樓市基調從嚴 兩天四城政策升級
2018年樓市政策主基調依然是從緊、從嚴，預計今年的政策強度和密度將不亞於去年。
杜雨萌2018/06/07 11:00瀏覽 8.5W
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繼住建部就房地產調控問題約談12個城市後，各地再次迎來新一輪密集調控小高峰，尤其是6月4日、6月5日兩天，更有西安、宜昌、天津、徐州四個城市再次收緊調控。
上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，從本周甚至是今年以來出台的各項樓市調控政策來看，充分說明了「房住不炒」不是簡單的階段性口號，而是當前住房制度改革和構建房地產市場長效機制中的一個總指導思想。所以，調控加碼本身也是採取了基於市場表現來做調控的思路，即哪裡出現不穩定因素，哪裡就會進一步出台管控的細則性文件。
記者梳理本周以來各地出台的調控內容來看，限售政策依然是主要內容。
6月5日，天津發布調控升級方案，加強購房人購房資格審查，同時嚴格按照土地出讓價格、新建商品房價格、二手房價格實施「三價聯控」原則。6月5日，徐州也發文進一步落實限售政策，稱商品房領證至少滿2年才能上市交易；6月4日，宜昌明確，在城區（含夷陵區）範圍內購買商品住房的，自簽訂商品住房網簽合同之日起，2年內不得上市交易；6月4日，西安也發布通知要求即日起在全市範圍內開展為期6個月的商品房銷售秩序專項檢查工作。
「嚴管市場、規範市場、引導市場，這應該是當前政策出台中的一個重要內容。」在嚴躍進看來，對於當前房地產調控政策來說，其做法主要體現為以下三種：一是積極進行住房租賃市場發展，二是積極推進限售等政策，三是對於房地產交易秩序進行管控，進而利好市場交易的穩定發展。總體上說，政策的持續性和穩定性以及在「房住不炒」的指導背景下，都會促使房地產市場的全面穩定發展。
?據不完全統計，年內發布的各項房地產調控政策已超過160次。
?對此，58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時表示，從當前市場情況來看，2018年樓市政策主基調依然是從緊、從嚴，同時預計今年的政策強度和密度將不亞於2017年。從政策角度而言，未來各地除了做好差別化調控、著力構建長效調控機制外，進一步推進租購併舉格局的形成，也是2018年各城調控聚焦的主要內容。
拚命做大規模 江西「二手地主」新力續命能力存疑
近三年每年實現2.5倍以上的業績增長。
楊冰柯2018/06/07 09:37瀏覽 9.9W來源：界面新聞
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地產行業規模之戰下，去年銷售增速最高的房企是發源於江西、現總部位於上海的新力地產。依仗二手土地市場的收併購技能開疆拓土，新力董事長張園林提出今年的目標是保守800億，衝擊1000億。
5月31日，新力地產副總裁佘潤廷首次對媒體公開了新力地產的規模增長術——投資戰略和決策效率。
在這樣的策略下，克爾瑞數據顯示，新力地產2017年銷售規模為428.1億，銷售增速為165.41%。要知道第一梯隊房企融創的銷售增速為141.29%，千億陣營泰禾集團的銷售增速為151.74%，新力的增速還要快過這兩家成規模企業。
2015年，新力的銷售規模為45億，2016年的銷售規模為161.3億，業績近三年基本每年都要實現2.5倍以上的增長。根據新力官網，新力地產在2017年布局城市總共15個，開發項目76個，而2016年新力的城市布局只有4個，開發項目27個。無論是規模還是速度這都是新力發展最快的一年。
銷售規模的最大貢獻來源來自新力的大本營江西，根據億翰智庫數據，2017年新力地產江西區域銷售金額為294億元，占其總銷售額的69%。其次為新力重鎮布局的惠州，新力提供數據顯示獲得了53億的銷售業績。
界面新聞根據新力官網整理髮現貢獻2017年剩餘80多億銷售額的有長沙新力·琥珀園、新力·鈺瓏灣、新力·紫園和新力·時代廣場四個項目；武漢新力·琥珀園和新力城兩個項目；蘇州新力·中央公園、新力·澄湖壹號院和新力·琥珀園三個項目以及無錫新力·帝泊灣。除了地產項目外，物業、商業管理、教育和便利店也是營收的一個來源之一。
投資戰略和決策效率以及標準化產品是支撐新力規模速度的關鍵。
整個投資戰略是4+X戰略，4大戰區包括以南昌為代表的中部區域（包括長沙和武漢）、粵港澳片區、長三角片區和西部片區（當前成都有1個項目），其中，中部片區和粵港澳片區是新力重點耕耘的區域，西部片區是心理剛進入的片區。X即機會片區，佘潤廷表示機會片區的進入要取決於對城市的研究，包括當地資源的獲取、合作夥伴等。
具體打法是選擇認可的城市進入後迅速以收併購形式進行深耕擴張。以深莞惠城市公司為例，新力提供的數據顯示其2016年進入惠州，截止目前短短兩年時間左右惠州項目已經拓展到21個。去年進入廣州，今年項目已經達到5個。深莞惠公司項目基本都是通過收併購形式取得，在整個集團也是如此，根據佘潤廷，收併購項目在新力整個項目中佔到80%。
在投資決策方面，佘潤廷表示，從集團到項目公司，基本上就是二到三個層級溝通，「微信溝通、電話溝通、電話會議這些形式都可以」。另外，新力還把自己的產品實施了標準化，園系、悅系、灣系三個產品設計，甚至售樓處、園林景觀、地庫等都實行標準化。
為了規避決策和投資速度帶來的問題，新力也有一套自己的風險規避體系。比如，項目在集團決策之前，城市公司和集團分別要出一版產品方案，兩個方案要PK，或者是綜合，做為項目最終的產品方案。比如前期風控盡調，公司與律師事務所雙線進行，必須達到集團決策的標準要求，才可以進入流程。
高速擴張背後，外界比較關注的一個重要問題是新力的錢從哪裡來？新力官網顯示，新力土儲面積為1600萬平方米，土儲貨值超過2314億。新力官網顯示，金融機構貢獻了一部分，新力已先後與平安信託、民生銀行、建設銀行等多家金融機構達成戰略合作。
金融機構之外，新力通過投資管理公司向高凈值人群進行融資。天眼查信息顯示，通過深圳合凡資產管理有限公司，新力曾經對惠州嘉園項目、惠州和園項目進行私募融資。另外，佘潤廷還透露了通過資本市場發債的計劃。
但隨著地產融資環境的收緊，近期企業龍湖、碧桂園、富力、花樣年、合生創展五筆境內公司債遭遇中止，境外隨著美元加息成本也在不斷提升。境內融資難發，境外融資成本又不斷提升，新力的發債能否成功成了一個疑問。
同時，在對規模擴張饑渴需求的新力土地儲備規模貨值不小，但土地的質量也是個疑問。雖然去年新力將總部搬遷至上海，但至今上海仍然沒有土地儲備。同時，熱點二線比如武漢、長沙和一線廣州雖然有土地布局，但目前來看項目大多位置偏遠。即便是當前重鎮布局的粵港澳大亞灣片區，真正在大亞灣地帶的土地也只有新力·東原一個項目。
不過根據新力，土地儲備將繼續在2018年帶來業績大爆發。以深莞惠公司為例，新力地產深莞惠城市公司營銷負責人譚偉恆表示，2018年僅該城市公司的終極目標就有300億，當前該城市公司前期已經簽約40多億。
2018年馬上過半，重鎮布局的深莞惠接下來還有200多億的土地儲備要賣，這並不是一個容易達成的目標，新力能否如願實現又一年的業績翻番還有待觀察。
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