美元印鈔周期宣告結束為世界炒房客敲響警鐘，這三個城市房價泡沫或正在破滅

BWC中文網多次分析提及，過去那些利用高槓桿和各種次級貸款的全世界炒房客，是在與美聯儲及許多央行進行著博弈。或許非自住投資的炒房客之前短期內獲得了一定利潤，但長期來看，由於博弈對手太強大，炒房客可能難以逃脫利息不斷加碼的債務危機。決定他們命運的，首先是美聯儲。

北京時間今天凌晨，美聯儲宣布加息25個基點，將聯邦基金目標利率區間上調至1.75%-2%，這是美元今年的二度升息，靴子雖然落地，但更為鷹派的展望是許多官員預計年內加息四次。有分析認為，這傳遞出2020年之前美元至少加息8次的可能性增大。那麼，面對金融危機後世紀性大放水的美聯儲，如今緊閉閘門，全世界炒房客會迎來怎樣的財富轉折呢？

圖片來源Friday Newsletter

我們以印度孟買的樓市為例，根據Knight Frank研究公司發布的報告顯示，從2012至2017年五年間的核心城市房價增速榜中，印度以69.7%的增速排名亞太地區第一。據英國諮詢機構牛津經濟研究院（Oxford Economics）的報告顯示，孟買已是全球房價「相對最貴」的城市之一，曾經憑藉40年漲了600倍的房價，也一度吸引了全世界一大批炒房客和地產企業的湧入，試圖從印度地產中淘金並實現財富的暴增。就炒房客而言，他們投資印度樓市幾乎沒有任何自住的意向，完全希望房價在躥升之後，獲利了結。

然而，現實的情況是，表面看起來孟買這座城市擁有大量外資企業外派人員，他們似乎可以成為炒房客眼中的接盤者，但一般在去往孟買工作之前，企業就已事先為這些人解決了住宿的問題，而在幾年的外派結束或合同到期後，這些人大多不會選擇留在孟買定居，原因之一是印度目前的基礎設施和衛生條件可能無滿足這些「外資企業」人員的生活標準。可事實上，在印度，真正有足夠能力消費得起孟買房價的，可能只有這一固定群體。至於印度本土具備購買力的人士，則顯得較為零散。

那麼，近年將資金投向孟買的全世界炒房客面臨的一個現實問題則是，可能一套或多套房產在入手以後，在對的時間找到對的買家很難。所謂對的時間，即炒房客認為房價獲利基本到頂，對的買家則是能夠接受這一價格的消費者。這樣一來，對炒房客毫無自住功能，對當地大多數本土消費者，可能尚屬於「豪宅」的房屋，則面臨長期無人居住的空置現象。

這意味著，那些用高槓桿購買印度房屋的炒房客將背負越來越多的債務大山。可怕的是，幾乎全世界的炒房客都不會把錢和槓桿只用在一處，可能他們在其他國家一些城市，還用同樣的方式囤積了無法脫手的房屋，長此以往，幾座來自不同央行的債務大山就要壓在炒房客的肩膀之上，形成個人或某個炒房團整體性的債務危機，屆時或將出現大量降價拋售房屋的現象。孟買等城市那些非自住型，炒作級地產項目在美元印鈔周期宣告結束，加息周期開啟後，或迎來房價泡沫破滅的時刻。因為，許多較為脆弱的經濟體貨幣為抵禦風險，選擇跟隨美聯儲加息是大趨勢。

圖片來源youtube

無獨有偶，在美聯儲今年第二次加息之前，印度央行已於6月6日緊急宣布加息，將回購利率從6.00%上調至6.25%，逆回購利率從5.75%上調至6%，同時維持中性貨幣政策立場。分析認為，這或是為孟買炒房客敲響的一次警鐘。我們此前提及南亞及東南亞樓市發現，除孟買以外，在印尼的雅加達、越南的胡志明市等多個地產項目，近年同樣陷入了被全世界炒房客過度炒作、大量房屋長年空置的景象。分析認為，這三座城市的許多炒房客或迎接來相同的空房砸在手中的窘境。

值得注意的是，迫於強勢美元壓力及債務壓力，近期印尼央行已在兩周內連續兩次加息，而越南儘管近年經濟指數較為亮眼，但卻是巨額債務堆積的指數，滙豐銀行在稍早前的一份報告中就指出，由於越南可能會在2019年逼近該國憲法規定GDP65%的債務比例上限，因此將該國列為了東南亞最需要鞏固財政的國家。分析認為，隨著美元強周期的持續，債務負擔將更沉重的越南央行，可能會效仿印度央行和印尼央行進行加息。對於全世界炒房客來講，這不是一個好消息。（完）

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！