新加坡鞏固亞洲最大的全球 REIT 中心地位

超過 75% 的新加坡房地產投資信託基金(REITs) 和房地產信託持有並管理海外資產，分布於亞太、歐洲和美國。REIT 板塊呈現增長趨勢，在新加坡和海外擁有敞口的信託數量從 2012 年的 18 只增加至 2018 年的 33 只。

最近在新加坡上市的 10 只 REITs 中，有 9 只管理的物業位於新加坡境外。這 9 只 REITs 的總市值達到了 83 億新元，自 IPO 以來的平均總回報率為 13.8%。

持有國際物業資產的 REITs 為投資者帶來了多元化的益處，但也會帶來較高的風險，其中包括匯率風險。REITs 通常尋求以標的資產的同一種貨幣借款，從而減少部分匯率風險。

房地產投資信託 (REITs) 是一種投資工具，投資於由專業機構管理的多元化房地產資產組合。REIT 板塊的市值自 2002 年創立以來強勁增長，對地區 REIT 基準保持重要影響。截至 4 月底，MSCI 新加坡指數在 MSCI 亞太指數中的比重是 2.2%。然而，新加坡對 MSCI 亞太 REIT 指數的影響達到了 10.6%，是前者的近五倍。

新加坡的 REIT 板塊目前由 34 只受集體投資計劃 (CIS) 規管的 REITs、6 只合股式信託和三隻房地產信託組成。該板塊的總市值達到了 880 億新元，最大的三個子版塊分別是零售、工業和寫字樓 REITs。

更多信託投資海外

在 2012 年構成 REIT 板塊的 28 只信託中，10 只信託僅投資於新加坡，18 只信託投資於新加坡和海外物業。 此外，在單一投資于海外物業的 15 只信託中，有 9 只在新交所最新上市的 10 只信託之列。

截至 2018 年，仍有 10 只信託投資物業僅限於新加坡，有 33 只信託投資於新加坡和海外物業。這 33 只信託佔新加坡 REIT 板塊總市值的約三分之二。新達產業信託 (Suntec REIT)、寶澤安保資本工業房地產信託 (AIMS AMP Capital Industrial REIT) 和豐樹工業信託 (Mapletree Industrial Trust) 在 2012 年時僅投資於新加坡資產，但現在不限於此。他們的位置被億達工業房地產信託 (Viva Industrial Trust)、新加坡報業控股房地產投資信託 (SPH REIT) 和華聯酒店信託 (OUE Hospitality Trust) 等新上市信託取代。請注意，截至 2017 年 9 月，這 10 只 REITs 中的星獅地產信託 (Frasers Centrepoint Trust) 持有在馬來西亞證券交易所上市的 Hektar REIT 31.15% 的單位。

具有競爭力的收益率

自 2009 年 9 月以來，富時海峽時報 REIT 指數月末收益率平均保持在 6.3% 的水平，比新加坡金管局 10 年期政府債券 2.2% 的平均月末收益率高 4.1%。兩者之間的收益率差近日收窄至約 3.3%，主要原因是債券收益率上升。

近期上市REITs

匯率對國際物業資產的影響

在國際投資的各項考慮因素中，在新加坡上市、持有國際資產的 REITs 擁有國際匯率敞口。REIT 管理機構通常尋求以標的資產的同一種貨幣借款，從而減少部分匯率風險。如果產生虧損，對外匯借款的重新評估還可能導致費用增加，反之亦然。

REITs 也可以使用衍生產品對沖某些潛在的利率和匯率波動風險。REITs 通常會通過此類活動最大限度降低市場波動的風險敞口，同時為單位持有人提供最大的經風險調整回報。

例如，克倫威爾歐洲房地產投資信託的保薦人是總部位於澳大利亞的克倫威爾房地產集團，該信託在其 2018 財年第一季度的業績報告中（詳情請點擊此處）指出，漸進式對沖安排令該管理機構能夠充分利用歐元區的負利率環境。

在其招股說明書中，克倫威爾歐洲房地產投資信託指出，在 2017 年預測期、2018 年預測年度和 2019 年預測年度，凈融資成本將維持每年 2% 的總有效利率（包括對沖安排的利率成本）。與此同時，澳大利亞克倫威爾房地產集團在其 2017 財年年度報告中指出，截至 2017 年 6 月 30 日的 12 個月的平均利率為 3.96%。

REIT 在海峽時報指數後備名單中占重要地位

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