他04年在北京買了100套房，現在說：「買房就是虧」
來源：新浪樂居·樓面，
作者：潘宇凌
在北京，流傳著很多都市傳說。
比如：2004年，一位男子在東三環的高檔小區富力城買下100套房子，接待他的售樓小哥還以為碰到了開玩笑的。不過沒多久，男子在08年金融危機前夕將這批房子賣出，又把資金投入了海南。
那時每平6000元的富力城，現在是10萬左右。海南3萬一平的房子，價格好幾年裡一直輾轉反覆。
人們本以為，然後就沒有然後了。直到海南前不久的一波上漲。
我也是最近才知道，現實里確有其人，傳說是真的。
張羽沖，原北京交響樂團首席圓號手，1963年生人。曾賣過錄音帶、電器、服裝，後利用業餘時間時間開班教琴，直到03年考試取消特長加分。在那個年代已算收入不菲。
早在90年代中，張羽沖就曾在玉泉路附近租了一百多畝地，蓋了房子出租，年收益20多萬，但後來這塊土地被徵用，讓他的地產投資暫時划了個逗號。
99年，張羽衝來到東三環的華騰園看房，當時北京還沒有CBD，他也沒有「投資房產」這個想法。只是被一套全南的大戶型吸引了，毫不猶豫地買了下來。不久之後，張羽沖不斷接到中介公司打來的電話，都問是否有出租的打算。這時，做過生意的張羽沖意識到機會來了。
沒多久，張羽沖又在華騰園陸續訂了4套。
10個月後，張羽沖以每平方米高於原價800多元的價格賣掉兩套，增值10餘萬，剩下的兩套繼續出租，租金用來還銀行的月供綽綽有餘。
從此，張羽沖覺得，房地產原來可以這麼玩。
2004年，他一口氣買下100套（也有說50套）富力城，並在接近金融危機之前的高點時拋售了大部分。
2008年中幾乎處於「空倉」狀態。那時，張羽沖曾表示，暫不打算有任何冒險和激進的投資行為，並且三年內不再碰房產了。僅僅幾個月後，張羽沖就「食言」了，2009年，他出手並帶領著朋友們在三亞某項目買下百餘套房產（傳聞後來只留了部分優質房源自住收藏）。2012年，又在北京周邊某傢具城拿下45個商鋪。
事迹的講述暫且告一段落。百度張羽沖，可以看到他十餘年來接受的採訪，有一些受邀演講的場面話，也有一些更接近本質的言論。回頭來看，頗為有趣：
「北京市房地產投資的回報率早已不是90年代那時動輒50％、60％了，不要把投資回報率想的太高，能有10％已經不錯了。」——2003年
「很多投資者都覺得只要看中了地段，投資收益就有了保障，但如果你的房子在整個住宅小區內有幾十套甚至上百套，將來無論是出租還是出售都會形成彼此的壓價，勢必會影響投資價值。」——2003年
「即使房價沒有上漲，買不起房的人還是買不起房，該蝸居的還是會蝸居，即使房價再下降也一樣。」——2010年
「我現在手裡已經沒有多少房子了，已經在逐漸退居二線，現在做的主要是幫助和指導別人投資」。——2010年
「不能等有了錢才投資，攢錢的速度往往趕不上房價上漲的速度。這房子130萬，我有30萬，可以和幾個朋友一起買，收益的時候大家一起分成，這才是真正的能趕上時代，等攢夠了80萬，房價已經漲到180萬了，永遠趕不上。」——2010年
樂居：房產投資如果總結一個最大的經驗或者秘籍，您認為是什麼？
張羽沖：其實按我的理解，真正的掙錢就分三塊。
一個是地域的差別
，你比如說南城的東西便宜，北城東西貴，你看到了地域的差別，你把南城的拿到北城來賣。或者是你看美國人，中國那時候剛剛開放，人工便宜，用我們這兒生產的便宜東西拿到美國賣，這就是地域的差別，掙中間的差價，這個需要時間，你有時間跑、有時間看、有心觀察，你就能賺到這個錢。這個錢不難。就像改革開放初期一樣，那時候到深圳買條喇叭褲，到北京來賣，一條能賺10塊20塊，買個蛤蟆鏡，你看這就是時間差價、地域的差價。
第二個就是審美的差價。
其實可能很多做貿易做經濟的人沒有講過這種概念。都是衣服，因為你設計得漂亮，你有審美就可以多賣出多少錢。你看衣服大家都有，為什麼你要代理一個法國品牌呢？就是因為審美。你覺得那個時候人家有品牌有設計感，你這衣服只是能穿就行了，顏色都一律是灰。你賣500塊錢，人家拿來賣5000塊錢，人家販賣的是審美差價，就賺大錢。因為人都嚮往美好。
第三點叫時光的差價。
就是說大家看到的都是今天的事情，你看到的是明天的，有人看到是後天的，還有人看到的是兩年以後的。你看到了時光的差價，其實這就是投資，我買的是未來。現在大家都賣6000元，但是我看到的是三年以後它應該值2萬。這三種（差價）都能兼顧到，都能賺到錢的人是一流的人。所以我從來都奔著這個目標在思考問題。
再一個就是什麼叫炒房，什麼叫投資？人家說我炒房我很不愛聽，我認為我是投資，就是我拿來以後可以出租，出租的回報率百分之十幾。我沒有想過拿來房子漲多少錢賣。我覺得就是出租的回報率能讓你做得非常大。
以富力城當年一套房子6000塊錢每平米，60平米36萬元，租4200。百分之十幾的回報租金，而且租金在漲，就和商鋪一樣，那房價也會跟著漲。你比如說銀行利息6%，你出租回報率13%，你就最起碼的這個房子還能翻一倍的價格，是能看到的，就是說我買了以後漲從6000漲到12000，我賣給別人以後，人家還有百分之六點幾的回報是比銀行的貸款利息高的，這就是房產投資生意。
我們從來沒有房子賣到最高點，因為我們看到的是最初最前面那一段投資機會。
樂居：我們以北京為例，為什麼北京房價過去10多年漲得很快？
張羽沖：當年（2000年左右）北京是人口凈流入的城市，每年大學生進入幾十萬人，這些幾十萬人每人要25平米，你還得要這個六七百萬平方米，那時大改造大拆遷。那個年代租賃市場沒有什麼外銷房，也就是商品房很少。
從2000年才開，剛開始蓋，能出租的房子都很少，自住的房子都不夠，哪來的出租啊，所以說出租的市場回報非常高，再加上每年拆遷六百七百萬平方米，為了北京奧運會拆一平米，你得補人家1.5平米啊。人家再買回來嗎，需求不就又翻了1.5倍嘛，那怎麼也得要八九百萬平方米。
就按照北京1300萬人，每人每年平均遞增0.5平方米，還要700萬平米，對吧？你就算一算，你都知道有幾千萬平米的需求量。但是非典的時候你知道停工了多少項目，就是本來可以蓋很多樓都沒人幹了，就積壓了需求，等著哪天爆，大家一搶不就在加價了嗎？你要是沒有搶哪來的加價啊。
非典時候其實是一個入手非常好的時機。
十個房子有15個人買，那肯定要漲25%啊。十個人十套房子，有20個人買，那必須要漲50%。這是個數學規律。
要麼就有關係者得，要麼叫價高者得。
樂居：同樣是投資房產，為何你能賺更多的錢？
張羽沖：別人用兩小時彈好的曲子，我告訴學生怎麼能只花15分鐘，用最簡單、最科學的方式，我告訴你技巧，從哪練，怎麼練，練多少的速度，練多少遍，一次錯誤都不犯，你就練好了，然後再從頭迎刃而解，所以說要找生活的技巧。
很多人沒有找到生活的技巧，生活很辛苦、很累。因為生活、工作當中70%也是無效的。無效以後老闆怎麼能給你漲工資呢，其實老闆很多的經營方式也是無效的，沒有把人性全部的積極性調動出來，是因為他很多管理的模式是無效的。
你比如說六千塊錢一平米買的房。當年鼓勵大家投資買房。你首付兩成就買了。隔了兩年以後9000塊錢賣掉了。可是我9000塊錢又買了。這裡的區別是什麼呢？區別是你可以多買兩套，因為你的首付款掙出來了，這就叫效率。有的人就死拿著，一直等著，他還是一套。但是我不是。比如說我一百平米是6000塊錢買的，8500賣掉的，賺了25萬，這25萬可以多買一套房的首付，等於由原來的一套變成了持有了將近三套房。
這就是效率。要會用槓桿，會用資本。很多人不會想到這一點。
樂居：您怎麼看當前的樓市，未來房地產還值得投資嗎？
張羽沖：我覺得北京市場的最大的問題是租售比。在我心裡，現在買房就是虧本生意了。我們以15年前，富力城一套一居室月租4200元，現在月租9000元，那時候房價6000元每平，現在賣10萬每平，房價漲了15倍，租金是漲了1.5倍。
那個時候我建議大家投資買的原因，是看到了租金高於銀行利息一倍之上的這種巨大的空間。現在正好相反，要是10萬、11萬，我就賣掉它。我隨便做一個理財6-8個點收益，如果你做得好的話能吃七個點收益。
1000萬一年就能省70萬。3000萬就210萬。我說的這個七個點是還租回原來住的這個房子，不影響你生活品質的情況下，你能吃回七個點的巨額的差點。
全部賣掉，租房子，這就是境界。
今年拿這兒做個證，我堅決租房子，我不買房，我認為買房子於我就是一個虧本的生意。
再具體給你們算一下。你比如說我可找到投資回報率高的項目，比如說10%的回報，同樣一個3000萬的房子，我賣掉了，我拿著3000萬做一個理財，一年就按10%，300萬。
我拿出40萬還租原來的這個品質不變。那你一年凈剩260萬，三年780萬。三年以後，一定是多套房上稅來替代這個限購政策，它是有一個常態化的東西來替代，對吧？替代完了以後，房價從11萬回落到85000元每平，一個300平米的房子一平米，說少點吧，2萬塊錢的差價，你又省了600萬。
600萬加780萬，1400萬。三年沒有影響生活，平白無故三年以後你賬上多了1400萬，這也是改變人的生活。（註：在2012年新浪樂居的採訪中，張羽沖也發表過同樣觀點）
樂居：您曾投資過不少非常賺錢的商鋪。能否談談你買商鋪的秘訣？
張羽沖：商鋪最大的價值是跟租金掛鉤，租金將來就是你看到的時間。時間的價值有多少？就未來五年，它為什麼會漲租金，你說漲的理論依據在哪？一就是流量，二是單筆消費額，這兩點決定你的房租。
你看，本來一天成交了3000單，未來你覺得能成交4000單，這就是利潤增長點。還有一點，通貨膨脹，這個菜現在賣30，再過五年以後這菜能賣58，不管你賣30還是58，他都是45%的利潤。 所以說，同樣都是賣一個菜，人沒增加，還是3000人來吃飯，但是你的流水的總額高了。
本來3000人，比如一天流水3萬，但是三年以後物價你會覺得會通脹到什麼樣的程度，還是3000人，但流水可能就變成4萬多了，那你的利潤也是在增長的。
流量無非就是沒有空檔期的流量是最高的。就是早中晚節假日，都不會有空檔，這是最高境界。白天中午來消費的，都是來上班的。因為住宅裡頭人都走了，沒有那麼大的消費。就是說你看中的白天一定是寫字樓。
早上是住宅、寫字樓都可以來吃早餐什麼的。晚上，寫字樓沒人了，節假日，寫字樓沒人了。所以說，寫字樓、酒店這種東西呢，它的效率會打一個八折。晚上沒人。節假日不上班。
你說我一天流水3萬，突然有三天流水只有20000，那前面30000平均過來就變成22000了。也很痛苦。所以選擇住宅、寫字樓、酒店步行300米內都能輻射到的這種商鋪是最值錢的。
我覺得吧，不管買的是住宅、商鋪、還是旅遊地產，不管是以租養貸還是貸貸相傳，每個人都有自己的投資風格。
關鍵的問題在於，你的倉位是多少。
對於張羽沖老師來說，買房子是虧本生意，賣房的錢用來買理財，堅決租房子。每個人的倉位不同，情況也就不同。
（來源：新浪樂居·樓面，作者：潘宇凌）
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