你會買便宜的凶宅嗎？（深刻！）
原標題：你會買便宜的凶宅嗎？（深刻！）
來源：老端的觀點 歡迎關注（本文不代表陸家嘴金融圈觀點）
一、你會買便宜的凶宅嗎？
文/端宏斌
我如果閑著沒事幹就喜歡逛淘寶的拍賣頻道，去年雙11讓我買到一套打了6.5折的動遷安置房，這也算是逛淘寶的成果之一。昨天逛拍賣頻道的時候，讓我發現了一套非常詭異的房子，當我細細研究這套房子背後的故事，發現真是令人大開眼界，感嘆這世上還有那麼悲催和狗血的人。
這套詭異的房子位於南京市江寧區秣陵街道將軍大道50號瑞景文華小區，這是一套獨棟大別墅，面積是423平米，房子一共3層，自帶游泳池和花園，還附帶一個地下室，總共是9室2廳7衛。這套房子的市場價差不多是1200萬+，但是評估機構給出的估值只有600萬，房子的起拍價也只有435萬。如下圖所示。
這套房並不是第一次被拍賣了，之前拍了三次全部流拍，但我認為這一次肯定能拍賣成功，因為現在已經有4個人報名，只要有一個人出價，這房子就算賣掉了。
可是房子為什麼會那麼便宜呢？下面寫得很清楚：
評估公司對估價對象查勘時，通過查閱歷史資料後，確定本次評估對象發生過謀殺案件，具有重大瑕疵，極不易變現。本次評估最終價值考慮在原有市場價值的基礎上按照50%計算最終價值。
原來這房子就是傳說中的凶宅！那麼到底發生了什麼謀殺案呢？故事很長，下面我簡單點告訴你。
甘肅有個男人叫田明成，出生於1962年，他早年去日本留學，通過結婚的方式混了一個日本身份，改名叫田中明成，後來離婚。
田中明成開了一家保健品公司，最初生意還不錯。通過機緣巧合，他認識了一個從南京來日本的女留學生，叫薛莉萍。薛比田小八歲，是個美女。不久之後，薛莉萍嫁給了田中明成，也混了個日本身份，改名叫田中利平。
倆人結婚之後，保健品公司的生意就開始走下坡路，搞到最後竟然要破產了。被生意壓垮的田中夫婦，日子過得很艱難。此時田中利平建議應該回中國發展，因為她在日本學的是美容專業，回國可以開美容院賺錢。田中明成表示這個建議很好，可是做生意要本錢，現在自己的生意已經破產，不僅沒有本錢還有一屁股負債，這可怎麼辦？苦思冥想之後，兩人想了一條計策，那就是裝死騙保險！於是兩人在日本購買了大量人身意外險。如果在日本裝死很容易被識破，所以兩人決定回國裝死。
幾個月之後，在甘肅蘭州某條高速公路上發生了一起車禍，撞車之後車子燃起了熊熊大火，把司機燒成了焦炭。交警通過現場遺留的手機、手錶、駕駛證等等證件，認定死者是田中明成，於是開具了死亡證明。
想必你已經猜到了，死者並不是田中明成，而是他的親弟弟田明光。至於是真的交通意外，還是謀殺，現在已經說不清楚了。田中利平拿著死亡證明回日本去申請保險賠償。日本的保險公司感覺很奇怪，因為你剛辦了人身意外險不到一年就出事，而且死亡證明並不包括DNA鑒定，保險公司決定只賠一半（500萬人民幣），剩下的500萬等你拿到DNA鑒定資料之後再給。
田中利平當然是拿不出DNA鑒定報告的，所以只拿到了500萬，她給了田明成父母200萬，拿剩下的300萬在南京開了一家美容院。接下來田中明成和田中利平的生活軌跡發生了天翻地覆的變化。
田中明成名義上已經死了，變成了黑戶，開始了東躲西藏的老鼠生活。而田中利平拿著300萬啟動資金開美容院，很快就成了南京小有名氣的企業家。
田中明成過了三年豬狗不如的生活，實在是過不下去了，於是決定回南京去找自己老婆。但是，3年的時間足以改變很多事情。他老婆已經愛上了自己的前男友。田中明成發現自己什麼都沒有了，身份是黑戶，女兒不認自己，老婆變心，於是他選擇了要補償。
田中利平自知對不起老公，於是就把那300萬保險賠償金給了田中明成。他很快就把這300萬揮霍一空，嘗到了甜頭的田中明成天天來要錢。你有再多錢也架不住有個討債鬼天天來要賬。實在撐不下去的田中利平把事情告訴了老爹薛敬恭和現在的男朋友。
三個人坐在一起商量，決定來一個最終了斷。
他們把田中明成綁到位於瑞景文華小區的別墅里，薛敬恭已經70多歲了，早就已經活夠了，由他負責殺人分屍。但畢竟是70多歲的人了，力氣不足，幹活速度很慢，搞到要天亮都沒弄完，最後實在來不及了，於是就拋屍在附近的將軍山，那地方邊上有很多學校，而學生又喜歡爬山，所以很快就被學生髮現並且報警。
警察發現拋屍用的塑料袋質量很好，不像是國產的普通垃圾袋，調查發現這種垃圾袋只有在麥德龍超市才有賣。於是警察調來監控錄像，發現有個白髮蒼蒼的老者，買了不少斧子、菜刀、垃圾袋。到這裡，這個案子就算是破了。不到3天時間，薛敬恭在自己家被捕。女兒田中利平和情夫在浦東機場被捕，此時他們倆正準備逃去日本。
這套別墅，最初是用開美容院賺的錢買的，而開美容院的錢是靠騙保得來的，騙保的錢是靠謀殺（誤殺？）老公親弟弟換來的。
謀殺案發生在2011年，很快房子就被某個商人買走了，該商人花了巨資重新裝修了一遍，可是還沒住幾天，他就破產了。現在的債權人是浦發銀行南京分行，提請法院公開拍賣這套房。
這套房毫無疑問是凶宅。
關於凶宅能不能買的問題，香港有人早就做過研究，他們的結論是，如果是普通公寓樓，凶宅是能賣掉的，可如果是別墅，凶宅很難賣。這道理也不複雜，普通公寓樓的買家是普通老百姓，只要能買到房子就行了，不會考慮那麼多。別墅的買家是有錢人，有錢人通常都迷信，而且他都是有錢人了，幹嘛買兇宅？最終買了別墅凶宅的人，都是其實沒多少錢，還想撿便宜的人。相當於窮人打腫臉買奢侈品，這是很容易悲劇的。這套房子現在的房東就是因為破產才拍賣，所以你會發現，凶宅真的會變成一種可怕的詛咒。
3天就開拍了。由於騰訊封了淘寶鏈接，你需要複製之後用瀏覽器打開。
延伸閱讀：
上周五我發了《你會買便宜的凶宅嗎？》一文，預告了南京某套別墅凶宅即將拍賣，當時我給出了三個判斷：
1，雖然之前三次都流拍，但這次不會流拍；
2，這次最終成交價將大幅高於起拍價；
3，這次的買家肯定還會倒霉。
這次最終成交價是786萬，比起拍價貴了80%，第一和第二個判斷都已經實現，那麼第三個判斷會不會成真呢？我認為是一定的，原因並不複雜。這套房子之所以能夠拍出那麼高的價格，完全是因為那麼多媒體和自媒體給他打廣告的結果。其他拍賣品的點擊量大多在1萬左右，而這套房子的點擊量超過了46萬次，關注量是其他房子的上百倍。所以，這786萬的最終成交價，大部分都是廣告費，新房東下次賣房的時候，只能是普通二手房交易，不可能再有人給你打廣告了。因此，786萬就是這套房子的最高價。除非有一種可能，那就是新房東也出事了，再次走拍賣渠道，那時候媒體的標題就會是《凶宅再次剋死主人，時隔多年重新拍賣》。
二、拍賣房投資簡易指南
在上周凶宅那篇文章發表之後，不少朋友在微信後台留言問拍賣房是怎麼回事？能不能買？我正好買過拍賣房，詳情見《今天，我在淘寶敗了一套房》，我也執導過我朋友買拍賣房，所以今天就來談談這件事。
拍賣房會有各種各樣的缺點和瑕疵，比如買完了之后里面的人拒絕搬家，比如房子里存在戶口，對方拒絕遷出，比如房子已經被房東惡意租給別人，租期是20年，等等等。那你為什麼還要去買呢？最大的理由只有一個，那就是便宜。如果連便宜這個理由都不存在的話，你是不應該去買拍賣房的，老老實實去買開發商的新房或者正規二手房。
除了便宜之外，還有一個理由，那就是不限購，上海的法院拍賣房是不限購的，但是北京的限購，各地政策不同，我估計上海的拍賣房最終也會被限購，好在這些信息在你看到的拍賣頁面上都寫的很清楚了。
了解以上風險之後，如果你仍然打算買拍賣房，那麼我們繼續看下去。
拍賣房最大的渠道是三個：淘寶拍賣頻道、京東拍賣頻道和公拍網。
以上是手機淘寶app，拍賣頻道在第二排第四個。
以上是手機京東app，拍賣頻道在第二排第一個。
還有一家叫公拍網，這家你最好用電腦訪問，網址是www.gpai.net。
買房這種事，絕大多數人都會買自己熟悉地區的房子，因為這裡的房子你能夠大致估算出它的市場價，法院雖然也會找評級機構來估算房價，但那個只能做參考，不能當真。
拍賣的規則每年都會有一些變化，以前有一拍、二拍、三拍，然後是變賣，現在取消了三拍，二拍完了直接就是變賣。一拍的價格大致是評估價的80%，二拍價格是一拍的80%，即每次降價20%，變賣的價格一般就是二拍的價格。變賣的時長是60天，只要有人出價，就進入24小時倒計時。這個規則只是2018年有效，明年可能規則又會變。
目前拍賣大約分三種：
1，法院自主拍賣
2，法院委託拍賣
3，社會拍賣
法院的拍賣可以不限購，比如上海就不限購，自主拍賣和委託拍賣的區別在於，如果是委託，那麼你買完了之後還要交一筆傭金給委託機構，一般就是拍賣行，法院自主拍賣就不需要交傭金。社會拍賣就相當於二手房交易，這和二手房一樣是限購的，你當然也要給中介交傭金。
法院拍賣和社會拍賣的區別是，前者房東不願意賣房子，是法院強迫他賣房，賣了房好還錢給別人；後者房東希望賣房子。所以呢，前者你需要考慮房東阻撓的問題，後者就不需要考慮，因為後者的房東肯定會配合你。
假設你某天在網上瞎逛的時候，恰好發現家附近有套房子在拍賣，你對那個小區非常熟悉，你發現拍賣價很有吸引力，於是你準備參加拍賣，下面是你應該做的步驟：
首先搞清楚是法院拍賣還是社會拍賣，如果是社會拍賣，那可以減少大量前期調查工作，如果是法院拍賣，那你需要了解的東西就多了。不管是什麼拍賣，實地看樣總是需要的，這就跟你去看二手房是一樣一樣的。但是法院拍賣你大概率見不到房東。
拍賣一般都按照現狀來拍，可以搬動的傢具家電一般都不包括，裝修之類的因為搬不走，所以都包括在內。
看樣的時候會發生很多可笑的事情，比如有人在房門口寫：買我房者，下地獄！！！這就是房東阻撓拍賣的一種方式。還有時候，你會發現門口寫著：XXX還錢！XXX豬狗不如！！這個XXX就是房東的名字，寫這些文字的人，當然是債主了。
法院一般都比較誠信，這房子有什麼重大瑕疵在拍賣公告里都告訴你了，只要法院能把這房子拿出來拍賣，那就說明產權是比較清晰的。在大多數情況下，債主都是銀行，當然也有民間借貸糾紛的。你需要搞清楚的就是自己買下來之後，能不能辦理不動產權證，這個你可以問法院，也可以問拍賣的中介。
如果房子里有人住，你還要考慮清場的費用，法院有時候會負責清場，但遇到老賴也會遭遇執行難的問題。這時候有中介會幫你忙，比如找一些金鏈子光頭紋身大哥去幫你清場，那就要花錢了。
走到這一步，如果你還準備買這套房，那麼下面就是報名，並提交保證金。保證金一般是房子起拍價的10%-20%，拍賣的時間通常是24小時，從這天的10點開始到第二天的10點結束。這24個小時里有23個小時都是垃圾時間，真正管用的就是最後一個小時。只要有人出價，就會有5分鐘的延遲，一套房被延遲幾個小時才成交是常有的事。
假設房子最終以250萬的價格被你買下，那除了這筆錢之外，你還會有其他成本，比如，中介的傭金、各種交易稅費（參考二手房），如果想貸款的話，擔保公司也會收錢。少數情況下還有清場費，你還要請金鏈子光頭紋身大哥去擼串吧。
都弄好之後，法院會給你材料，也就是裁定書，這個時間不定，從幾個月到一年都有，要看法官心情，還要看你人品。然後就是跑房管局、房產交易中心辦理過戶了。如果你不是買的住宅，那有時候會出現巨額的土地增值稅，這些事情如果一開始沒了解清楚，那你就很被動了。
以上就是購買拍賣房的大致過程，希望對你有幫助，看完別忘了點贊哦。
版權說明：如涉版權問題，請與我們聯繫，謝謝！
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