沒買房的恭喜了！樓市火熱是假象，兩個徵兆顯示房價或迎來下跌？

最近房地產市場可以用風起雲湧來形容，處於持續金融去槓桿的中國房地產市場，雖然調控仍然保持高壓姿態，但在一二線城市「搶人才大戰」之後又迎來了新一輪躁動。

全中國的投資客最近幾個月真的是最忙的時候：成都搶完重慶搶；重慶搶完海南搶；海南搶完西安搶；西安搶完丹東搶；丹東搶完杭州搶…

有人調侃到，現在中國的炒房大軍不是在去搶房，就是在去搶房的路上。看這陣勢，樓市之火又有燃燒全國的趨勢了，很多普通剛需購房者都表現得十分焦慮，擔心高房價又要死灰復燃。

事實真的會如此嗎？搶房大戰之火會進一步蔓延至全國各大城市嗎？高房價真的又要死灰復燃，剛需徹底買房無望了嗎？

在奇哥看來，最近樓市出現的搶房現象對房地產大局影響甚微，只不過是「限價」政策所引發的集體「套利行為」，事實上就是因為新房價格普遍低於當地二手房價格，才會招徠集體的搶房，這正是房價下跌的表現。

而房地產最近發生的幾件事，也恰恰是樓市將要迎來降溫的徵兆。

首先，住建部等重要機構釋放的信號顯示，未來很長一段時間，樓市調控仍將繼續保持高壓姿態，遏制房價過快上漲，打擊投機炒作，保護改善剛需才是樓市調控的主要工作。

從12城樓市稍有回暖，出現幾次「搶房熱潮」之後，住建部能迅速在半月之內「約談」各城主要負責人來看，樓市調控已經進入了深度調整期，此階段調控的主要原則就是「哪裡熱打哪裡」，房地產調控升級已經能做到迅速反應了；而從「約談」之後一周之內7城迅速響應來看，中央已經加大了對「地方主體責任」落實不力的問責力度，所以才有了後來的成都等7座城市「調控打補丁」的神速。房地產市場難以再有大波大浪。房價迎來下跌是大概率事件。

其次，樓市搶房火熱，但房地產股卻在上演另一番景象，投資客用腳投票釋放了房地產前途未卜的大信號。昨日尾盤沙河股份近乎跌停，新城控股、泰禾集體、陽光城跌幅均超過4%。就連行業老大萬科A也下跌了3.4%，報25.6元。A股地產股再度迎來一次慘烈殺跌。

很多人可能不知道，資本市場不僅要看未來房地產市場的投資環境，更要看房地產股有沒有良好業績成長預期。從以上房地產股的表現來看，顯然資本市場對房地產大勢沒有信心，這也恰恰說明目前房地產市場只是「虛火」，搶房潮只是流於表面的假象。

奇哥不說，相信很多人也明白，出現這種情況的最大原因是因為房地產企業負債率已經達到極限，地產企業滿負荷運轉下風險累累。資料顯示，進入2018年，有120餘家上市房企平均負債已超過80%，達到2005年以來的最高位。

奇哥說過，房地產調控行走至此，誰也別大言不慚地說日子好過，尤其是融資渠道和新房售價都被牢牢限制的開發商們，他們的日子更是步履維艱。最糟糕的是，1-4月，全國已經有16隻債券出現違約。這都向我們傳達了一個清晰的信號——房地產商的好日子已經到頭了，在各種壓力之下，資金鏈出現斷層是每個房地產企業必須要面對的問題，而唯一的解決方式就是降價賣房。所以，奇哥堅信，未來撐不住選擇主動降價賣房的房地產企業將會陸續出現。一旦有一家企業這麼做，相信降價的羊群效應就會到來。

房價下跌的徵兆雖然明顯，但是這並不代表房價將迎來大跌。

關於房地產調控雖然奇哥已經說了很多遍，但很多人依然沒有完全理解房地產調控的本質，沒有領悟「房住不炒」的精髓。很多人天真的以為調控就是降房價，就是讓剛需都能買上房，奇哥已經不止一次強調過了，敢有這種奢望想法的人骨子裡都透著天真。財經專家齊俊傑說，沒有一個國家會讓房價跌，大家都是想保護泡沫，讓泡沫平穩落地。這也跟本輪房地產調控「防止樓市泡沫破滅」如出一轍。

正如中原集團施永青說言，政府實際上是不想房價升的太高，同時更不願看到房價出現一瀉千里的場景，因為調控調了一年多，但是從房地產投資增速統計來看，流向房地產市場的資金依然在源源不斷增加，樓市泡沫已經膨脹到了危險的邊緣。不僅如此，金融大局也有側傾翻船的危險，如果任由樓市這麼明目張胆的發展下去，房地產泡沫必破。將會引發系統性金融危機，對中國樓市及經濟帶來的打擊將是毀滅性的。所以當前房地產調控最首要的任務就是穩定樓市，遏制投機炒房，守住不發生系統性危機的底線。

因此，擔心高房價死灰復燃的吃瓜群眾可以放心了，未來房地產調控會把穩房價作為調控的主要目的。所以，奇哥奉勸那些寄希望於調控放鬆抑或是取消後，再次大炒大賺的投機者們，炒房暴賺的春秋大夢該醒醒了。這種炒房如中大獎，躺著賺錢的時代已經終結。

房地產調控已經不是形式意義上的事了，調控就意味著要控房價，穩大勢，就是要徹底杜絕樓市炒作惡習，把投機炒房者徹底圍剿在樓市中。從住建部王蒙徽去年底的講話中我們早應該看到，未來樓市真正的主力購房人群將是剛需和改善剛需，這次是支撐起房地產平穩健康發展的核心，所以未來樓市的走向將會與他們的真實收入相掛鉤，實現他們的住房夢才是調控的終極目標。沒買房的剛需們，恭喜了，國家會不遺餘力、多渠道滿足你們的住房夢。

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