產業地產：房企的下一個戰場 你準備好了嗎？
房企尋求轉型已迫在眉睫，而產業地產是最熱的課題之一。
房企為什麼要轉型？
房企轉型的原因有三：一是傳統住宅市場的開發已經非常成熟，這塊「蛋糕」餘量已不多，而分食者卻不少；二是隨著城市化進程的加快以及深入，單純的物理空間建設已經不能滿足新型城市化建設的需求，這就要求房地產市場要由粗放型發展轉變為精耕細作式開發；第三也是最重要的一點——隨著樓市調控的「常態化」，傳統住宅開發進入低利潤增長期，房企的獲利空間正在被壓縮。
（數據來源：銳理數據）
銳理數據統計了2012年至2017年成都市的房價水平與樓面地價走勢，從中可以看出，2016年之前，成都樓市的房地價差都在5000元/㎡這一檔小幅波動，而2016年之後，隨著調控力度的加大，房地價差已降至3000元/㎡左右。根據銳理數據解決方案中心的測算，除了土地成本之外，後期開發的建安費、稅費約為4200-4500元/㎡甚至更高。因此，房企的利潤空間已被壓縮至極限，尋求新的利潤增長點是不得不做的選擇，其中不少房企都選擇進軍產業地產。
為什麼選擇產業地產？
所謂產業地產，主要關注兩部分：一是產業，二是地產。
在改革開放前，中國的產業結構是「一二三」，即第一產業（向自然索取資源的農林牧漁業）所佔比重最大，第三產業（流通服務業）佔比最少；2013年之後，我國產業結構轉變為了「三二一」，第三產業所佔比重大幅提升，產業結構越來越健康。不過，和其他典型發達國家的對比來看，我國的產業結構仍需繼續調整。
（圖片
來源：銳理數據解決方案中心）
優化產業結構是促進國富民強的方式，也是產業發展的本質。因此，實施產業改革也被寫進了「十三五規劃」中。在政策的導向下，產業經濟的發展進入「超車道」。就產業本身來說，更容易產生規模效應，既可以協調區域內部的合作，同時也更容易獲得外部的資源，比如政策支持、資金支持等。
那麼地產與產業的連接點在哪裡？地產商擁有強大的規劃、招商和運營能力，良好的運作之下，產業的規模效應能得到更好的發揮，同時地產方也能獲得更多的資源。因此，產業地產是一種產業與地產共贏的發展模式。
產業地產的模式有哪些？
受國家寬鬆的產業政策和傳統利潤空間被壓縮的雙重影響，越來越多企業希望藉助政策紅利開發產業地產。目前國內主流的產業地產模式有兩種：帶產業拿地和產業運營。
第一種模式是帶產業拿地。採取這一模式的以國企、央企和有實力的民營企業為主，這類企業將藉助產業低價拿地或優先取得優質地塊進行房地產開發。比如2016年的「總價地王」即如今的綠地新里城，項目擁有住宅、商業體等多種物業。這是成都市青羊區與綠地西南事業部合作的跨貿港產業項目，計劃打造為全產業鏈跨境電子商務產業區，集中產業面積超過11萬平方米。從本質上來看，這種模式的主要目標仍舊是拿優質土地，後期屬於房地產開發思路。
（
圖片來源：銳理數據解決方案中心）
另外則是產業運營，拿地企業多為產業或城市運營商，要求房企要有完整的資源鏈條和產業運營經驗，比如專註於產業運營的華夏幸福。相比起帶產業拿地，產業運營模式是一場「持久戰」，通過長期運營實現產城利益互補。
（
圖片來源：銳理數據解決方案中心）
就成都來說，大多轉型產業地產的房企採取的都是第一種模式——帶產業拿地。但從全國來看，文旅+地產的模式是開發商較為熱衷的方向之一，這主要是因為文旅產業進入門檻低，政策傾斜度高。其實，除了文旅產業之外，教育產業和鄉村農業也是比較典型的產業地產方向，前者引進優質教育資源帶動整體運營，後者則以農產品為引擎完整產業鏈，或者發展旅遊業。
產業地產有哪些難點？
可以看出，產業地產是房地產市場新的機遇窗口 。但不可否認的是，房企要面臨的風險也更大。
在帶產業拿地模式中，產業是實現房地產產品溢價的有利條件。這類模式要求開發商有豐富的地產開發經驗，其核心還是在於地產開發，因此更多地聚焦於城市的核心地段和更新方向上，賣點是地段價值與服務，獲取難度仍不低。
產業運營則更像「農村包圍城市」，在核心城市周邊獲取「價值窪地」，後期憑藉自身強大的招商、運營能力實現人口導入、經濟增長。不過由於這類模式依託於城市資源的外溢活力，看中的是未來價值，開發風險較大。
如何做好產業地產？
儘管目前產業地產遍地開花，但由於經驗尚淺，案例較少，且對開發企業要求頗高，成功運營起來的產業地產項目並不多。那麼，房企在轉型產業地產的過程中，應該如何做才能最大程度地掌控勝局？
根據兩種模式的不同特點來看，帶產業拿地的操作關鍵點在於找准區域與企業的匹配點。房企應對意向地塊進行篩選，對當地區域政策及產業導向需求了解，初步判斷拿地操盤可行性，並梳理企業可及或可合作資源，看是否有條件與政府博弈。
產業運營的操作關鍵點則在於要充實完善自我產業循環。拿地企業自身要擁有一定的產業規模及運作優勢，同時要有強大資金支持及融資能力來承受「長線作戰」，此外還要有牢固的上下遊資源合作關係或強大的招商能力為後期的成功運營創造條件。
當然，儘管關注度高，但目前國內的產業地產仍處在起步階段，如何做好產業地產項目，是業內亟待研究的重要課題。銳理數據將針對產業地產進行更深入的研究、分析與分享，敬請繼續關注！
編輯 | 66
聲明 | 銳理原創作品，轉載請聯繫後台
TAG:銳理數據 |