麵粉接近麵包價，房企為啥愛做賠本買賣？

今年5月11日，南昌市西湖區水廠路以北、萬店路以西DABJ2018009號地塊，經過482輪、近4個小時的競價，被南昌茂泰房地產開發有限公司競得，樓麵價高達每平方米11038.6元，溢價率高達112%。

令人疑惑的是，該地塊所建住宅的控制性房屋銷售價格(均價)上限為每平方米12500元。樓板價與政府限價只相差1400多元。

與此同時，當天另一塊位於南昌市東湖區中大路以東、安山路以南DAAJ2018008號地塊，其樓麵價高達每平方米10756.3元，與每平方米14300元的政府限價也只有3500元左右的價差。

對此，業內人士表示，房企拍得的地價與政府限價如此接近，已是違反常理的現象。每平方米相差只有1400多元，連建築安裝成本都不夠。未來肯定是買得越多，虧得越慘。

而專家們則表示，南昌茂泰房地產開發有限公司所競得的這宗地塊，新房至少要賣出每平方米1.6萬元以上的價格才能保證不虧損，而這與政府限價相差約4000元。

通常而言，房地產項目開發成本構成大致為：拍地成本約佔40%、建安成本和各種稅費等財務成本合計約佔50%，自有利潤約佔10%。

其中，建安成本包括：房屋主體建築每平方米造價為1300元，安裝水電、消防等設施要200元，另外還有道路管網、小區綠化等費用，總共算下來每平米建安成本約為2500元。

但是，我們則認為「限房價，競地價」調控模式是對開發企業資金實力的重要考驗，建議地方政府在限房價的同時，也應合理設置競地報價上限。從目前情況看，土地出讓收入仍然是地方財政的重要來源。數據顯示，今年1—4月，全國國有土地使用權出讓收入約1.8萬億元，同比增長40.7%。

在實際操作中，每個公司在拍地前應該都會有基本的財務原則和投資收益的預期並進行內部的核算，而在測算下來有很大可能出現虧損的情況下拍地，顯然房企肯定還會有其他方面的考慮。那麼，開發商為何要在「賠本賺吆喝」的情況下瘋狂拿地呢？

首先，一些大型開發商在經過去年業績創下歷史新高之後，土地存量已經所剩無幾，急需要補充。對於開發商來說，高價拿地或許無處可圖，但是卻可以布局未來，搶佔市場，把其他房企擠出市場。等到少有人來惡性競爭了，以後這個地區的房地產市場蛋糕非我莫屬了。

再者，雖然拿地成本高，地方政府又限制了房企出售新房的價格，但是房企完全可以通過捆綁車位、暗中加價、提高首付比例等方式，來規避政府的限價。

而對於地方政府來說，也明白開發商高價拿地，如果遇到限價，肯定是無利可圖，為了土地財政保持穩定，對於開發商的打擦邊球的行為，基本也是聽之任之，只要新房價格被限制住了就行。

再次，部分上市房企只要能拿到地，就可以到資本市場去誇耀自己正在開發多少房產，而這作為一種炫耀資本，能獲得投資者的青睞。於是上市房企便可在二級市場獲得再融資。至於房價拿地是否會出現虧損，上市房企並不太關心，因為虧損算股民的，賺錢是自己的。

最後，政府限房價是限制毛坯房價格，但對於精裝修房價的限制又寬鬆了許多。以上說的南昌市西湖區的這兩塊地，如果開發商只是建造成毛坯房，那肯定會虧損。

但如果房企在建完房子後，再把房子精裝修一下，那就可以制定更高的房價。實際上，「限房價，競地價」調控模式，房企最多就是少賺了點錢，在目前房價瘋狂上漲的情況下，很少會出現虧損的現象。

從表面上看，房企在「限房價，競地價」調控模式下無利可圖，甚至會虧損。但是各家房企都有自己打算，有的為資本市場再融資，有的是要通過短期圈地運動來擠掉對手。也有的老想著通過其他途徑變相漲價。更有房企意圖走高端住宅路線，相應將房價調漲上去。但不管怎麼說，房企的暴利黃金時代已經終結了。

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