史上最長房價上漲周期、政府八輪逆周期措施之後 「無堅不摧」的香港樓市去往何方
??特約撰稿 朱麗娜 香港報道
??近日香港差餉物業估價署公布的數據顯示，香港私人住宅售價指數已經連續上升25個月，並連續18個月刷新最高紀錄。事實上，自2003年起，香港房價已創造了連續十五年上漲的「神話」，這是香港歷來最長的房價上漲周期。
??香港樓價漲勢幾乎無堅不摧，到底背後有哪些推手？在香港運輸及房屋局前局長張炳良看來，高樓價是全世界為量化寬鬆（QE）付出的代價。2008-2009年金融海嘯，西方經濟體救市措施之一就是信貸寬鬆，中國也動用了4萬億元參與全球救市行動，而代價也隨之而來。
??「大量資金湧向大城市的房市、股市、期貨，香港就是其中之一。但香港樓市上升不是因為內地資金來過這麼簡單。內地資金的確來過香港，但也去別的地方，這是個全球現象，是樓市價格的失控。」張炳良坦言。
??香港作為國際金融中心之一，在2008年金融危機後吸引了巨量的資金流入。官方數據顯示，自2009年美國量化寬鬆政策至2017年底，流入香港的資金高達1300億美元。
??成交向一手市場集中
??自2009年10月起，香港金融管理局至今已推出八輪收緊物業按揭貸款規定的逆周期措施。然而，從某種意義上來說，這些逆周期磋商的真正目的在於提升銀行體系的穩健，抵禦潛在的金融風險。目前在香港買樓需要經過一系列嚴格的收入審查和壓力測試，需支付40%-50%的首付，每月供款占收入的上限不得超過50%，並要通過加息3%的壓力測試。
??標普全球評級在近日發布的《亞太樓市360°宏觀報告》直言，由於住房需求強勁，香港嚴格的房價降溫措施一直未能有效放緩房價上漲勢頭。
??標普全球評級亞太區經濟學家Vishrut Rana表示：「香港住宅房地產市場因漲勢難以遏制而在亞太區格外突出，雖然房市降溫政策在亞太地區的其它幾個地方普遍奏效，但卻未能在控制香港房價上漲方面發揮作用。」
??根據香港金管局向香港立法會提供的文件顯示，上述八輪逆周期措施雖然持續減少了樓市成交量，但在抑制樓價上漲方面的成效卻並不顯著。以2015年2月出台的第七輪按揭貸款收緊措施為例，實施以來，單月樓市成交由此前的6000宗左右不斷下挫，並於當年2月跌至1807宗的數年新低水平，與2010年8月的14699宗的紀錄相比暴跌87.8％。
??相比之下，樓價的表現卻依然堅挺，整體住宅物業價格指數自2009年以來一路高歌猛進，數輪的逆周期措施均未能阻擋樓價飆漲的腳步。該指數在第七輪逆周期措施推出後的7個月後達到306.1點的歷史新高，相比2009年9月的129.9點增幅達到1.36倍。
??去年5月19日，金管局再次「加辣」，宣布推出三項新一輪物業按揭逆周期措施以調控樓市。該措施對涉及多項按揭，以及主要收入來自香港以外的借款人的按揭成數和貸款進行了限制，同時調高銀行評估新造住宅按揭的風險權重下限至25%。
??然而，這些措施依然未能阻擋樓價上漲的步伐，目前目前香港整體樓價相比1997年的高位已超出117%。對此，金管局總裁陳德霖表示，逆周期措施就是希望在樓市上升周期中限制其速度及力度，讓銀行體系及業主更有實力去支撐下行周期，增加市民的「防守力」，防止出現樓市下跌時的慘況。他坦言：「1997年高峰期過後，樓價急跌時不少人燒炭、破產或變成負資產，其實熬過幾年後，樓價大升回報可觀，最重要是防守能力，毋須被迫斬倉。」
??對於銀行體系風險，陳德霖指出，推出逆周期措施後，銀行按揭組合擁有龐大的緩衝區，「即使樓價大幅調整，銀行承受能力也沒有問題，由於嚴謹監管，足以應付在下跌周期樓價下跌時，金融體系可以度過三四年的逆境。」
??然而，由於政府推出的各項樓市降溫措施，二手市場成交大幅萎縮。仲量聯行董事總經理曾煥平指出，上述措施導致市場的購買力主要集中在一手市場，二手成交日益萎縮，市場越發畸形。他指出，目前香港二手住宅市場大約有120萬個住宅單位，這是住宅供應的最大來源。政府絞盡腦汁增長一手供應其實是「本末倒置」，一手住宅供應在2007-2016年期間每年平均不到1.1萬個單位，只佔整體供應的很小一部分。
??目前， 購房者如果在香港購買二手房，需要準備至少約50%的首付，並需要通過銀行嚴格的壓力測試。以一個售價1500萬港元的住宅單位為例，按照目前五成的按揭上限，買家必須擁有每月至少8.6萬港元的收入，但香港僅有8%的勞動人口的收入達到這個水平。
??樓市泡沫風險隱現
??對於大多數香港市民來說，他們的收入漲幅遠遠跟不上一飛衝天的樓價。自2003年以來，香港的私人住宅售價指數由61.6點飆升至去年的333.9點，過去14年的漲幅超過4.4倍，粗略對比，2016年香港家庭每月收入中位數僅為2.5萬港元，較十年前僅上升了45%。
??因此，近年來香港興起了「買樓靠父干」的熱潮，在很多新盤售樓現場，也經常上演父母為子女買樓拿出畢生積蓄的場面。有不少父母將自住物業進行再按揭或加按，為子女繳付首期，由下一代負責供樓。
??然而加按的做法卻因存在潛在的金融風險而引起監管層的擔憂，一旦樓市發生逆轉，整個家庭可能面對巨大的債務壓力。香港金管局去年9月發布的《貨幣金融穩定情況半年度報告》表示，雖然樓價高企，但無按揭的自住居所住戶，相比2011年上升5%，佔65%。金管局推斷，子女接受父母資助置業的方式日漸普遍，而其中部分置業資金是來自於父母再按揭或加按的物業。
??同時，由於新樓成交持續熾熱，自2015年以後，由發展商提供的「高成數一按」如雨後春筍般湧現。迫於金管局推出的收緊物業按揭措施，很多買家無法從銀行獲得足夠的按揭。因此，很多發展商旗下的財務公司趁機推出了「高成數一按」服務，招徠這些買家，為他們提供免壓力測試、免入息證明，甚至高達樓價95%按揭。
??根據中原地產研究部資料顯示，2017年落成的新盤由財務公司提供按揭的有921宗，涉及買賣合約金額72.69億港元，分別佔總數的15%及15.7%。截至去年4月，買家通過發展商進行首次按揭的比率不斷攀升，由2016年10月的4.3%，升至19.16%。
??以香港最大的地產商新鴻基地產為例，曾於2016年6月中推出了前所未有的高達房價120%的抵押貸款。根據該計劃，買家必須已擁有一個自置居所，物業價值不少於Park Yoho Venezia單位售價的70%。新鴻基地產提供的120%貸款中，95%必須用於購買新房的按揭，其餘25%則用於償還原有物業餘款。
??中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長庄太量分析，發展商從銀行獲得的借貸是短債，主要用於買地和支付建築費；但樓宇按揭是長期負債，發展商因此要不斷借貸去解決現金流問題。一旦宏觀經濟轉向，發展商可能會出現一定的資金鏈等風險。
??鑒於高成數按揭貸款比例持續上升，銀行發放貸款給發展商的潛在風險上升，金管局官員亦公開警告，貸款樓價比（LTV）較高的按揭不斷增加，可能改變與銀行有業務往來的地產商的風險狀況。為此，金管局此後陸續公布了一系列措施，包括下調建築貸款的借貸比率，及調高發展商信用風險承擔的風險權重等規管措施，避免發展商過度借貸，為香港金融體制帶來風險。
??被稱為「央行中的央行」之稱的國際清算銀行（BIS）在今年3月發布的報告指出，香港的非金融部門債務對GDP的佔比及償債比率（Debt service ratio）兩大指標，都已進入紅色區域，香港因高樓價而令這個問題變得更嚴峻。同時，香港地產商的股本回報率已跌至去年底的6%左右，但地產商債務佔GDP的比例卻高達30%，報告認為，一旦樓價走勢逆轉，疊加加息周期，香港就有可能出現金融風險。
??根據金管局1月底提交予立法會的文件顯示，截至去年第三季度，香港家庭的負債總額，佔GDP的比重升至69.1%的新高水平，私人用途貸款增加是導致家庭負債上升的主因。
??然而，國際貨幣基金組織（IMF）駐香港特區分處代表陳方楠坦言，目前IMF更關注的是家庭層面在加息情況下，對利息的負擔能力。雖然美國加息對香港樓價會有影響，但在供求不平衡、市場需求強勁的情況下，香港樓市泡沫出現爆破可能性非常低，「香港經濟及銀行體系有巨大緩衝，相信貨幣政策收緊對香港的影響是溫和及可控制的。」
??投資之外的剛需旺盛
??一直以來，香港的樓市政策傾向於需求管理，而在增加供應方面卻因受到諸多掣肘而進展緩慢。由於住宅用地短缺，近幾年住宅單位供應非常緊絀，令樓價及租金飆升。
??事實上，樓價和租金升幅，與住宅供應量息息相關。數據顯示，1997至2003年期間，每年平均新落成私人住宅單位為26900個，同期間樓價跌幅達60％。相比之下，在2009年至2014年的六年期間，私人住宅單位的新落成量每年平均不足11000個，儘管在其間政府推出了多輪管理樓市需求的措施，樓價依然從2009年的低位飆升了超過1倍。
??然而，香港增加土地供應的步伐在過去十年間大幅放緩。1995至2004年間香港已發展土地共增加了7800公頃，有關數字在最近十年大幅減少至只有1100公頃。
??根據團結香港基金髮布的報告顯示，由於長期缺乏大型土地發展計劃的落實，從私人住宅施工量、鐵路站上蓋發展以及未撥用或批租的土地分析，香港短期內可供發展的土地已所余無幾，只能通過城市規劃程序改劃土地用途。但面對地區反對甚至司法複核，現屆政府要成功達至在10年建屋48萬個單位的目標，仍有一段距離。
??同時，一些人士試圖將香港樓價狂漲歸咎於湧入香港樓市的內地投資者。根據花旗銀行發布的報告顯示，買家印花稅（BSD）自2012年10月推出後，非香港永久居民的內地買家在港置業繳的稅率達到了房價的30%。他們購買單位數量佔住宅總成交比例平均為5%，但有關佔比在去年下半年明顯上升，去年第三季增至8%，至去年十二月，涉內地買家的成交達534宗，佔整體成交宗數的10%。
??魔鬼在細節，這些財大氣粗的內地買家鍾情的大都是香港的豪宅。擁有香港太平山頂的一棟超級豪宅，已成為很多內地富豪的「情結」。數據顯示，今年5月涉及BSD的平均每宗成交涉稅212萬港元，即涉及的每宗所涉及物業平均樓價約1400萬港元，顯示內地資金持續流入豪宅市場。
??事實上，這輪的樓市狂潮中，中小面積住宅的價格升幅遠遠高於這類豪宅，仍主要以本地買家為主，這亦反映了香港樓市的剛性需求十分旺盛。根據官方統計數據顯示，實用面積在431平方呎的小型單位的價格自2003年以來暴漲了超過5倍，相比之下，實用面積在1722平方呎的豪宅單位同期的價格升幅則僅為3倍，而且後者的投資回報已跌至2%左右。
TAG:樂居房產 |