香港樓市連漲15年，豪宅單價居全球第二

現在，高凈值人群的財富像雪球一樣，越滾越大，這也使得房地產投資成為這批人全球資產配置中比重較高的一項投資。那麼，假如你有100萬美元，是不是就可以在全球市場任性地買買買了呢？

結果可能出乎意料。日前，萊坊發布財富報告顯示，截至2017年12月31日，就新項目來說，你這100萬美元在摩納哥只能買16平米豪宅，是全球最貴的豪宅；在中國香港可以買22平方米，是全球第二貴的豪宅。

香港豪宅為何這麼貴？這跟香港樓市的整體趨勢密切相關。公開數據顯示，香港私人住宅售價指數連升25個月，其中連續18個月刷新最高紀錄。按年份來看，自2003年起，香港房價已創造了連漲15年的「神話」，這是香港歷來最長的房價上漲周期。

在香港樓價近乎無堅不摧的背後，究竟蘊藏著什麼力量呢？

作為國際金融中心，香港在全球金融危機之後吸引了大量資金流入。數據顯示，自2009年美國量化寬鬆政策至2017年底，流入中國香港的資金高達1300億美元。

在資金的助推之下，香港住宅物業價格指數自2009年以來一路狂奔，即便是逆周期措施也未能阻擋樓價飆升的步伐。截至目前，與1997年高位相比，香港整體樓價已超117%。

不過，各項樓市降溫措施卻讓二手房成交出現萎縮。有業內人士表示，逆周期措施導致市場的購買力更向一手房市場集中。目前來看，香港二手住宅市場大約有120萬個住宅單位，這是住宅供應的最大來源。不過，購房者想在香港買二手房，需要準備約50%的首付，除此之外還需要通過銀行的壓力測試。

面對房價飆漲，大多數香港市民的收入漲幅遠跟不上。自2003年以來，香港私人住宅售價指數由61.6點飆升至2017年的333.9點，漲幅超過4.4倍。從收入來看，2016年香港家庭每月收入中位數僅為2.5萬港元，較10年前增長45%。

高樓價也讓香港的非金融部門債務對GDP的佔比及償債比率兩大指標進入紅色區域。更加雪上加霜的是，香港地產商債務佔GDP的比例已經高達30%。有研究認為，一旦香港樓價走勢逆轉，疊加加息周期，香港就有可能出現金融風險。

對於香港樓價暴漲的推動力，有評論認為，內地投資者的湧入，讓香港樓價不斷上漲。不過，有數據顯示，內地買家購買單位數量佔住宅總成交比例平均為5%。當然，這些內地買家鍾情的是香港豪宅。數據顯示，今年5月涉及買家印花稅的平均每宗成交涉稅212萬港元，這意味著內地資金在持續流入香港豪宅市場。

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