美國的房價漲不漲？

最新 06-11

中國房市故事多多。一邊是「做實業不如炒房」，一邊是提倡「房子是用來住的，不是用來炒的」。試想，由於限價導致的新房和二手房價格的倒掛，搖到一套房子，輕輕鬆鬆就能賺到100-200萬，你會去排隊嗎？會去，再辛苦也去，還要用上家裡所有人的額度！這就是杭州人民為獲得搖號資格，排隊排到暈倒的緣故。

在美國房市一夜致富的故事有嗎？美國大部分城市房價漲勢平平，真的是「房子是用來住的，不是用來炒的」。這篇文章我們來談談美國的房價走勢！

美國的房價變化一般用標普S&P/Case-Shiller 房價指數（ S&P/Case-Shiller U.S. Home Price Index) 來衡量。其房價指數如下：1）全國平均房價指數（CSUSHPISA); 2) 10大城市房價綜合指數（SPCS10RSA); 3)20大城市房價綜合指數（SPCS20); 和4）各城市/區域的單個房價指數。關於標普S&P/Case-Shiller 房價指數的知識點在文末有具體介紹。

美國房市在1988-2018年的基本走勢

根據標普 S&P/Case-Shiller每個月的房價指數與去年同期相比，我們可以計算任何12月的房價變化。按下圖顯示，從1988年1月到2018年3月，美國的房市經歷了1992年到2006年3月的牛市，2006年4月到2011年的熊市，2012-2014年的回溫，以及2015-2018年的穩定增長。

Source: 《金育微言》根據S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index (CSUSHPISA，全國平均房價指數)， S&P/Case-Shiller 10-City Composite Home Price Index（SPCS10RSA，10大城市房價指數），S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price （SPCS20，20大城市房價指數）畫制而成。

在Case-Shiller中有7大城市深受新移民和中國炒房圖的青睞。按下圖顯示，這七大城市和全國平均及10大城市或20大城市的房價走勢非常相似。但是這7大城市的房價在2006-2011熊市中跌幅更大；同時在2012年以來房市的回溫和穩健增值期間，增幅也更大。

Source: 《金育微言》根據七大城市的S&P/Case-Shiller Home Price Index畫制而成。

下表顯示在1996-2006房市牛市期間，全國房價指數年增長在8%左右，10大城市或者20大城市綜合指數年增長超過10%。在2006-2011房市熊市期間，平均房價指數年平均跌幅達4-5%，最高跌幅為12-13%，其中10大城市和20大城市綜合指數跌幅將近20%。在2012-2014房市的回溫期間和2015-2017年的穩健增長期間，平均漲幅為5-7%。

Source: 《金育微言》根據S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index (CSUSHPISA，全國平均房價指數)， S&P/Case-Shiller 10-City Composite Home Price Index（SPCS10RSA，10大城市房價指數），

S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price （SPCS20，20大城市房價指數）畫制而成。

從房價指數的歷史數據來看，美國房產的增長和中國無法相比。難怪標普S&P/Case-Shiller 房價指數創始人之一，2013年諾貝爾經濟學獎得主，Robert Shiller 在2015年和 Money magazine"s Susie Poppick 的一次視頻採訪中說，「Buying a house is like a consumption choice, it"s not really an investment。" (編者按：房子是用來住的，不是用來炒的！)

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2015-2017新移民和中國炒房團

青睞的7大城市房市走勢

七大城市中，2017年房市漲得最多的是西雅圖（12.80%）和舊金山（11.59%），遠遠高於全國平均 (5.17%）。第二梯隊是洛杉磯（7.43%）和聖地亞哥（7.33%）。第三梯隊是紐約（5.33%）和波士頓（5.29%)，低於全國平均。西雅圖和紐約的房價指數在2015-2017中每年都在穩健增長。新移民和中國炒房團對這些城市房價做出了很大的貢獻。即使在房市持續穩定增長的三年（2015-2017），平均房價指數增長只有4-6%，同期美國的通脹率為1-2%。 4-6%增長率無法跟中國的房價增長相比。

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新移民和中國炒房團

青睞的7大城市房市2018年展望

Zillow 的2018年美國房產市場預測，認為「...中國買家正逐漸把目光從傳統的熱門房市[編者按：洛杉磯、舊金山、聖何塞、波士頓、紐約和西雅圖等地]向內陸市場轉移，比如亞特蘭大、薩克拉門托、匹茲堡以及河濱。這些市場的房價可負擔性更高，同時強勁增長的就業市場和頂級的高等院校對於有意在美國購房的中國人來說具有關鍵的吸引力。」

Source:Zillow 2018 年美國房產市場預測 https://www.zillow.com/cn/chinese-resource-center/zillow-2018-predictions/

按照Zillow的預測，在這10個城市中，2018年房價漲幅最多的是加州的聖何塞（5.9%），其次是加州河濱（5.0%），西雅圖（4.9%）和加州的薩克拉門托（4.9%）。刨除通脹，房價的升值空間不高，無法跟中國的房價增長相比。

Source:Zillow 2018 年美國房產市場預測 https://www.zillow.com/cn/chinese-resource-center/zillow-2018-predictions/

從美國房產的增長來看，

美國的房子是用來住的，還真不是用來炒的。

關於標普/Case-Shiller房價指數

標普/Case-Shiller房價指數(S&P/ Case-Shiller Home Prices Indices)是由標準普爾發布用來衡量美國住房價格變化房價指數，每月按三個月平均計算一次房價。列入Case-Shiller指數統計範圍的房屋，主要是單戶住宅（single family house），公寓及合租房均不被列入統計範圍。列入統計範圍的住宅還要有至少兩次的交易記錄。新建樓房並不列入計算範圍。

標普/Case-Shiller房價指數的核心是重複銷售定價技術，這是由兩位經濟學家 Karl Case 和 Robert Shiller （2013年諾貝爾經濟學獎得主）於八十年代研發。他們後來與 Allan Weiss 合作開了一家名叫 Case-Shiller Weiss 的公司，出售房地產市場數據。Fiserv 在2002年收購 Case-Shiller Weiss，推出具有商業性質的 Case-Shiller 指數。2006年標普成為Fiserv合作夥伴，共同統計及發布 Case- Shiller 指數。

標普/Case-Shiller主要房價指數如下：

全國平均房價指數（S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index，CSUSHPISA)

10大城市房價綜合指數（S&P/Case-Shiller 10-City Composite Home Price Index，SPCS10RSA)，其包括的城市/區域如表1。

20大城市房價綜合指數（S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price，SPCS20），其包括的城市/區域如表2。

各大城市房價指數

表1. 10大城市房價綜合指數（S&P/Case-Shiller 10-City Composite Home Price Index，SPCS10RSA)包括的城市和區域

Source: https://en.wikipedia.org/wiki/Case%E2%80%93Shiller_index

表2. 20大城市房價綜合指數（S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index，SPCS10RSA)包括的城市和區域

Source: https://en.wikipedia.org/wiki/Case%E2%80%93Shiller_index

參考文獻:

https://en.wikipedia.org/wiki/Case%E2%80%93Shiller_index

http://theweek.com/speedreads/563510/economist-robert-shiller-buying-house-consumption-choice-not-investment

https://www.zillow.com/cn/chinese-resource-center/zillow-2018-predictions/

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