房價到底是誰抬起來的？本文的分析讓你觸目驚心……

上一篇《深圳房改方案的本質》引發眾多網友質疑，認為我在計算平均工資時犯了錯誤，甚至是大錯。很多人的看法是：不僅香港的平均工資不可能那麼高（三萬港幣），而且深圳30歲的月收入兩萬以上的也不多。

真是這樣嗎？

通過本文的分析，更讓更多人明白，一個城市的房地產容量比人們想像的小得多，而現在的貧富差距到底有多大，高收入群體有多大。那麼，房價到底是誰抬起來的，就一目了然了（雖然他們並非故意，很大程度上也是在自保）。

我們仍以深圳為重點，但後面會說到其他熱門城市。

深圳的（月）平均工資是多少？2017年秋，媒體告訴我們求職的平均薪酬大約9000元左右，而這已經是全國第三了。

這個表格，實際上是媒體做出來的。大家發現問題沒有？

如果說深圳的平均工資暫時不如京滬，我們都能理解。但是烏魯木齊、南寧、貴陽這些城市，居然排在薪酬前列，大家不覺得詫異嗎？

要揭穿這個表格內容的虛假，看人均GDP就行。2017年，深圳人均GDP達18.7萬元，位列全國第三位，平均一個月1.56萬。相比之下，排名第十的烏魯木齊76713元，月均6392元；排名第十一的南寧57948元，月均4829元；排名第十五的貴陽73677元，月均6140元。

不管是他們的人均工資，還是剛畢業的大學生索要的目標薪酬，居然比人均GDP還高，可信嗎？如果他們真有這麼高，京滬深的真實數據又該多少？

當然，如果拿這個來說深圳，說深圳的平均月薪不足1.5萬，完全是合理的，這也在我估計範圍之內。但要說30歲左右沒有那麼多高薪人士，我後面再說。這裡給大家看一份更離譜的薪資報告：

平均工資只有五千出頭，你們信嗎？我相信，就連很多認為深圳有很多低工資的人，也不會相信這份報告吧。

這麼低的原因是，很多人在瞞報，他們不想露富，不想多繳稅，不想引起別人的注意。他們想低調，想讓這個社會的絕大多數人，看到這份薪資報告時感覺良好。

可能有人會說，深圳的平均工資到底是多少？

呵呵，我也不知道。

但是，我可以給大家看一份資料，然後再推理到房價上。

下圖是網上流傳的一份深圳地稅局在2016年針對華為的個人所得稅的一份報告。看不清沒關係，我下面寫一些關鍵數據。

1、2016年，總部在深圳的華為，在深圳一共有6.07萬人。我們知道後來華為把一些部門搬到了東莞，所以現在華為在深圳估計在3萬人左右。華為大規模搬離深圳，已經引起了地稅局的注意，因為損失稅收嚴重。所以後來華為說不會離開深圳。但是，其大量的工作人員，已經遷到了東莞。

2、2015年，華為的人均薪酬是58萬，2016年60萬，2017年68.89萬。

以華為對中國的貢獻，以及員工拚命工作的精神，獲得這麼高的薪酬是應該的。但是大家想想，深圳每年銷售新房也就5萬套左右，而2015、2016年華為在深圳平均有6萬多員工，人均年薪60多萬，兩年就是100多萬，三年就是200萬……在不限購限貸的情況下，僅僅華為一家公司，這些高收入員工是不是完全可以把深圳的新房買光了？然後再跑到東莞、惠州去買，會不會極大抬高房價？

嗯？難道深圳一年的新房就5萬套？是啊，現在更少了！2010年以來，深圳新房住宅成交量基本上在3萬～5萬套之間波動，其中2015年成交量最多，為66450套，2017年成交量最少，僅為25820套，同比減少36.2%，為八年來最低水平。

如果房價不大漲，一個華為就能買下深圳的房子了。

請讀者注意，我可不是針對華為的。因為：1、前文說了，華為人應該拿這麼高的薪水。2、深圳的牛逼公司多了，除了華為，另一個牛逼的是騰訊。另外還有華大基因、大族激光、大疆創新（無人機）等多家牛逼企業。當然，還有中興通訊。他們的總部，都在深圳。我此文的意思是：高收入群體的數量，比一般人想像的大得多，他們完全有能力把一個地區的房價抬到天上。

比如，我們看看另一個巨無霸騰訊。目前騰訊有員工4萬多人，其中3萬多人都在深圳，和華為旗鼓相當，但是它的利潤更是巨大。2017年第二季度財報顯示，騰訊總營收是566.06億元人民幣，員工40678人，人均創造營收139萬；人均年工資80萬。在這麼高的工資情況下，凈利潤仍有163.91億元。

請注意，上述營收數據是一個季度的，而工資收入是全年的。

BAT另外兩家，阿里，大約是騰訊的60%，2017財年是300多萬人均產值；百度是騰訊的1/3。雖然這兩家明顯不如騰訊，但也都是利潤豐厚，所以在人均薪酬方面，並不比騰訊遜色多少。但這兩家比較低調，我沒查到數據，但想想杭州的房價……一會兒再說。

我們還是回到華為和騰訊，因為它們的總部都在深圳，員工總數不下6萬人。各位讀者想想，這6萬多人均收入就在70萬（騰訊和華為平均）的大軍，會不會極大地抬高深圳、東莞、惠州的房價？

這還沒包括華大、大族、大疆、中興、萬科、比亞迪、長城計算機、騰邦國際等一百多家著名民企或國企，以及中國平安、招商銀行、陽光保險等將近兩百家總部在深圳的巨型金融機構呢。他們的人員總數，無論如何，都不會少於200萬人。其中的年薪60萬以上的高收入群體，最保守的估計，也不可能少於10萬人。

世界500強企業，在北京和深圳設置了分支機構的有將近300家，其中把中國總部放在深圳的有275家，遠遠超過北京，更是上海不能比的。要論「非央企」的世界500強數量，深圳也是國內第一。

在這種情況下，深圳人均年薪60萬以上的高收入群體，怎麼可能少於30萬人？

30萬人是最保守的估計，因為如果騰訊、華為就佔了其中五分之一，顯然還是有些高估了這兩家巨無霸企業。

請注意，這裡我是說的「高收入群體」，以比亞迪為例，它的基層員工顯然不能算入這個群體，但是它的高層員工，肯定屬於這個群體。我這裡說的是上述幾百家牛逼企業的高收入群體，並且把重視人力資源管理的華為、騰訊在深圳的員工，全部計算在內的。

這當然還是有些粗糙，但請大家記住：深圳至少有30萬人的高收入群體，他們的人均收入是60萬以上。他們一年的總收入，在1800億以上。這是本文至此分析出的結論。

而且，進一步的結論必然是：年薪百萬乃至幾百萬的人，絕對不在少數。

在這種情況下，在新房供應繼續大幅下降，在《深圳房改徵求意見稿》規劃的每年兩萬套新增商品房的情況下，如果國家一旦不再嚴厲控制，深圳的房價怎麼走，應該非常顯然吧。

有了以上分析，我們再計算一下深圳的人均工資。

眾多權威媒體和機構公布的統計數據是：2017年深圳常住人口是1252.83萬，戶籍人口404.8萬。但根據手機號碼擁有量計算，再刨除「過客」或「訪客」，現在深圳常住人口的數據是2180萬左右。好吧，如果我們算成1250萬，再刨除其中35%的老人、孩子和大學生，所有能工作的人員總數是：812萬。

OK，現在分析人均工資。

為簡化分析（不影響本質），我們假設這800多萬人都有工作，每個人每月最低收入是3000元，一年3.6萬。但這麼算還是太粗糙了，還是精細一些吧：其中的30萬人高收入群體，一年人均工資60萬；60萬人是中高收入群體，一年工資30萬，120萬人是中等收入群體，人均工資15萬；其他602萬是低收入群體，人均年工資6萬（每個月只有5000啊）。那麼，一年的總收入就是：

30×60+ 60×30+120×15+602×6 = 9012億元

再除以812萬，人均年收入是：11.098萬元，人均月收入是：9248元。

這個數據，和本文最開頭的薪資比較，應該是比較符合實際情況了。

但是，請注意但是，年收入60萬以上的高收入群體是30萬人，如果深圳每年只提供兩萬套新增商品房，房價怎麼走，一目了然啊！

一句話：熱門城市的房價誰炒起來的？高收入群體。他們的數量，尤其是和新房相比，要比芸芸眾生想像的要大得多。

可能有人會說：這幫人收入高確實不假，但買了一兩套也就得了，怎麼會無限抬高房價？

呵呵，這就錯了。我之前早說過，人均住房80平米才舒服。對於高收入群體來說，第一套100平米，第二套就要200平米左右，第三套就要在300平米以上！

不用擔心他們買不起房，更不用擔心他們不會繼續買房，因為：

1、他們之前的房子，都是在房價較低的時候買的。

2、一二線城市長期並無限購限貸，他們可以買多套房。

3、有了幾套房之後，僅靠房租收入，就可繼續供應新房了。

4、現在雖然限購限貸，但是高收入人群需要住300乃至400平米以上的房子。由於上述原因，加上本身的高收入，他們早已實力雄厚。

5、薪資和房租本身的收入越來越高，經濟條件越來越好，就會考慮生二胎乃至三胎，不行就二奶來生。總之，富裕階層反而更願意多生孩子，每個孩子以後至少一套房吧。甚至為每個孩子準備兩三套，讓他們以後也能「良性循環」。

所以，如果國家不限購限貸，他們就會不斷買房。買到10套以上，或許一部分人才會考慮收手。

限購限貸，必須在當地工作幾年才能買房？這個問題也很容易破解。比如，一個在深圳已經有三套房子、被限購的百萬年薪人士，可以申請去武漢、重慶工作啊，武漢、重慶不是限購嗎？沒事，我在這裡工作兩年就能輕鬆買房，然後到南京、成都去工作，幾年後又是一套……

這，就是熱門城市高價房搶手的原因。具體地說，更是熱門城市300平米以上大戶型房子的價格更高、但反而更搶手的原因。

觸目驚心吧。

看完深圳，可以順便說說這兩年僅次於它的熱門城市：杭州，因為這裡有阿里巴巴的總部，因為杭州是中國的電商之都。

我沒有找到阿里的確切數據，因為阿里現在很低調。但是據網上搜索可知，阿里目前的員工總數大約在6萬人左右，參考騰訊在深圳的情況，杭州阿里總部的人數，無論如何不會少於4萬人吧。僅僅阿里在杭州的面積26萬平方米的西溪園區，人數就不會少於3萬人。而且2013年一期完工之後，現在已經到四期了。

不過，杭州的新房銷售比深圳大得多。2017年，杭州批准預售新建商品住房99376套，也就是將近10萬套。而2016年是10.27萬套，所以可以粗略認為：杭州每年的新房供應量是10萬套，貌似比深圳大得多。

但是：

1、杭州老城區面積很小，銷量也很小。最近幾年，在吸納了蕭山區、餘杭區、富陽區（以前都是市）之後，主城區面積從原來的4876平方公里，增加至8002.8平方公里。雖然仍略低於蘇州的8488平方公里，但已超過了上海的6340平方公里、南京的6597平方公里，面積上大家都是同一級別的城市了。因此，大量新房銷售是在「偏遠地區」。現在杭州10個區，僅僅富陽和蕭山區，就佔了房子銷售的40%。

2、人口流入迅猛。2016年，杭州常住人口增加17萬人，2017年又增加28萬人，已達到946.8萬人。

3、最富裕的企業阿里，佔據了相當好的位置。下圖是2017年杭州房價地圖，不完全，因為我想顯示最核心的部分。

杭州房價最好的地方在哪裡？當然是圍繞西湖的一大片區域。主城區（市中心）房價最高，而紅框區域就是阿里的西溪園區和未來科技城，離西湖景區並不遠。一大幫富人在這裡工作，他們對附近的房價將造成什麼影響，可想而知。

不僅如此，6月初又傳來重磅消息：螞蟻金服C輪融資140億美元！業內人士照此對它的估值是在1600億美元左右，也就是萬億人民幣！可以想像，如果以後螞蟻金服上市，又將造就多少個百萬富翁、千萬富翁、億萬富翁，而那時的杭州以及長三角其他熱門城市的房價……

深圳，杭州，加上北京、上海，將帶領中國所有一二線城市的房價，大幅再創新高，是遲早的事。

到這裡，本文也很長了。至此，筆者必須聲明：

1、我寫此文，絕不是仇富。我認為那些利潤豐厚的大企業，給拚命工作的員工發高工資（包括工資、獎金、股份），是很正常、很合理的。

2、本文更重要的目的是讓讀者認識到：決定房價的是一個城市的高收入群體。他們購買力之強勁，遠超一般人的估計。

3、大規模限購限貸，總有方法可以破解。除非全國聯網，規定每人或每家只能購買多少房子。或者，基本上限制人口流入一二線城市，才有長遠控制房價的可能。但是這樣，對整體經濟又會帶來多少傷害？

4、雖然熱門城市中的利潤豐厚的公司和個人，有理由取得這些收入和利潤。但是各個地區、行業和個人，收入差距這麼大，好像總是不利於全國的經濟平衡。因此，怎麼在刺激經濟、但是又不過分擴大人群之間的收入差距之間找平衡，是一個艱巨問題。

5、上述問題是執政者需要考慮的，普通人只能提建議。作為普通人，只能努力工作，加入熱門地區、熱門行業、熱門公司，成為高收入群體的一員，才是最優選擇。

6、我不願意採用什麼陰謀論。什麼「炒房團」、「大房東」之類的，根本不在本文的分析範圍之內。因為我認為，他們的作用沒那麼大。雖然，他們肯定會起一定作用。因此，本文是堂堂正正的財經分析文章。

最後的建議是：

絕大多數人，甚至包括年薪四五十萬的人，可能都要努力工作，努力買房。國家嚴厲限購限貸，是給人們買房的機會。高收入者都會「鑽空子」，剛需，更不要猶豫。

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