城市無界 中國城市群發展，帶來哪些新投資機遇？

隨經濟發展，中國地域與行業間的相互聯繫逐漸深入，行政區劃邊際正不斷模糊乃至消散。正是基建和產業驅動經濟要素在城際間流動，也使得工商業活動不再囿於單一的城市，而是在一個聯繫緊密的城市群中分工、協作和遷移。

有鑒於此，CBRE近日發布《2018中國投資市場報告之城市無界篇》，認為以無界的視角，從城市群角度看待商業地產投資，更具有戰略意義。

CBRE研究部主管謝晨認為：「無界思維下，城市不再是地圖上某個孤立的點，而是被置於一張緊密關聯又互相影響的城市網中。對城市群際和群內發展趨勢及其影響因素的一體化梳理將有助於投資者在制定城市戰略時更具前瞻性。認清城市群所處階段，極化、擴散效應下生產要素的群內流動路徑，無疑有助於判斷群內各城市的商業地產發展趨勢和投資機會。」

中國主要城市群及其發展趨勢

依據城市間彼此的經濟聯繫程度，目前國內共有28個城市群。由於地域廣大且區域發展不平衡，各城市群發展處於不同階段。城市群內一般存在一個或兩個核心城市作為增長極。經濟增長發端於增長極，逐步依點-軸-網路的路徑輻射整個城市群並最終形成一體化。在市場機製作用下，城市群發展過程中，長期來看遵循極化向擴散化的發展路徑，但過程中會受到政策、產業、基建等因素的影響。

京津冀、長三角、粵港澳大灣區是中國三大先發城市群，佔四成國民經濟總量。三大先發城市群均已出現由極化主導轉向擴散主導的跡象，但程度上又存在差異。投資者可優先關注核心城市內與經濟轉型方向貼合的房地產類型，例如辦公樓、科技園區、具備改造潛力的工業物業和地塊等。

相對於一體化進程緩慢的京津冀地區，長三角和大灣區將延續一體化進程，已確立崛起趨勢的次增長極（南京、杭州）物業價值將持續受益。

同時，基建改善和同城化預期下，長三角的南通、粵港澳大灣區的佛山、東莞、惠州、中山等城市與核心城市聯通度有望顯著提升，人口和產業導入直接受益的住宅，商業、工業物流等領域將存在投資機遇。

近年來隨著產業梯度轉移、區域發展扶持政策和基建投資的共同作用令成渝、武漢等中西部城市群迅速崛起。CBRE的統計數據顯示，在強勁的經濟增長勢頭帶動下，2008-2017年間，中西部城市群的寫字樓、零售和物流倉儲物業的出租面積佔比由12.3%提升至23.9%。中西部城市群和海西城市群持續快速極化，核心城市（成都、重慶、武漢、長沙等）的各類地產板塊在短期內面臨不同程度的供過於求風險，但中長期存在系統性投資機會。

城市群視角下粵港澳大灣區的投資機遇

粵港澳大灣區擁有在科創、貿易物流、金融和服務領域各具優勢的深圳、廣州、香港三個增長極，並包括製造業基礎雄厚的珠三角其餘各城市。2017年其總體經濟規模已達11.7萬億人民幣，預計到2020年將成為全球第一大灣區經濟體。

隨著政府發展規劃綱的出台，持續的人口流入、科技創新和產業升級、高強度基建投資以及同城化趨勢都將在更為一體化的制度框架下，加速推動大灣區城市群的發展與融合，催生新的房地產投資機遇。

CBRE大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌表示：「與國際灣區相比，大灣區地產發展仍存在一定差距。以寫字樓為例，2017年底大灣區優質寫字樓總量約3200萬平方米， 較經濟規模相近的東京灣區和紐約灣區分別低40%和55%。未來隨著經濟增長和結構轉型，寫字樓需求存在巨大提升空間。此外，群內珠三角區域優質物流設施的人均面積也有較大增長空間。」

大灣區商業地產投資策略

01

高端商務繼續向核心城市集聚，帶來廣深港寫字樓投資利好。作為當前全國最活躍的寫字樓租賃市場，廣州和深圳均已進入第二輪的寫字樓新區建設，琶洲、國際金融城及前海等商務區正吸引大量租戶和投資者目光。香港市場內，中資企業尤其是大型國企在中環等核心板塊的空間需求持續上升，大灣區規劃的出台預計將為香港吸引更多大陸企業和資本。

02

重大基建推進有助於推動珠江西岸區域經濟，提升物流地產價值。跨海大橋和鐵路的相繼開通，將有助於推動珠江西岸相對欠發達區域的經濟發展，惠及珠海、江門、中山和廣州的南沙副中心等地。此外，珠江西岸的中山翠亨新區、珠海洪灣港區和江門鶴山預計將形成新的物流樞紐。此外，由於大灣區物流倉儲需求充沛但倉庫面積相對缺乏，高標倉庫具備良好的投資價值。

03

產業和人口的無界流動促成核心周邊城市的產業地產及購物中心投資機會。隨著高鐵、城際軌道交通網路等重要基建項目的鋪開，廣佛、深莞惠等多個一小時同城生活圈將逐步成型。由此帶來的同城化將進一步加速廣深製造業外遷與人口轉移趨勢，大灣區內東莞、佛山、惠州、中山等二線城市中的工業、科技園區物業機遇，以及與之配套的住宅和商業設施成為值得關注的投資機會。

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