碧桂園服務登陸港股 獲資本市場肯定

伴隨著樓市步入存量房時代，物業管理行業正處在蓬勃發展的時代。品牌房企在物業管理服務的布局已然興起，眾多物業公司紛紛選擇登陸資本市場。

碧桂園服務取道香港完成了其上市計劃。6月19日，碧桂園服務（6098.HK）正式在港交所主板掛牌上市，開始交易。這也標誌著去年合同銷售額最高房企碧桂園的物業板塊正式獨立邁入國際資本市場。

據悉，截至6月19日16點，碧桂園服務平收報10港元，成交1.02億股，涉資10.08億港元，最高報價11.26港元，最低報價8.8港元，上市首日的市盈率目前已突破50倍。

市場風口

物業服務類公司在香港資本市場正處於投資風口。與房地產開發業務強周期性不同，物業服務板塊穩健的現金流使得其成為投資者最好的避險聖地。

數據顯示，2018年以來，恒生指數走勢低迷，從1月份的約33000點一路下探至目前的約30000點，下跌近10%，而物業上市公司卻是一枝獨秀，中海物業、綠城服務、彩生活、雅生活均保持著不斷上揚的趨勢，股價漲幅最低也有25%，高的則超過60%。

因此，在平均估值只有10倍左右的港股環境里，港股物業公司的市盈率普遍高達30～40倍，中海物業、綠城服務、雅生活服務和彩生活基於2017年每股收益的靜態市盈率分別為30.97倍、47.64倍、53.47倍和26.28倍。

目前，完成資本運作的物業服務公司正處於新一輪跑馬圈地進程之中。據了解，碧桂園服務是繼彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務、祈福生活服務、浦江中國、雅生活服務等紛紛赴港之後，第八家在港交所上市的內地物業管理公司。

在這樣的大環境下，碧桂園服務開市價格錄得每股10港元，總市值最高達到281.5億港元，成為港股物業服務板塊市值第一的公司。從披露以介紹方式獨立上市的消息到股份上市交易，這家公司只用了短短三個月時間。從上市首日的股價變化來看，資本市場對其表示了相當的認可。

碧桂園服務執行董事兼總經理李長江向港交所捐贈公益金

「我相信，公司和股東都將因此受惠。」敲鐘現場，碧桂園服務控股有限公司執行董事兼總經理李長江表示，「本次分拆上市，碧桂園服務將成功獲得獨立上市地位及獨立集資平台，有利於更好地發展業務，並改善運營及財務表現。」

有分析認為，基於物業管理行業的非周期性特徵，未來十年，整個物業管理市場的服務面積和服務單價都將是單邊上升的，因此市場規模將剛性上升，而這也是物業服務類公司此輪被市場發現以及重估的重要原因。

摩根士丹利最新發布的研究報告指出，即便自3月份起，四家物管行業上市公司的股價上升約30%，但對該板塊仍維持「吸引」看法，因為這個行業具備防守本質，較少受政策收緊影響，盈利增長可見度高。利率上升對行業反而是有利因素，因為大部分公司屬於凈現金狀態。

未來可期

據悉，碧桂園服務是國內領先的住宅物業管理服務商，穩居中國物業服務百強企業綜合實力前三，是國內業務輻射最廣的物業服務企業。根據碧桂園控股年報，截至2017年12月31日，碧桂園服務合同管理面積已達3.295億平方米，共覆蓋中國內地28個省超過240個城市，約2.4萬人的服務團隊合共服務約100萬戶業主，是國內業務輻射最廣的物業服務企業。

除了通過內生式增長擴充業務，碧桂園服務對外業務拓展也非常迅猛。該公司向獨立第三方物業開發商提供物業管理服務的合同管理總面積，已從2015年底的770萬平方米增加到2017年底的4680萬平方米，複合年增長率高達147.4%。

2018年3月19日，碧桂園在港交所發布公告稱，公司建議分拆集團物業管理業務及在聯交所主板以介紹方式獨立上市，碧桂園服務就申請於聯交所主板上市及獲准買賣，聯交所已確認公司可進行建議分拆。

跟IPO不同，介紹上市並非把融資需求當做上市的主要目的，因此無需公開招股和發行新股，相應的準備時間短很多，可以在一年內完成。其優點是上市與融資分離、靈活性強、程序簡便和等待時間短。但同時，對股票供應與交投量要求比較高。

最新公開數據顯示，截至2018年4月30日，碧桂園的合同管理總面積已經擴大到約3.654億平方米，覆蓋超過中國28個省、市及自治區的260多個城市。

隨著管理版圖的擴大，近年來，碧桂園服務主營業務持續高速增長，盈利能力突出，現金儲備充裕。

從招股書顯示的信息來看，2015年-2017年，公司的營業收入分別為16.7億元、23.6億元以及31.2億元，2016年和2017年收入增幅分別為為41%、32%。公司近三年毛利分別為5.1億元、8億元、10.36億元，同比增幅分別為57%和29.5%。公司2015年到2017年凈利潤分別為2.2億元、3.5億元以及4.4億元，同比增幅分別為59%以及26%。同時，2017年，碧桂園服務凈利潤率達到14%。

截至2017年12月31日，碧桂園集團在中國的土地儲備約為2.82億平方米，2017年全年，碧桂園集團新增的土地儲備規模位列中國開發商首位，這為碧桂園服務物業管理組合的持續增長及有關非業主增值服務業務的進一步發展提供了推動力。

目前，碧桂園服務的服務範圍早已超越了傳統物業，未來會逐漸加大對智能化多業態的投入。對此，中國指數研究院認為，碧桂園服務的社區增值服務模式和盈利能力優勢將持續提升，該優勢與公司物業管理項目拓展競爭優勢相互促進，使得公司在物業服務費價格既定的情況下比競爭對手更有能力向廣大業主提供高質量的增值服務。

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