樓市空置稅，真的要來了！

來源：劉曉博（liuxb929），轉載已獲授權，不代表鳳凰網房產觀點

昨天，據「香港電台」報道：

香港財政司司長陳茂波說，運輸及房屋局針對一手樓空置稅的研究已到尾聲，政府會儘快公布。陳茂波表示，美國加息下，港息或會跟隨上揚，對本港樓市造成影響，提醒市民置業前要衡量風險。

此前的3月18日，也是在電台一個節目里，陳茂波表示：香港樓市供應量非常小，近期房價上漲很快。但是到2017年末，開發商手裡有9500套新房沒有出手（將近佔香港一年新盤供應量的一半）。所以，港府正在考慮出台空置稅。

陳茂波還說：現在香港的整體房屋空置率大概3%多一點，屬於低空置率，因此有關政策可能會針對特定目標，未必會全面推行。

綜合上述消息，我們可以得出這樣的推測：香港試圖出台的「空置稅」，主要是針對「房地產的二級市場」（也就是新房）。普通家庭和居民的空置房屋，應該不再「空置稅」徵收的目標之內。

所謂「空置房」，是指未被充分利用的住房。對此，各地定義不盡相同。有的國家或地區規定，超過半年沒有充分使用的住房，就算空置（比如加拿大溫哥華）；有的則規定，超過一年「未被充分使用」才算空置。

目前已經有多個國家和地區推出了住房「空置稅」：

1、在加拿大溫哥華，從今年3月開始徵收空置稅，房屋每年空置達到6個月的，需要按照「房產價值的1%」來交稅，謊報業主將面臨每天罰款10,000加元的嚴厲處罰。

2、在英國，如房產被空置長達兩年或以上，政府會對空置房屋徵收100%額外市政稅。

3、澳大利亞也開始徵收空置稅，在維多利亞省，空置稅的稅率為房屋價值的1%。

4、在法國，住宅空置逾1年須繳交樓價的10%為空置稅，第2年增加到樓價的12.5%，第3年為15%。這顯然帶有懲罰性質，而且是累進位的。

看起來，法國的空置稅是最具殺傷力的。其實不然，沒有最狠只有更狠：

在荷蘭，如果有房屋空置超過1年，將容許其他市民入住；在瑞典，政府有權徵用空置單位廉租給無房家庭。

由此可見，空置稅在全球各地千差萬別。有不徵收的，有溫柔徵收的，有懲罰性徵收的，有「揭竿而起鬧革命」的。

像香港地區這樣，只對開發商手裡囤積的「已經完工的新房」徵收空置稅的，此前是沒有先例的。當然，香港政府最終會不會徵收空置稅、如何徵收，還有待正式方案的公布。

很顯然，面對日益上漲、高得變態的香港房價，港府感到了巨大壓力。針對新房徵收空置稅，作用其實未必大，但也算出台了一個政策，可以給市民一個交代。

香港高房價的真正癥結，是住宅用地供應量嚴重不足。香港中原地產創始人施永青此前曾透露，香港土地40%被規劃為郊野公園和保護區，真正用於高強度住宅開發的土地面積只有可憐的4%。如果香港能新增2%的土地用來修建住宅，就可以把整個城市的住宅面積增加50%。

但沒有一任特首可以做到這一點。因為高房價長期存在，土地和房屋是香港銀行貸款重要的抵押物。房價大跌，香港金融體系會崩潰。另外，香港是自由港，稅率極低，港府主要稅收來源就是樓市和股市。

那麼，中國內地會推出空置稅嗎？在今年5月中旬，中國社科院城市所與社會科學文獻出版社，在聯合發布「2018年房地產藍皮書」時，就公開建議：

鑒於房產稅的財產稅屬性，在土地國有的基礎上向使用權者徵收存在一定的法理障礙，可以考慮以「空置稅」這一行為稅來替代房產稅。這既可以增加住房的持有成本，也可以鼓勵住房出租以提高住房的利用效率。

社科院專家的意思是說：由於中國土地國有，購房者在買房子的時候一次性繳納了70年土地使用費，再徵收房地產稅存在「法理障礙」。所以，建議開徵「空置稅」了替代房地產稅。

關於中國內地的「住房空置率」，歷來是一本糊塗賬，沒有人能說清。我們目前看到數據，基本上都是拍腦袋搞出來的，沒有什麼準確的依據。

比如：2014年6月，西南財經大學「中國家庭金融調查與研究中心」發布的報告說，截至2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%。其中重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

2015年，中國房地產報等機構聯合發布的報告顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。

甚至有媒體言之鑿鑿地說：僅在北京城，就有380萬套住宅空置（如果按照每套90平米計算，380萬套，就是3.42億平方米）。說這話的人，不是沒有腦子，就是別有用心——根據北京統計局的數據，1978年到2017年，北京全部新建成的住宅只有5億平方米。即便加上歷史遺留的住宅面積，北京也不過7億平方米住宅（上海截至2016年末全部住宅面積為6.55億平方米），所以絕對不可能空置3.42億平米！

一般認為，住房空置率在5%至10%之間為合理範圍，空置率在10%---20%之間為危險區域。

住房空置是一個很難界定的概念。有人說，可以使用「用水量」、「用電量」為標準。但事實上，90後的單身很少在家裡做飯，甚至較少在自己房間里洗衣服（送洗或者共享洗衣機）。統計開發商「捂盤」造成的房屋空置，這是很容易的，成本也不高；但統計普通居民家庭房屋的空置，爭議就會很大，成本也會很高。

所以，在中國內地徵收空置稅，成本會很高。但如果開徵，的確可以減少房屋的空置，增加市場上可租賃房屋的數量。我個人看法是：空置稅可以在北上廣深試行，不應該輕易否定。

空置稅一定也是地方稅種，需要各地政府自行決定是否徵收。如果海南、西雙版納、大理這類「旅遊+養老」物業集中區域開徵空置稅，估計會嚴重影響當地經濟。至於那些建在二三流景區邊緣、配套滯後、沒有人氣的「旅遊+養老」物業，則會被「空置稅」弄死得更難看。

中國絕大多數縣城、城鎮，由於缺乏持續人口流入，住房空置滅隊比較嚴重，如果開徵空置稅，也會帶來災難性的影響。

總之，就像80%以上的中國城市（包括縣城）根本沒有條件開徵房地產稅一樣，80%以上的中國城市（包括縣城）也沒有條件徵收房屋空置稅。

跟西方發達國家相比，中國還有一個更大的難題：眾多的小產權房、違法建築該怎樣納稅。你總不能讓繳納了重稅的人（也就是買了商品房的人），接著繳納重稅；而沒有交稅的人（買小產權房、違法建築的人），永遠不用交稅。

凰家問答

如果房價打「八折」，你會買嗎？

近期，有媒體稱，今後5年北京將完成25萬套共有產權住房供地，6月起限價房供應量將出現井噴，上月中旬，武漢首批「八折」共有產權房開售，如果房價優惠明顯，甚至打「八折」，你願意買這類共有產權房或者限價房嗎？

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