九年八班：從樓市消失的43天
剛看了下我的賬號從2018年4月27日之後就停更了內容，或許真是雜事太多了，許久沒有關注樓市的情況了，轉發一篇來源於@九年八班 的內容，看看2018年以來特別是5月份開始樓市都發生了什麼？
原創： 九年八班
3月初，我朋友說濱湖下半年一定1.9萬起步，我一臉驚恐的看著他，內心os：媽呀，他今天是沒睡醒么？
當時，火到炸裂的信達公園裡時隔半年開236套沒賣完，金融板塊三兄弟還在惡戰，誰給濱湖的勇氣賣1萬9？梁靜茹全家嗎？
事實證明，我是shashibiya，簡稱「SB」。
就像我去年莫名其妙的成了網紅一樣（膨脹了膨脹了），濱湖也莫名其妙的重新C位。3月蟄伏，4月預熱，5月爆發。在我沒寫號的這43天里，誰也沒預料到市場逆轉這麼快，尤其是濱湖，簡直報復性的刷存在感。
看著首付最低3000000客戶，大晚上的還去雲谷坐在30塊錢一個的塑料凳，抓住勤勞致富的小尾巴，滿臉期盼的等待決定命運的搖號。再看看自己！！！廢柴一般的窮樂呵，360度無死角的焦慮撲面而來，唯有買套房才能緩解。
一
在過去的43天里，江山印高層全部清盤，員工都要5成，紫雲賦全部清盤，公元天下因為客戶量大，開盤都偷偷摸摸大開，時光印象20#開盤，按照首付款選房，7成就全部選完，都會1907洋房/高層7成起。濱湖低價盤推一棟清一棟，連蓄客都多餘。
金融三盤反映的是當下市場最癲狂的狀態，不具有整體代表性。但是，與聯投、淮礦這些天生不正常賣的項目對比，從收回優惠到首付3成、4成、7成、直到全款，三項目的上位史就是合肥樓市發酵逆轉成賣方市場的見證。
看看濱湖2萬+的項目，在過去的43天里，金茂悅推了2棟高層，208套，1.9萬/平，目前庫存只剩6套，5月份招商雍華府賣了2.46個億，6月份推7#高層124戶型8成，小戶型6成，一周賣了1.7個億，碧桂園中堂2-5月份加上工抵賣了約400套，信達公園裡不到200套洋房，700多組驗資客戶排隊。
2萬+的價格站的越來越穩。
除去濱湖，除去南七里、國貿天悅這些項目，蜀熙府這種沒啥聲音的每個月賣1個多億，首付5成起，金茂灣降價1.7萬/平，短期蓄客前提下，單月去化6.5個億，足以證明合肥總價220萬左右的瘋狂購買力，市場容量超出預期。
5月份，我把新站所有項目跑了一遍，曾經開盤個位數的新站均價已經維持在1.4萬，1.3萬或者更低的價格戰已經全面結束，來訪和成交雖然不如濱湖，但是月均流量八九十套完全不成問題。新站，正起死回生。
同樣是過去的43天，中南置地以超出第2名祥源近2000元/平的樓麵價強勢進入合肥，就在拿地14天前，中南剛剛刷新蚌埠的樓麵價地王。蜀山4宗地塊全部頂著最高限價拿地，未來破2萬無疑。金科、華潤、新城等品牌開發商已經夯實肥東未來1.3萬的起步價。肥西地塊由於代建項目太多，曾兩次流拍，今年被光明拿下，肥西1.4萬起步的底氣更足。
從5月開始，土地出讓條件中多了15%租賃用地的條款，然並卵，條款頂多降低房企土拍時的出價能力，租賃bug反而助推了房價的上漲，算上租賃成本，蜀山和高新的實際樓麵價超過1.3萬/平。況且，在高端小區設置租賃房源，我敢租給你，你租的起嗎？
二
盤一下市場，如果以2萬為界限，合肥庫存9.16萬套，去化周期8個月。大數據很美好，看下微觀：
市區5.2萬套，其中新站+瑤海佔據2.4萬套，包河全面進入2萬+時代。
除政務/新站/瑤海，其他6個區域2萬以下僅有2.8萬套，其中 1萬套待上市，聯投、淮礦、華邦這些壓根不搖號的2000套，再除去7成首付以上的，真正留給普通人購買的，現在只有文一泊心灣、保利柏林之春、平湖秋月、世茂國風、旭輝玖著、皖投天下名築這6個項目4000多套；首付拔高到5成，加上蜀熙府，也才5000套。
不算不知道，一算嚇一跳。市區的房子這麼多，除去新站、瑤海，能買的居然只有6個，36D的胸口一陣絞痛。
按照1-5月份的月均流量計算，到今年10月，蜀山、高新、濱湖2萬以下房源基本結束，今天的蜀熙府就是昨天的1907，今天的世茂國風就是昨天的公元天下。明年想假裝正常人200萬在二環內買套新房，比我生個王俊凱那樣優秀的兒子還難。
如果從待上市地塊想擼個2萬以下，僅有：中環廬陽府、啟迪水木園、萬科產融中心、碧桂園時代傾城（精裝1.7萬）和旭輝廬州江山印（精裝1.8萬）。其餘待上市全部在新站、瑤海、三縣。
即使是三縣，阜陽麗豐2年前高價拿的地，一直打折虧本，昨天莫名其妙說要5成首付。城建和麗豐前後腳拿地，之前高位站崗，5月也順利售罄。首開貨量的絕對值不高，按當下肥西市場，再加上光明兩次流拍地價反映出的政府心理底價預期，肥西1.4萬的價格有絕對支撐。至於濱湖，1萬套的庫存，難買程度不亞於杭州，並且因為分開備案，價格出現更多不確定性。
再往1年後設想，哦不，不敢想。因為，現在，我們已經來到2萬+的門口。
三
如果合肥還有價值藍海，只有主城CBD板塊及南灧湖。作為連接老城區和濱湖的地段，隨著新老城區的融合，這兩個板塊將成為合肥的「杭州奧體板塊」。
主城CBD板塊就是包河那一片，隨著翡翠天際的面世，再加上金科、高速，以及即將出讓的地塊，幾乎都是品牌房企，發展起點很高。現在想想，金科博翠天辰與新城大都會僅僅5分鐘的車程，首開全款只要89折，當初首開買的人現在在家偷著樂吧。
而南艷湖更不用提，皖投、啟迪等企業的產業基礎，再加上清華附中學區，未來2萬+無疑。
四
根據房管局數據，1-4月份，合肥二手房成交1.2萬套，這就不難理解為什麼湧現這麼多的全款客戶。嘴上說不買，身體卻很誠實。
只有沒買的房子，沒有買錯的房，投資渠道的狹窄，房產的長期穩定性及財富效應，買房像買菜一樣常態。多年事實又證明，所有一夜暴富的機會都寫在憲法里，除了買房。
前幾天，去看恆大陽光半島，我問：為什麼會有人買這裡？8000均價，首付分期，投資門檻只要幾萬塊錢，相當於不要錢，這就不難理解恆大首開6000套的底氣。
一季度的全國房地產調控政策共計 76 次，而今年全國房價均價破萬的城市擴大到62個，其中三四線城市超過1/3。10年前，全國房價破萬的城市才3個：北上深。
一場爆發，在這個夏天暗流涌動。
前幾天，跟我考上研究生但是放棄的弟弟聊天：後悔不去讀研么？
他說：不後悔，讀研出來會買不起房。
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公號簡介
林中雀，「騰訊安徽自媒體聯盟」發起成員，公號本意如清晨在叢林中傾聽雀之鳴。讀書時偏愛語文，微博初興時開始接觸新媒體和自媒體，現供職於互聯網媒體，望可以和大家多多交流，有精彩的案例和文章也可以相互分享。
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