強美元會使香港樓市下跌嗎？

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2039

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不知從什麼時候起，唱憂港元和香港樓市開始成為內地財經評論員的熱門話題。尤其是2018年4月以來，港幣兌美元連續多次衝擊弱方保障水平，金管局出手承接港幣，釋放多餘的美元，此舉被一些財經評論員所津津樂道，並還試圖將其與1997年的金融大鱷做空香港緊密聯繫起來。

這兩天，又有朋友轉來一些評論文章，大意是指美聯儲加息和美元上升將會引發全球債務危機，並導致港幣下跌，而香港樓市已經開始下跌……證據是代表香港樓市總水平的中原城市領先指數CCL，一周數據全線下跌。文章認為香港的辦法有兩個，一是加息，縮小套利空間，留住資金；二是穩定樓價，不讓房價下跌。

內地財經評論文章中，類似的指點還不少，都喜歡給「香港」支招。這些評論者似乎忘記了，

香港是完全的市場經濟，港府不可能也不應該隨意去干涉市場行為。

比如讓

香港加息

——這個建議顯然是給金管局的。但香港加不加息不是由金管局隨意決定的。作為聯匯制的一個部分，香港的利率政策必須追隨美聯儲的利率，並符合香港實際情況。從聯匯制的實踐來看，金管局並不需要在這時候宣布加息。它只要不斷回收銀行體系里的港幣，當累積到一定程度時，市場利率自然而然就會上升。如果金管局在這時候宣布加息，而不是讓市場充分去發揮作用，反而有可能給經濟帶來意外的傷害。

香港再獲評為全球最自由經濟體(加拿大智庫菲沙研究所發表年度世界經濟自由報告)

再說

穩定樓價

，不讓房價下跌——這個政策建議真不知道香港哪個機構或是部門可以執行得了。港府已經出台了多重的印花稅措施，並且要求金管局收緊住房按揭政策，同時不斷催促發展商儘快提供可銷售住宅，也在不斷推出住宅用地，但仍然收效甚微。所以不是港府不努力，而是整個宏觀環境決定了香港的樓市在這時候絕難以停下腳步。

有人可能會說，港府為什麼不出台限價政策呢？限制發展商提高銷售價格，這樣樓價不就不會屢創新高了嗎？先不說港府是否有許可權如此隨意，即便港府推得出這樣的行政指令，實際上也無法把樓價打壓下來，因為開發商還會想出其他辦法繞過這些條條框框。

下面，我們來看看近期對香港的財經評論中，有哪些是錯誤的？

香港樓市還在漲

首先要告訴大家，和內地財經評論員們的觀點大相徑庭的是，香港的樓市還在漲。

對於生活在香港的筆者來說，其實比誰都希望香港樓市暴跌，好逼迫港府取消各種地產辣招。

有人可能問，不是說代表香港樓市總水平的

中原城市領先指數CCL

在2018年5月出現全線下跌嗎？告訴大家，實際情況是：根據2018年5月14日至5月20日簽訂正式買賣合約的情況來統計，CCL在連續5周創歷史新高後回軟，一周跌1.24%。

如果評論員想強調樓市下跌，當然就不會寫「在連續5周創歷史新高後回軟」，如果是要客觀分析市場，就會指出這個回軟是在「連續5周創歷史新高」之後。

更嚴謹一點，我們可以查一查最新的CCL情況：到2018年6月2日，中原城市領先指數CCL升到181.58點，為歷史第四高值，當周升0.3%（這個數值系根據2018年5月21日至5月27日簽訂正式買賣合約，2018年5月7日至5月13日簽臨時買賣合約計算）。中原地產研究部高級聯席董事黃良升在數據披露後稱，

未來樓價走勢會持續向上，CCL有望再創新高。

如果說CCL不夠直觀，也可以看看近期香港樓盤的實際銷售情況。最近幾天，香港有3個新盤開售，全部都是加價推出。而受到新盤銷售影響，旁邊的二手樓盤也出現加價放盤的情況，使得二手樓盤屢創新高。

令人震撼的是，香港港島區西灣河有一個超過30年樓齡的舊屋苑鯉景灣剛剛賣出一個三房單位，面積約71平方米，原業主在1987年以約107.12萬港元買入，這次以1635萬港元賣出，轉手賬面凈賺1527.88萬港元。計算下來，

每平方英尺售價高達20775港元（每平方米約23萬元）！

這也是該樓盤30年來每平方英尺首度突破2萬港元大關。儘管如此，這個單價仍然落後於同區的新樓盤。

香港樓價為什麼會持續向上？背後有諸多因素，本文暫不細表。但內地讀者需要了解的是，如今港府各種購樓相關的印花稅、特別印花稅、買家印花稅加總起來達到交易價格的15%至50%（針對非永久居民），而且對於購房者來說，最大的挑戰是無法從銀行融得超過房價70%的按揭金額。

這意味著什麼呢？如果香港樓市暴跌15%~20%，港府只要取消特別印花稅限制，將銀行按揭水平恢復至正常狀態，便足以抵消市場對於樓市下行引發經濟衝擊的擔憂。

近期港幣跌至弱方保障，是否會引發金管局加息，進而引發香港樓市下跌呢？這裡需要給大家澄清一個誤解，以為港幣走弱金管局就一定會加息。金管局的加息幅度是參照美聯儲的基準利率，而非港幣的走弱程度。金管局只有在極端情況下（例如1997年受到金融大鱷衝擊時），才會動用極短期的利率工具。

有可能令香港樓市下跌的利率因素是香港的銀行間1個月拆息利率和香港最優惠利率（簡稱

P利率），這兩個利率的確和金管局的基準利率有相關，但更大的決定權在銀行手上。

目前的情況是什麼呢？香港的1個月同行拆息自今年以來，基本上保持穩定，甚至比年初有所回落。如果從4月金管局入市回縮流動性開始來看，1個月拆息出現先升後跌的情況，實際升幅非常有限。

圖1：2018年1月以來香港1個月HIBOR圖2：2018年4月以來香港1個月HIBOR

至於P利率，迄今為止沒有一家銀行提出想提高P利率，大部分銀行預期要到今年晚些時候才會「考慮」是否要提升P利率。這背後的原因，是香港的銀行體系流動性仍然相當充裕，很多銀行還是處於有錢貸不出的狀況，因此沒有太大動力去改變P利率。

一句話，從香港市場利率走勢來看，房地產也沒有大跌的基礎。

港幣走弱但不足為患

香港樓價當然也需要有一個較穩定的貨幣支持。如果港幣持續走弱，動搖了聯匯制基礎，令投資者對港幣資產產生危機感，那當然不是件好事。

不過，目前港幣還遠談不上是「傷痕纍纍」。和金融海嘯前的正常年代相比，香港整體仍然呈現出流動性偏強的狀態。

內地評論員津津樂道的是：自2018年4月初以來，港元多次觸及弱方兌換保證水平，金管局一共19次承接港元沽盤，向市場買入約703.5億港元。

只是很多內地讀者未必了解上述這段話反映出來的香港現狀，以及金管局的真實意圖。在此，不妨做一個簡單的說明：

第一，

香港實施的是聯繫匯率機制，金管局希望把美元兌港幣控制在7.75至7.85水平，因此無論是弱方兌換保證時（金管局）買入港元沽出美元，或是強方兌換保證時（金管局）沽出港元買入美元，都是在設計之內的正常運作，不必驚慌。

第二，

自2009年美國推出量化寬鬆政策以來，截至2017年底，從全球流入香港的資金大概有1300億美元——金管局每收到1美元的資金，都要向銀行體系放款7.75-7.85港元。這1300億美元相當於向銀行體系注入過萬億港元的流動性！這種超發的流動性，是包括香港房產在內的各類資產價格高居不下的主要外在力量之一。金管局連續出手19次後，才收回703.5億港元，意味著只有7%左右的美元熱金流出香港。這種外資流出速度，並不需要引起市場過多憂慮。

有內地評論員認為港幣貶值引發香港羊群效應，資金轉向美元——然而，過去1個多月才走了7%的熱錢，這個走資速度顯然不支持恐慌性出逃的結論。用羊群效應來形容近期的資金外流也不合適，因為這些撤資的金融機構，多半是前幾年從歐美髮達市場轉來香港投資的大型投資基金。

第三，

並不是說上述1300億美元悉數流出香港，就會造成港幣和美元脫鉤，以及香港樓市暴跌。截至4月底，香港官方外匯儲備資產為4344億美元，完全夠彈藥支持聯匯制。而且，金管局過去不斷加強銀行的風險管理，並為銀行進行壓力測試，提高銀行業界的防範意識和準備。因此，香港的金融和銀行體系具備高抗震力，足以應付各種資金流向所引發的挑戰。

作者為混跡香港投資圈，秦朔朋友圈專欄作者。

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