商品房交付的法定標準

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學術上對於商品房（預售）交付標準的主流觀點有如下幾種：1、以通過竣工綜合驗收為準；2、以通過「五方驗收」為準；3、以取得竣工驗收單項備案為準；4、以取得初始登記的權屬證書為準。實際司法判例中判決的依據更多，會綜合合同約定的交付標準進行考慮。本文暫且不論業主與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中對於交付標準的約定，單論現有法律法規對於商品房交付是如何規定的。

一、關於「房屋的交付使用」

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定「對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。」商品房與其他商品及動產不同，實踐中一般將其轉移佔有稱為「交鑰匙」。而業主「收鑰匙」的行為發生後，除法定保修期範圍內的質量問題外，房屋毀損、滅失等風險將由自己承擔。

二、「交付使用」的前提條件

1、《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條「房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規範。房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。」

2、《中華人民共和國建築法》第六章第六十一條「交付竣工驗收的建築工程，必須符合規定的建築工程質量標準有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，並具備國家規定的其他竣工條件。建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」

3、《中華人民共和國消防法》第二章第十三條「按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依照下列規定進行消防驗收、備案：（一）本法第十一條規定的建設工程，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防驗收；（二）其他建設工程，建設單位在驗收後應當報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。」

4、《城市房地產開發經營管理條例》第三章第十七條「房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工後，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。」

第十八條「住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：（一）城市規劃設計條件的落實情況；（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；（三）單項工程的工程質量驗收情況；（四）拆遷安置方案的落實情況；（五）物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

第四章第三十一條「房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。」

5、《建設工程質量管理條例》第二章第十六條「建設單位收到建設工程竣工報告後，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建築材料、建築構配件和設備的進場試驗報告；（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。」

前述法律和行政法規對交付使用認定的前提條件均是「驗收合格」，但具體規定不一。筆者根據其條文的規定對「驗收合格」的標準進行歸納總結，具體應包含：1、在質量監督部門的監督下，建設、勘查、涉及、施工、監理等五方進行建設工程質量的竣工驗收；2、經規劃、消防、人防等部門驗收；3、具備規劃設計要求的基礎設施和公共設施，配備相應的物業管理，落實拆遷安置工作。開發商應在此基礎上進行房屋的交付，同時應向業主出具或公示相應的證明文件，並出具住宅質量保證書和住宅使用說明書。

實踐中，開發商在商品房買賣合同中會明確約定房屋的交付條件，但部分開發商僅截取上述部分條件作為交付標準，認為只要達到約定條件即可交付，業主不能以約定之外的條件作為拒絕收房的理由。但筆者認為，約定條件只能作為法定交付條件的補充，房屋的交付應滿足上述列明全部條件，最外在的體現就是取得整體竣工驗收的綜合備案登記。同時，基於房地產交易市場中開發商與業主地位及獲取信息的不對等性，開發商在交房時應主動對其條件的滿足提供相應證明文件或公示，才能確保交易的公平性，確保業主的權益免受傷害。

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