住房雙軌制時代來了？

十幾年來，全國各地出台的房地產調控政策不計其數。據不完全統計，僅2018年前五個月就有150多個。

與此前成百上千個控制政策相比，2018年6月5日出台的《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》（簡稱《徵求意見稿》）的非凡意義在於，明確未來18年新增170萬套住房中的100萬屬於保障性，佔比約60%（精確地說是58.8%），其餘70萬套屬於商品房，佔比約為40%。

「60%找市長、40%找市場」,這不就是「雙軌制」嗎！

「雙軌制」功不可沒

「雙軌制」是最重要的中國特色，幾乎與改革開放的每一步進展密不可分。當安徽農民嘗試包產到戶時，絕大多數農民還在吃「大鍋飯」，這就是「雙軌制」。

「雙軌制」正式獲得名分是在1984年的「莫干山會議」，最初的適用範圍是生產物資的價格改革。

在計劃經濟體制下，生產物資分配的依據是行政指令。通過自下而上的層層申請和自上而下的層層分配，確定各地區、各部門的「指標」、「配額」。市場完全沒有發揮資料配置的作用，企業沒有任何自主權。從1981年開始，國家允許企業在完成計劃的前提下生產、銷售部分產品，價格由市場決定，這就是「雙軌制」的雛形。

「雙軌制」攪動一池春水，給中國經濟帶來活力。毋庸避諱的是，「雙軌制」讓權力嘗到尋租的甘甜，大筆一揮就能讓計劃內平價物資變成高價的「計劃外鋼材」、「計劃外水泥」，不知富了多少「倒爺」、「官倒」。

隨著改革的不斷深入，生產資料價格逐漸「並軌」，除個別物資由國家定價（如汽油、柴油），多數物資的價格由市場調節、隨行就市。

完成使命的「價格雙軌制」淡出歷史舞台，但形形色色的「雙軌制」卻遍布社會生活的方方面面，甚至交通事故賠償標準都是「雙軌」的，以至中國被稱為「雙軌制大國」。

不過諸多「雙軌制」都是過渡性制度安排，「並軌」是遲早的事。但國有經濟與民營經濟共存，有時「民進國退」、有時「國進民退」，「雙軌」將長期甚至永久持續下去。

「雙軌制」不僅是「中國特色」也是「中國智慧」。其核心理念可以概括為「兩條腿走路、能邁哪條腿就先邁哪條腿」、「不爭論」、「不一刀切」。改革開放取得今天的成果，「雙軌制」功不可沒

「住房雙軌制」姍姍來遲

教育、醫療、退休至今仍然運行在「雙軌」上，住房卻在二十年前被直接推給市場，實行「單軌」。

1998年3月19日，時任國務院總理的朱鎔基在答記者問時說「我們準備今年下半年出台新政策，停止福利分房，住房分配一律改為商品化」。

1988年7月3日，中央正式發布《關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，宣布停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。當年媒體的標題是《福利分房壽終正寢》。

住房分配一刀切地市場化有兩方面的原因：一是當時政府財力有限，心有餘力不足。二是只有樹立義無反顧的決心才能頂住壓力推進房改（1988年啟動的第一輪房改早已流產）。

20年來房地早已成為支柱產業，百姓極大地改善了居住條件。地方政府、開發商、房產持有者都從房價上漲中受益。但低收入弱勢群體和一直等待「暴跌」者已無法追上市場價格，政府也具備了相當大的財力。百姓有需求、政府有能力，這就是今天推出「雙軌制」的時代背景。

根據深圳《徵求意見稿》：「人才住房」價格為市場價的60%左右，面積小於90平米；「安居型商品房」價格為市場價的50%左右，面積小於70平米；「公共租賃住房」租金為市場價的30%左右（特困及低保家庭可降至10%），面積30-60平米。另外，「人才住房」和「安居型商品房」都可租可售，租售各半。

未來深圳的「新移民」，不論是公務員、教育、警察、事業單位工作人員，還是民營科技企業里的技術骨幹，乃至從事服務員、保潔員等低收入工種的人員，都將從保障性住房受惠。深圳《徵求意見稿》算得上「大庇天下寒士」，卻未必「俱歡顏」。

一家三口有 60平米的「公共租賃住房」可住是美好的，但有了第二個孩子、還想把家鄉的父母接來同住，90平米「安居型商品房」也不夠。

《十九大報告》指出，「我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。」

好房子、大房子是人民對美好生活的「硬需求」。「90平米安居型」的美好生活不充分，更美好的生活就是多賺錢、買160平米的商品房。

人性就是這樣：勉強湊夠10萬首付時，希望有套50萬的房子「解決問題」。等手裡有了500萬、1000萬，絕不會死心塌地住在50平米的房子里。

正如《十九大報告》所言，人民對美好生活的需要是日益增長的。「住房雙軌制」就是由政府負責保障、市場負責「日益美好」和「充分美好」，既要保障人民生活又不造成房地產市場的大起大落。

可以預見，深圳《徵求意見稿》的思路將被全國許多城市效法。

房地產市場不會崩盤

「XX政策一出，樓市就會崩盤」持這種論調的人不僅智商低而且不懂國情。不是說樓市不可能崩盤，而說任何一級政府不會在明知有可能導致樓市崩盤的情況下出台某項政策。

即便沒有實行雙軌制，中國政府對房地產市場的主導能力比美、日、德加起來還要強十倍。拿美、日、德說事相當幼稚。詳見虎嗅2017年2月7日《中國樓市在可見未來不可能崩盤》。

房地產直接關聯50多個行業，間接影響所有行業。如果房地產崩盤沒有任何行業、任何人可以倖免，包括全體官員。任何一級政府會故意推出一項政策讓治下一個行業崩盤嗎？更何況讓360行全部崩掉！

所有「弱智者」認為會導致崩盤的政策，比如房產稅，一定是在政府反覆確認不會導致崩盤後才會出台。

深圳最新的《徵求意見稿》也不例外，其意圖一定是讓本市房地產健康、持續發展，而且不是引發崩盤。

中國大陸近20年的房地產發展從香港借鑒的地方很多。黃奇帆回憶說「我當時在浦東區，我們一起到香港學習土地拍賣制度，幾個月學了回來。」

拍賣制度極大地減少了腐敗和灰色交易，但價高者得的機制導致地價越來越高。「樓面地價」比周邊二手房還高，將來蓋好房子便宜得了嗎？

為抑制房價過快上漲採取的限購、限貸都沒有收到理想效果，最後直接不給售價高於某個金額的新房頒銷售許可證。

但管死新格管不了二手房，許多城市出現新房、二手房價格倒掛，新房開盤被哄搶的現象此起彼伏。

房地產「雙軌制」相當於「用從香港學的一套加上從新加坡學的一套」。

截至2017年末，新加坡82%的國人居住在政府建造、低價出售的房屋（即使組屋），中低收入者的居住需求得到保障，而且90%的住戶擁有產權，現實了「居者有其屋」。

新加坡組屋並非完美解決方案，一是耗費財政和行政資源，二是給居民選擇較少難言「更加美好」。因此全世界一百多個國家和地區，只有新加坡大建組屋，因本島面積不到700平方公里，政府不得已而為之。

深圳、上海、廣州面積分別為1997平方公里、6340平方公里和7434平方公里。北京市面積比以上三個城市加起來還多300多平方公里（1.61萬平方公里）。北京十個郊區縣中最小的通州區912平方公里，密雲、懷柔面積分別為2226平方公里和2128平方公里。

所以我們沒有必要完全照搬新加坡模式。深圳借鑒了新加坡組屋，卻將保障房佔比降到60%，其餘40%仍然交給商品房市場。

買不起商品房的人群本來就不是商品房的目標用戶，政府提供60平米的保障房不會影響160平米「豪宅」的暢銷！

再說，保障房建設資金哪裡來？估計相當一部分，甚至是大部分來自商品房的土地出讓及相關稅收。所以政府是不會讓商品房市場崩盤的，由於土地供給減少，地價更高，商品房會更貴。

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