聯合辦公漸成頭部格局 2030年或存千億規模

優客工場完成數億元C+輪融資，總估值達110億元；納什空間完成B+輪近5億元融資，簽約首個超甲級寫字樓，落地深圳；夢想加完成B輪系列融資之後，在成都品牌發布會上宣布成為成都聯合辦公規模之首。

2018年以來，聯合辦公品牌頻繁擴張併購，行業內馬太效應加劇，辦公服務頭部格局逐漸成型。好租數據研究中心主任匡健鋒表示，2017年是聯合辦公發展最為迅猛的一年，尤其是一線城市增長最快。目前聯合辦公企業運營項目中超過85%的網點分布在北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市中。其中，上海市場發展最快，廣州發展較慢。

匡健鋒表示，截至今年二季度末，上海聯合辦公網點數量超過2000家。值得關注的是，大概10-20家頭部企業佔據了1 /4市場份額，剩下900多家企業貢獻餘下的新增量。

從邊緣到主流

聯合辦公的興起要追溯到2010年。當時，共享經濟成為全民熱詞，無論創業者還是資本均在追逐共享經濟風口。包括汽車出行、單車出行、酒店短租以及聯合辦公試圖通過打破原有經濟形態，以資源共享的方式，降低消費成本，提升消費者體驗感，最終找到自己的立足之地。

聯合辦公以拎包入駐、租期靈活、租金成本低等優勢，大大彌補了寫字樓的局限性。可以說，聯合辦公空間在給企業提供舒適辦公環境的同時，還通過共享功能區和行政管理人員等，減少企業的分攤面積和運營成本，降低了辦公的綜合成本。除此之外，聯合辦公更注重社群建立，辦公者與其他團隊可以分享信息知識、技能、想法和拓寬社交圈子等，滿足了新一代工作者對空間多樣、開放輕鬆辦公環境的嚮往。

好租數據研究中心主任匡健鋒稱，聯合辦公行業最早出現和「共享經濟」分不開，辦公行業和「共享」概念關聯最緊密的是聯合辦公，發展至今，聯合辦公已超出了單純共享的關鍵詞，很多時候已經和空間的改造升級、去庫存等概念有了更緊密的聯繫。

一個陳舊的空間，經過聯合辦公企業的打造，神奇地變成一個時尚、受客戶歡迎的空間，這樣的案例在全國各地屢見不鮮。聯合辦公已經成為發展趨勢，甚至很可能逐步成為市場主流。

不過經過近八年發展，目前聯合辦公的頭部玩家已經從「二房東」模式轉向企業全價值鏈服務商，將商辦的地產屬性轉變為服務先導的平台屬性。

從客戶端來看，聯合辦公從2013年開始時廉價、低端、創業的標籤逐漸向高端、時尚、大型企業的方向發展，越來越多的企業願意接受聯合辦公、共享辦公這種辦公生態。租金方面，好租研究中心數據統計發現，聯合辦公網點已經從產業園區、乙級寫字樓等成本低廉的區域逐漸向城市地標性商辦建築內擴張，越來越多的聯合辦公網點入駐CBD、金融中心等高端寫字樓，租金坪效也逐漸升高，甚至是傳統辦公的 2-3倍。

匡健鋒表示，聯合辦公價格上漲的狀態恰恰證明了聯合辦公正在從一個邊緣的、小眾的，只針對初創企業的產品，逐步變成市場主流產品。價格上漲一方面是客戶接受程度更高了；另一方面是聯合辦公提供了更多服務，能夠減少企業運營成本。目前，企業能接受這個價格，就意味著這類產品的價格依然是合理、可接受的。

匡健鋒注意到，北上廣深的聯合辦公網點價格都在上升，上升幅度甚至超出傳統寫字樓趨勢。在廣州和深圳，聯合辦公和傳統寫字樓單價的差距比北京和上海更高，一些產品已經超出了1倍以上。

行業加速洗牌

如今，聯合辦公市場開始加速洗牌，並漸成頭部格局。根據好租研究統計，2017-2018年，聯合辦公行業至少發生了8次企業收併購和品牌合併，預計未來TOP30企業將佔據超過70%的市場份額。好租數據研究中心主任匡健鋒指出，行業集中度在進一步提升，頭部玩家加速收購腰部或底部玩家，做大規模。

在對國內聯合辦公品牌進行深入調研之後，好租與全聯房地產商會聯合辦公分會統計得出了聯合辦公品牌的綜合性排名。結果顯示，排名前五的聯合辦公品牌分別是優客工場、納什空間、氪空間、Distrii辦伴和We+酷窩。值得關注的是，TOP20企業中，分別排在第11、14、15、16名的無界空間、Wedo聯合創業社、Workingdom和洪泰創新空間已經被優客工場併購。此外，排在第8名的裸心社也為wework併購。

匡健鋒認為，頻繁的擴張併購預示著行業加速洗牌，這也意味著聯合辦公行業新一輪遊戲的開始。雖然從2017年下半年到現在，聯合辦公品牌和空間網點的增速都處在相對下滑的狀態，但這並不意味著聯合辦公進入了下半場。在他看來，第一輪遊戲中，很多不適合市場的產品和玩家被淘汰，而能夠精細化運營、真正做好服務的玩家將在新一輪遊戲中更快速、更規模化、更標準化的發展。

不過匡健鋒認為，未來聯合辦公行業頭部會越來越大，但長尾依然不會停。這個行業的邊界正在被逐步打破，傳統房企、互聯網公司以及許多草根諸如「二房東」、「包租客」的加入都將拓寬聯合辦公行業的長尾空間。

洗牌加劇並不意味著聯合辦公市場萎縮。正相反，聯合辦公未來規模前景大好。好租研究數據顯示，中國聯合辦公空間正在以平均每年不低於50%的增長率增長。預計到2030年，至少30%的辦公空間將是聯合辦公空間，聯合辦公正在逐漸成長為未來主流的辦公模式。截至2017年底，我國聯合辦公行業市場規模約90億，潛在市場規模較大，預計2030年將形成近千億的市場規模，未來將達到萬億級別市場規模。

優客工場創始人毛大慶對聯合辦公市場更為樂觀。他預測，到2020年，中國經濟排名前20位的城市，商業和寫字樓面積將達到3億平米，其中30%將轉化為各種共享空間，不一定是辦公室，也可能是共享教育、醫療、劇場。他認為，這將是一個兩千多億的市場。

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