房企自籌資金增速創近3年新高

根據國家統計局14日發布的數據，今年前5個月，全國商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1~4月份提高1.6個百分點。全國商品房銷售額48778億元，增長11.8%，增速提高2.8個百分點。

開發商投資增速放緩

5月末，商品房待售面積為56010萬平方米，比4月末減少677萬平方米。其中，住宅待售面積減少466萬平方米。

「銷售增速加快，並不是說市場就好了。一方面是5月份開發商加大了推盤的力度和開發周轉速度。另一方面，市場本來需求還是比較大。」一位房地產行業人士對廣州日報全媒體記者表示。

開發商投資增速卻並沒有同步加快。數據顯示，今年前5個月，全國房地產開發投資41420億元，同比名義增長10.2%，增速比1~4月份回落0.1個百分點。

多數專業人士指出，資金面仍是制約房地產行業的重要因素。數據顯示，今年前5個月，國內貸款、利用外資以及個人按揭貸款等全線走低。而更多的資金需要開發商自己籌集，導致同期開發商自籌資金增速創下最近3年多以來新高。

數據顯示，今年1~5月份，房地產開發企業到位資金62003億元，同比增長5.1%，增速比1~4月份提高3個百分點。其中，國內貸款10201億元，下降2.8%；利用外資21億元，下降76.2%；自籌資金19473億元，增長8.1%；定金及預收款20122億元，增長12.7%；個人按揭貸款9250億元，下降3.6%。

在主要資金來源中，國內貸款佔比較大，但已出現連續兩個月負增長，而且降幅從1~4月份的1.6%擴大到1~5月份的2.8%，並創下2016年3月份以來的最低增速。個人按揭貸款連續維持在1萬億元之下，已經是2017年10月份以來連續7個月的負增長。

在這兩大來源增速放緩中，開發商自己籌集資金的比例在提升，今年前5個月增幅達到8.10%，創下2015年3月份以來的最高水平。

地產債

下半年到期壓力驟升

近期不少大型房企再融資都頻頻受阻，發債中止。目前多項新規嚴控房企融資渠道，房企的融資總額下降嚴重。同策研究院監測數據顯示，今年5月40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計451.17億元，環比減少41.34%，融資總額為近一年來最低。即使是債券市場，包括碧桂園、龍湖、花樣年等大型房企交易所公司債都有「中止」記錄。

另一邊廂，海通證券姜超的研究報告顯示，地產債下半年到期壓力驟升。從到期量來看，當前存續債券中將於今年下半年到期的規模有1016億元，明顯高於上半年的321億元，且呈現逐月增加的趨勢，其中10月壓力最高，其次是12月和9月；面臨回售行權的地產債規模下半年是上半年的2倍多，其中7月和8月份分別有502億元和596億元的地產債面臨回售行權，是年內最高的月份，若按今年以來43%的平均行權水平，屆時7~8月會有472億元的回售到期壓力，給地產行業償債能力帶來考驗。

債市聚焦

債市遇冷 債券難發

1~5月已有168.54億元債券違約

碧桂園200億元公司債券項目二度中止；東方園林發10億元債券，只有5000萬元認購……近期，企業發債遇冷的信息此起彼伏。重陽投資上月公布的信息顯示，今年來我國已有20隻債券違約，合計債券餘額168.54億元。除債券外，信託也出現了多起違約案例。

1~5月20隻債券違約

重陽投資5月公布的最新信息顯示，今年來已經有20隻債券違約，合計債券餘額168.54億元。除債券外，信託也出現了多起違約案例。

違約的主體中，除去此前已經發生過違約事件的5家主體(春和集團、大連機床集團、丹東港、川煤集團、中國城建)，又新增5家違約主體，分別是億陽集團、神霧環保、富貴鳥、凱迪生態、中安消等。

另一邊廂，新債發行困難重重。5月21日，東方園林(002310)發布公告稱，該公司原本計劃首期發行規模不超過10億元(含10億元)的公司債券，最終發行規模僅5000萬元。隨後的5月28日，據上交所公告顯示，獲AAA評級的碧桂園擬發行200億元小公募公司債券的項目狀態再度變更為中止。

國信固收研究員董德志等公布的數據顯示，截至2018年6月1日，民營公募產業債合計1112隻，餘額10509億元。按行業來看，民營公募產業債餘額最高的是房地產業，其餘額約2826億元，佔全體民營公募產業債的比例高達26.9%。

AAA信用債比例降到25%

國信的研究員趙婧表示，信用債市場在2009年底時約是2.6萬億元，到現在已經是19萬億元。

統計顯示，2009年底，外部評級AAA是最主要的群體，AAA信用債的只數佔比為50%。到現在這個比例已經下降到25%了。

從剛開始的高等級(比方超AAA、AAA等)，慢慢過渡到資質越來越多樣化，也包括了一些信用資質稍微差一些的企業，一些企業由於經營困難，或者是資金鏈緊張，最後發生了一些實質性的違約。

到目前為止，共31個發行人公募債券違約，涉及75隻債券。私募債券這一塊，有38個發行人，69隻債券發生過違約。

解讀一 未來3~5年應都處於「去槓桿」進程

債券違約的出現與金融系統「去槓桿」有關。清華大學研究員范為、北京大學經濟學院金融碩士韓森表示，2016年以來，我國不斷加強金融監管，直指金融系統的槓桿率過高、資金脫實向虛等風險點，力圖守住不發生系統性風險的底線。2018年4月，國家明確提出「要以結構性去槓桿為思路，分部門、分債務類型提出不同要求，地方政府和企業特別是國有企業要儘快把槓桿降下來，努力實現宏觀槓桿率穩定和逐步下降」。預計未來3~5年應該都會處於這一進程。

解讀二 以高等級中短久期信用債為安全配置

博時基金首席宏觀策略分析師魏鳳春認為，國內債市對經濟增長與去槓桿的宏觀貨幣環境仍在逐步適應，二季度的系統性收益空間或有限。短期看，債券供應放量以及去槓桿背景下信用風險上升，對債市構成一定壓制，利率債收益率將維持震蕩或小幅上行。結構上，以高等級中短久期信用債為安全配置。

范為認為，應該堅決打破剛性兌付，快速破產重組「殭屍企業」，切不可拖延致使名義債務繼續擴張，應該讓債權人與債務人共同承擔損失，這樣同時有助於緩解由於債權人名義財富繼續增長所帶來的資產價格泡沫。

( 作者：張忠安 劉幸編輯：胡雨 )

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