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31分鐘前

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業主期望價格聯盟來實現價格的統一，其實根本沒法實現。

編者按：本文來自「每日經濟新聞」，作者：每日經濟新聞，36氪經授權轉載。

樓市就是一座「圍城」，還沒買的希望跌，買到的希望漲。

為了讓自己的房子賣出高價，近日，杭州和南京出現了小區業主在賣房時聯合漲價的情況。

中新網客戶端5月30日報道，根據網上流傳的幾份通告，杭州幾個小區業主內部達成有關本小區「上調二手房價」的共識，並提出了「二手房指導報價」。

這樣做，合法嗎？

小區業主聯合漲價：比市價高一萬

據中新網報道，杭州某小區業主群中的通告稱，「自2018年6月1日起，所有業主二手房指導報價如下：58000元-65000元/平方米。」

從該小區市場價來看，記者查詢某二手房交易平台APP發現，該小區二手房掛牌價多在4.4萬～4.8萬元/平方米，最近的一套成交價也只有4.2萬元/平米左右。

也就是說，公告中提出的「指導報價」比市場價高了至少1萬元/平方米。

上述小區周邊一名房產中介告訴記者，據業主反映，在業主群中確實發過這種通告。但誠心賣房的主業不會受這種消息的影響，因為他們了解近期房子的成交價。

「肯定還是有掛高價的業主，但這些人都是不著急賣房的。」他說，「小區均價只有4.7萬元左右，但5月29日，有套房子報價5.4萬元，前幾天還有一套報價6萬元。對於報價過高的房子，只在內部系統掛出，不在外網顯示。」

此前，南京某小區也被爆出業主聯合漲價的情況。

據《揚子晚報》4月26日報道，南京橋北片區的一家老盤的部分業主擬訂了一份《告明發業主同志意見書》，要求「從今年5月1日起，所有業主的二手房指導報價」往上提升7000元-10000元/平方米不首先是物業管理企業的更替，引入愛濤、紫竹兩家物業公司後，該小區的管理水平已有較大改進，小區衛生、安全水準大幅提高，《意見書》希望業主「提高自信度，切忌妄自菲薄、自賤自貶」；

其次，改小區兩年來的二手房價均無變化，而實際性價比遠遠高於當前二手房價，提價行為是為了「保護業主財產不被少數賤賣急賣業主之自損之行為侵害」。

對於提高報價後的具體幅度，《意見書》也做出了詳細規定，包括

一居室29000元-30000元/平方米，二居室28000元-29000元/平方米，三居室28000元-28500/平方米，四居室28000元-28300元/平方米，頂躍25000元-27000元/平方米，一線江景房29000元-30000元/平方米。

揚子晚報記者在多家平台上查詢到，該小區最近的二手房價格均價為21000元/平方米，跟這份《意見書》所倡議的價格相比，房價的差距竟然接近10000元/平方米。

專家：聯合漲價不違法，但沒法實現

那麼，試圖在賣房時聯合漲價，這樣的行為是否合法？

「這說明業主對於項目的增值預期較大，不願意價格下跌。其實是一種很正常的現象，購房者對於價格上漲的想法是正常的。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向中新網記者表示。

但他同時指出，不正常的就是所謂價格聯盟，二手房買賣是自由市場，報價是自由的，業主期望通過此類業主群來實現價格的統一，其實根本沒法實現。

「更關鍵的是，價格是市場決定的，業主本身只可以接受市場的價格，各類所謂價格聯盟，是一種典型的炒房心態。」嚴躍進說。

北京雲通律師事務所主任閆兵告訴中新網記者，目前尚沒有明確法律依據能夠對業主聯合漲價的行為定性為違法。目前，與之相關的法律規範主要是《消費者權益保護法》和《反不正當競爭法》，但都是從調控行業或經營者的角度出發，並沒有直接對「消費個體」進行限制。小區的業主顯然不屬於法律規定的經營者或房地產行業從業者。同時，業主出售房屋是行使《物權法》賦予的處分權，業主有權自行確定價格，甚至基於自願組成個體集群確定私有財產價格。

但他也指出，基於《物權法》對私有財產的保護，該小區部分業主組成價格聯盟，制定的所謂「價格調控」措施也不具有任何法律強制力，小區內不願參與該組織的業主依舊可以自行確定房屋出售價格，任何組織均無權干涉其自由處分合法財產。

北京岳成律師事務所高級合伙人岳屾山向《中國之聲》表示：如果說是壟斷行業，或者是一些壟斷企業聯合漲價，可能構成壟斷行為。如果是一些還沒達到壟斷程度的經營者串通漲價的話，可能是擾亂市場或者說是不正當競爭，那麼這也是違規行為。但是作為業主的話，他只是處分自己的財產。因為個人出售房屋，買賣雙方有同樣的議價能力，不涉及到壟斷的情況，也不涉及到強迫交易的情況。從這個角度上來講，應該還不至於構成違規違法的情況。

搖號也瘋狂：買到猶如「中彩票」，剛需客說買房難度更大了

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55分鐘前

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一邊是搖號需求的不斷增加，一邊卻是供應量的不足，這進一步刺激了市場的緊繃神經。

編者按：本文來自「經濟觀察網」，作者：謝敏敏，36氪經授權轉載。

5月25日—27日，杭州購房者在銀行排隊辦理資金凍結的照片刷遍了網路。彭涵就是排隊大軍中的一員。

在更早之前的幾天，知道熱門樓盤華夏四季即將搖號開盤後，彭涵迅速準備了網上登記需要的徵信報告、戶口本、收入證明等材料。與華夏四季同時領出預售證的熱門樓盤還有中國鐵建西湖國際城、陽光城未來悅和融信瀾天，這四個項目均因一二手房價的嚴重倒掛而被杭州購房者廣泛關注。

為了分流，這些項目要求購房者在驗資這一環節，到指定銀行進行資金凍結的操作，這樣就避免了購房者使用同一張存單參與多個樓盤報名的現象。儘管如此，各指定銀行門口依然排起了長長的隊伍。

5月26日早晨7點多，彭涵來到華夏四季的指定銀行之一杭州銀行餘杭寶塔支行，排隊三小時後終於辦好了資金凍結，拿到了一張由該銀行出示的寫明「xx公司驗資專用」的凍結證明，隨後進行了網上登記。

彭涵自去年下半年開始看房，此前他看中的區域是杭州熱門板塊濱江奧體，但在採用公證搖號制度之前，奧體板塊一房難求，少有的開盤房源均需要「全款購房＋關係戶」，手頭資金不足的彭涵幾乎沒有買到的希望。

今年3月28日，杭州市住房保障和房產管理局宣布，針對商品住房市場出現的炒賣房號、捆綁搭售等違規行為，將採取公開搖號全程公證的方式，規範市場銷售行為。

這讓包括彭涵在內的剛需購房者重燃希望。華夏四季在3月份曾經開過一次盤，需要全款購房，而此次開盤採用公證搖號後，只要具備購房資格，首套房只需付三成，彭涵決定試一試。

更吸引人的因素，在於華夏四季的價格。根據官方公布數據，華夏四季此次推出160套房源，均價為26105元/平方米（含裝修標準5000元/平方米），40%向無房家庭傾斜比例。而項目周邊二手房價格約在3.5萬元/平方米以上，這意味著，以一套100平方米的房源為例，購房者搖到後即可賺取近100萬元的價差。「搖到的幾率不大，但是搖到就賺100萬，就相當於中彩票了。」彭涵說。

華夏四季不是唯一一個可以在限價背景下套利的樓盤，其它熱門樓盤均有此特徵。融信瀾天拿出的預售證均價為18407元／平方米，而周邊二手房的價格2.7萬元/平方米－2.8萬元／平方米，屬於新房二手房價格剪刀差最大的板塊之一，因此吸引了大批購房者參與該樓盤的搖號報名；卓越蔚藍領秀公示價格僅為19100元／平方米，板塊內二手房目前在售均價則是26046元平方米；中國鐵建西湖國際城公布的均價為28080元/平方米，周邊三墩板塊二手房的價格普遍都在3.3萬元／平方米。

自4月23日杭州首個公證搖號樓盤揭曉搖號結果以來，杭州實施公證搖號開盤已超過1個月，也終於誕生了首個萬人搖號的樓盤。根據開發商公布的數據，融信瀾天推出404套房源，最終登記人數11927組，無房家庭5090組，綜合中籤率3.4%；華夏四季160套房源，報名6687組，無房家庭2623組，綜合中籤率2.4%；陽光城?未來悅103套房源，報名1313組，無房家庭473組，綜合中籤率7.8%。

一二手房價格的嚴重倒掛，加上公證搖號制度的出現，聯手造就了杭州的火爆搖號現象。「2016年至今的限價政策，主要目標都是希望改變市場預期，但很遺憾，杭州的市場預期迄今沒有改變。但是由於限價只能限商品房的價格，而不能限二手房的價格，這樣就形成了價格雙軌制。使得買房存在套利空間，搖號便成了一種全民福利，相當於打新股。」浙報傳媒地產研究院院長丁建剛對經濟觀察報表示，搖號從一定程度上遏制了「號子費」背後的利益輸送與權力尋租等腐敗現象，但是面對巨大的經濟利益，搖號實際上就可能變相成為「中獎」的機會。

搖號確實改變了諸多購房者的心態，導致購房需求的增加。彭涵表示，據他的觀察，近期一些好幾年不跑售樓處的人也都出動看房了，「一旦搖到你也可以按照正常的首付來，不用全款，這是個好機會。所以有事沒事來碰碰運氣吧。」

丁建剛坦言，搖號帶來了新的問題——搖號背景下，全社會「打新股」的熱情越來越高漲，「原來不太想買，甚至根本不想買房的家庭，很多也加入到搖號大軍中。既然是一個憑運氣的公共福利，何不試試運氣？」

「前段時間旭輝寶龍東湖城項目有3000多人參與搖號，大江東這樣的區位都有這麼多人去參與。很多樓盤去年年底的時候還不見得有那麼熱門，但是你跟蹤的熱門樓盤根本沒有機會買到，所以轉而不熱門的樓盤也熱起來了，有傳導效應。很多人是帶著中彩票的心態去試試看的。」杭州雙贏機構總經理章惠芳認為，搖號無形中刺激了新的需求。

經濟觀察報統計發現，杭州自推行公證搖號以來，迄今已有60個項目領取了預售證，僅6個項目因登記人數未超出供應房源數而未搖號，其餘項目均需搖號。尤其是5月份以來，杭州搖號購房開始加速，在5月21日－5月27日這一周，就有13個項目領出預售證。

這些參與搖號的項目，多數都受到了購房者追捧，千人搖號甚至成了常態，其中低單價、低總價的剛需項目頗受歡迎。與此同時，杭州新房搖號中籤率也屢創新低，截至目前中籤率最低的樓盤是綠城九龍倉桂語江南項目，推出100套房源，報名數6228，中籤率低達1.6%。

一邊是搖號需求的不斷增加，一邊卻是供應量的不足，這進一步刺激了市場的緊繃神經。丁建剛表示，限價政策阻礙了市場供應量，部分被限價、高價地項目，開發商不甘心虧損，以時間換空間，拖延開盤和上市。還有一些項目，由於被限價，領不出預售證。

根據浙報傳媒地產研究院的統計，2016年下半年至2017年上半年，杭州市區（不含富陽區和臨安區）共有689.7萬平方米涉宅地出讓，而這些可建面積中到目前為止只有135.1萬平方米上市，至今仍未上市的項目體量達554.6萬平方米，佔總出讓宅地的80.4%。「這不符合正常的市場邏輯。這些土地到開發商手裡已經達到10-22個月，理論上都可以上市了。」丁建剛進一步透露，截至5月初杭州市區商品住宅可售房源僅為1.4萬套，以近一年月均速度去化周期僅為1.7個月，顯性庫存已經到了十萬火急的地步。

這樣的矛盾反映在市場上，其中的一個表現就是對於部分購房者來說買房難度增加了。「搖號出來以後每個樓盤都很難買，尤其是對於像我們這樣的純剛需來說，以前熱盤可能買不到，但是冷盤還是可以的，買不了餘杭的樓盤去臨安買嘛，總能買到的，但是現在連冷盤都要搖號了，那不是更難買了嗎？而且優先無房家庭。」彭涵說。

5月31日，華夏四季正式搖號，彭涵並沒有搖上，他有點無奈：「沒中，又要繼續跑（售樓處）了。」

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