2018貴陽房價猜想

這是「你行你上」有獎徵文第三篇稿子，作者小茜用是在深圳打拚的貴陽女孩，同時也是北師大金融專業的高材生。她雖然在深圳工作，但是對家鄉的經濟發展也很關注，所以她寫下了這一篇《2018貴陽房價猜想》，和大家分享她的樓市觀點。

其實就文章本身來說，雖然推導過程稍顯稚嫩，但是亮點在文章有很好的獨立推導立場和能力（也許這就是金融才女的專業性）。能從各個指標去思考、推演城市的進化，尋找房價變化的動力，這就是我選擇這篇文章的原因、希望大家都能有獨立思考的能力，客觀求實的分析態度，去思考樓市和投資。

我們每個人手裡都有些閑錢，也許是幾千，也許是幾萬，也許是幾十萬。2018年，這些錢可以用來幹什麼，確實是個問題，面對貴陽日益高升的房價、紛至沓來的拆遷棚改城市基建、全國範圍的限購限售政策，信息爆炸讓人迷茫。今天就說說我個人的一些對貴陽房產基本面的想法，供各位參考。

貴陽的城市基本面

城市基本面判斷，一個城市的房價長期看人口、中期看土地、短期看金融。這是亘古不變的道理。下面就從常住人口，土地供應，金融GDP，城市軌道交通，和教育著手分析貴陽基本概況。

一、常住人口：2017年貴州省市州年末常住人口數統計情中，貴州省常住人口為3580萬人；其中，貴陽市常住人口升至480.2萬人，佔比升至13.41%。常駐人口長期在480萬左右徘徊，目前人口增長主要是戶籍裝換為主，但是目前在眾多強線城市搶人的政策洪流中，貴陽沒有特別有利的人才吸引政策，故在我看來目前房價趨於多年滯漲的補漲階段，一般而言常駐人口在500萬城市均價2萬是合理水平，房價有一定上升趨勢，但是長期來看相比千萬人口的城市來說投資或者投機在全國城市樣本中不是最好選擇。

二、總面積及土地供應：貴陽市土地總面積8034平方千米，佔全省土地總面積的4.56%。全市轄六區一市三縣（也就是南明區，雲岩區、烏當區、觀山湖區、白雲區、花溪區，清鎮市、修文縣，開陽縣，息烽縣），根據《貴陽市2018年度國有建設用地供應計劃》報告顯示2018年貴陽計劃供應建設用地2399.3426公頃，其中住宅用地560.2959公頃，2018年貴陽市計劃供應建設用地環比去年增長6.44%，新增用地環比去年減少4.50%，住宅用地環比去年增長38.01%，故整個貴陽的基本面而言土地供給較大。

三、城市經濟總量：金融方面來說，貴陽的GDP數據還是相當給力，貴陽以11.3%的實際增速排全國第一，且為唯一兩位數增長城市，如下圖所示。同時，貴陽的金融存貸款金額增加較快，而且是貴州唯一破萬億的城市（截止到2018年4月末，金融機構人民幣存款餘額11301.92億元，增長10.0%；金融機構人民幣貸款餘額11101.18億元，增長15.2%），從這個數據可以看出，貴陽的集聚效應已經開始顯現。

雖然經濟增速較快，但是也要看到，貴陽經濟總量相比發達的省會城市還有很大的欠缺，國家在大的格局層面沒有特別重大利好貴陽全省項目，唯一有的就是建設發展大數據中心，加大發展生態旅遊城，另外國家重心在西南區域肯定優先發展川渝，貴陽作為後花園可享受部分紅利，但是不及川渝。

四、軌道交通：貴陽高鐵到2030年有3條高鐵交匯，從交通方面有利人口流入。地鐵方面，貴陽地鐵目前只有「半」條線，貴陽地鐵1號線（觀山湖段）於2017年12月28日開通試運營。貴陽軌道交通由於政府批複問題，故實際線路估計在5條左右，地鐵成網難度增加。

五、教育資源，也是貴陽的痛點，貴陽沒有特別突出的教育資源，唯一的211隻有貴大，教育資源貧瘠，不利人才輸出和城市發展。

看到以上信息，很多人會問，我只想簡單粗暴了解貴陽會漲會跌，莫急莫急，且看我從政策面方向分析給出我的觀點。

政策面來說，貴陽房價上漲受到以下幾個方面的推動和影響。

國家降低存款準備金政策

從2018年4月25日起，下調大型商業銀行，股份制商業銀行，城市商業銀行，外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點，這幾類銀行目前存款準備金率的基準檔次為相對較高的17%或15%，借用MLF的機構也都在這幾類銀行之中。其他存款準備金率已經處在較低水平的金融機構不在此次操作範圍。具體操作分兩步：

第一步，從2018年4月25日起，下調上述幾類銀行人民幣存款準備金率1個百分點；

第二步，在降准當日，持有未到期MLF的銀行，各自按照「先借先還」的順序，用降准釋放的資金償還其所借央行的MLF，降准釋放的資金略多於需要償還的MLF。

以2018年一季度末數據估算，操作當日償還MLF約9000億元，同時釋放增量資金約4000億元，大部分增量資金釋放給了城商行和非縣域農商行。下調存款準備金，增加市場流動性，同時供應資金，長期來說有利房價增長。

棚改貨幣化安置

貴陽市力爭到2020年將基本完成2231萬平方米棚戶區城中村改造。其中，2018年實施棚戶區城中村改造58931戶，938.07萬平方米；2019年實施棚戶區城中村改造48466戶，661.11萬平方米；2020年實施棚戶區城中村改造48048戶，631.31萬平方米。

如此大的改造範圍，會造成大量剛需剛改客戶手中有錢，並且恐慌性入市，間接推動房價上漲，到時候是否會出現新房搖號等政策，實在未知。

「房住不炒」大政的影響

貴陽樓市被約談的消息，相信很多人都知道，具體內容為「五一」前，住建部約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市政府負責人。5月9日，又約談了成都、太原兩市政府負責人。這些被約談的部分城市樓市此前漲幅均較為明顯。

在政策壓力下，貴陽成都太原等地先後出台包括限購，限售等相關政策，標明政府對於房價控制的決心。貴陽市人民政府發布正式文件，出台了包括3年內不得轉讓新建商品住房，限制多次反覆申請公積金貸款，嚴打「首付貸」「假按揭」等市場違規行為等房地產調控政策。相比成都樓市政策而言貴陽樓市政策力度較小，說明政府態度維持穩定是基調，不希望房價大漲大跌，這些政策目前均在一線城市出台，基本維持房價穩定橫盤狀態，下浮的力度也很小，逼迫資金向3線以以下城市蔓延，促成去庫存工作開展。

結論：貴陽樓市長期有上漲動力，目前樓市發展穩定，樓市沒有泡沫，剛需建議抓緊買入，但是投資投機建議謹慎，因為貴陽在全國城市基本面不突出，全國而言不是良好投資城市標的。樓市有風險，投資需謹慎。

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