高價地入市，毛坯變精裝，房價又要上漲？

2017年，第一線提出濟南樓市開始進入低價土地賣限價房，高價土地賣高價房階段，總體來看熱點區域的限價房去化率還是挺高的，高價土地項目也開始逐漸入市了。目前西客站片區二手房已經到了15000元每平以上，放眼濟南全城的樓市格局，目前均價在15000元每平以下的新房主要集中在雪山、唐冶、工業北片區等。而隨著2018年下半年濟南高價地項目入市以及部分毛坯房項目也要做精裝房，濟南房價還將有所調整，或者說局部新項目價格將會有一定上漲。

目前，從濟南現實的城市發展格局來看，東城外圍章丘聖井綉源河片區大項目不斷落地，西城長清區、吳家堡等片區大項目落地、拆遷不斷；北城黃河以北新舊動能試驗區也已經開始進入攻堅建設元年；二環南外圍大澗溝片區也迎來了建設提速。濟南外圍建設在不斷提速，濟南城市的格局也在不斷做大。

目前濟南剛需新盤項目供應主力片區在東城雪山、唐冶片區、西客站、工業北片區。而對於濟南西客站來說，目前片區在售的新盤較少，片區新盤供應還是比較緊張的。對於西城來說，在去年「12.22」濟南土拍中，西客站高鐵圍合地塊被中建東孚包場，4個地塊樓麵價位於9624-11386元/㎡之間。

目前得知西客站片區中建該項目案名為：中建·錦繡首府，內部消息是中建錦繡系3.0產品，與雪山片區改善項目中新錦繡天地一東一西，遙相呼應。宗地位置處於西客站片區青島路與順安路交匯處西南方，西側為在建濟南國際醫學科學中心。隨著西客站片區不少新盤的集中入市，這也將有效緩解片區的供需緊張問題。

在2018年，濟南購房者的剛需需求還是以15000元每平左右主力房為主，這些剛需工薪購房者們在不斷的尋找濟南樓市的價格窪地，哪裡的房價低，哪裡就會不斷出現購房者的身影。濟南熱點區域均價15000元以下的樓盤還將繼續受到購房者的關注，而對於這些限價樓盤的持續關注也將讓那些高價樓盤暫時涼一涼，當這些限價房還未完全售罄之前，高價房除非在品質方面有很大的提升，否則面臨著其它低價限價房是要經歷市場考驗期調整的。在以前，第一線在以前曾經提過麵粉、麵包、蛋糕理論，土地地價是麵粉，片區在售房價是麵包，當土地拍賣產生的預期房價高於片區在售房源價格時，很多拿到高價地的開發商就在思考一個問題，如何能夠讓高價土地房被市場接受認可，這對於他們來講就涉及怎麼把麵粉做成蛋糕，因為對於開發商來講，把麵粉做成麵包是要死掉的，唯有做成蛋糕才能被市場承認。

對於濟南樓市來講，限價是在維護者目前的樓市價格體系，限價對於維護整個濟南金融市場的穩定性也有重要的作用，所以大家要看到限價對於濟南樓市整體的這一層本質作用。房價大跌、大漲都不是有關部門所希望看到的，所以今年的樓市調控將仍然以平穩為主基調。

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