。在我們制定地方的經濟發展規劃的時候，我們經常告誡地方，不要輕易地規定自己的產業方向，因為投資者的不確定性決定了我們產業的選擇。除非是與已有的規模化產業相關的內容。我們能做的只是明確要限制什麼樣的產業發展，例如傳統的、有污染的或者能耗高的等。但是真的發展什麼樣的產業還是要尊重市場的選擇。可是一旦我們把學歷作為前置性條件，實際上這種人力資源與可能的就業機會是錯配，甚至不創造價值，還要承擔大量的公共服務供給，還要提供教育和醫療等資源的配套。從長遠來看，更要承擔就業的風險，所以在一定程度上來說，並不划算。

既然如此，各級地方政府為什麼還要如此大規模地招攬人才，甚至還要給予補貼呢？其實，地方政府是算過賬的。所謂給予補貼肯定要規避房價問題，而且也會增加在本地落戶購買住房的人口。例如，如果這些所謂的人才大量地購買住房，肯定會增加土地出讓的預期，激活已經沉澱的地產市場，甚至可以使一部分尚未實現的土地出讓金變現，或者使與土地出讓金掛鉤的基礎設施投入形成的隱形債務得到抵消，而且也大大減少房地產商銷售壓力，甚至通過房地產庫存的消化，為爭取更多的土地出讓指標打下基礎，當然是一舉多得的事情。相比之下，補貼購買住房的費用要小的多。

我們最近查了天津和西安房地產的有關統計。2018年1－4月，天津的庫存面積是8245.92萬平方米。1－4月，商品房銷售面積265.82萬平方米，平均每月銷售66.46萬平方米。這樣計算的消化周期為124.07個月，也就是10年。而西安2018年1－3月房屋施工面積13271.96萬平方米，待售面積 376.84萬平方米，加總，庫存面積約為13648.8萬平方米。1－3月商品房銷售面積388.96萬平方米，平均每月銷售129.7萬平方米，庫存去化周期為13648.8/129.7=105.23個月，約8.8年。

從這個意義上看，通過短期利益的兌現，對緩解地方目前存在的消化房地產庫存的壓力，緩解債務危機等等，都有非常積極的作用。但是，從長遠來看，肯定是存在著很多風險。一是教育資源的供給一定會與當地居民的利益發生衝突。為什麼我們長期以來一直難以在特大城市和一線城市放開戶籍管理，首要的障礙就是教育資源的分配問題。對於本地居民來說，高考錄取名額有限，但是因為省會城市和直轄市的優越性，升學的比例還是較一般省份和地區要高的多。如果我們增加了戶籍名額，從佔比來看，似乎對於全市居民的影響有限，但是對於被影響到的適齡入學戶籍人口的家庭來說，影響的概率是百分百。因此每次涉及到放開一線城市的人口管理，即使是增加一點落戶人口名額，都要遭到當地人的反對。在天津這種情況比較突出。因此需要考慮到這種利益群體的衝突，要提早做好預防工作，化解矛盾和風險。

從我的角度來看，放開特大城市戶籍人口的管理應該是大勢所趨，目前的障礙主要是在公共資源的再分配上。這種抵制非常強烈。我們希望這些通過人才引進，擴大人口的落戶規模的方式，應該堅持下去，甚至不以學歷為標準，這也是符合中央的新型城鎮化政策方針。

至於對人才大戰會對全國產生什麼影響，我認為積極的影響要大於負面的影響。首先，明確放寬人才的標準，是我們多年對於特大城市的期盼。這次放寬到本科畢業生，已經是一大進步，至少對全國8000萬城鎮間流動人口解決戶籍問題消除了障礙。2017年我們有820萬的大學畢業生，如果他們在大城市的戶籍問題得到了解決，至少對激發大城市的活力，改變大城市的人口結構都會起到積極的作用。

網易研究局：對中國的城鎮化進程有什麼影響？

李鐵：從更深的層次來講，現在放開的是本科學歷，下一步可能就是專業技工，甚至包括沒有學歷的長期就業外來人口，還包括一部分農業轉移人口。這樣，中央的城鎮化政策就會得到進一步的貫徹落實，當然對拉動內需，刺激經濟增長，增加就業都有積極意義。

網易研究局：中國的人才分配格局是否會發生變化？

李鐵：從城市結構上看，一二線城市的吸引力顯然大於中小城市和小城鎮，可能會進一步放大一二線城市的人口規模，促使人口向都市圈流動。但是市場會進一步矯正人口流動的行為，形成人口和產業的空間合理配置。很可能都市圈周邊的中小城市和小城鎮未來的發展機會也會增加。從城鎮化的大格局看，人口向都市圈流動也是符合城鎮化發展規律的，也沒有必要為經濟相對落後地區所謂人才的流出所擔心。因為就業和尋租行為一定要遵循兩個原則，一個是增加收入，另一個是降低成本。當人口流入特大城市地區，肯定會抬高生活成本，到時候逆特大城市化的現象也會出現。時間會證明一切。

網易研究局：會不會推高房價？

李鐵：目前這些城市通過吸引人才落戶的政策，都是出現了房地產庫存積壓問題。在這些城市房價問題並不是特別突出。例如在天津的住房積壓主要是濱海新區等新開發和遠離城市的區域，這些地方房子賣不出去是第一位的，房價並不高。而且我們要看到，吸引人才主要是政府行為，並不會誘導房價的上漲，何況還有限購和限價政策。如果通過吸引人才真正地帶動產業的進入，形成這個地區人口流入的規模，增強經濟活力，推動產業發展，增加政府財源和公共服務供給能力，未來房價上漲也是有可能的，但是短期大幅度推動房價上漲的可能性不大。而且一旦房價上漲，政府的政策也會相應地進行調整。從未來房地產發展形勢上看，一線城市和人口流入地區，房價上漲將是長期趨勢，畢竟優質公共資源的高度集中和全國資源分配的高度不平衡，都是推動局部地區房價上漲的動力。

網易研究局：二三線城市的「搶人大戰」對北上廣等一線城市人才有多大吸引力？

李鐵：如果了解我國一線城市的人口政策就會知道，北上廣深都是人口流入地，房價畸高。目前採取的都是人口控制政策。對於北上廣來說，當前的主要矛盾不是人口是否要通過政策吸引，而是仍採取抬高門檻限制人口進入，甚至通過功能疏解來緩解人口和公共服務的壓力。在這些城市不是如何吸引人才的問題。而且北上廣在土地供給上也是相對偏緊，控制住房供給，防止更多的人口進入。在這些城市之所以採取人口控制無非是因為以下幾個方面的原因：一是城市管理出現的問題，把責任歸咎於人口過多；二是既有的財政資源滿足的戶籍人口公共服務，如果新增較多的外來人口，必然會平攤更多的利益出去，而降低戶籍人口的公共服務水準，造成利益群體的矛盾；三是既定的利益格局影響到政府的公共政策，通過緊縮人口和產業，以便在自己的空間上及早向發達國家標準過渡，而增加的人口會形成拖累。四是擔心城市病的出現，造成管理上的失控。

當然關於人口控制我是一貫反對的。所謂人口控制針對主城區人口密度較高是可以通過功能疏解來實現產業和人口向周邊地區轉移。但是相對於北上廣深來說，城市病的問題出在主城區而不是轄區。例如北京轄區1.64萬平方公里，主城區五環內才600多平方公里。因此城市病和北京市轄區沒有太大的關係。但是戶籍人口是部分主城區和轄區的。因此公共財政的負擔更多地在戶籍人口上。所謂城市病的核心是公共資源供給的分配問題。正是因為如此，其他城市採取的所謂吸引人才的政策對北上廣沒有太大的壓力，反而還有可能吸引一部分產業從北上廣遷出到這些城市。

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