美國的「經濟適用房」：工廠中生產的模塊化住房

最新 06-23

編者按：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。住是現代生活中人們最基本的需求之一。住房也可以像樂高一樣，預先生產，快速組裝嗎？如果可以，為什麼不快速推廣，讓居者有其屋呢？本文分析了北美新出現的模塊式住房建造「潮流」以及此類企業面臨的挑戰。本文編譯自medium原題為「When affordable housing starts in a factory」的文章。

西雅圖市郊區的一個模塊式房屋二期示意圖。這個項目是由住房單元初創公司Blokable和「任務式」組織Compass Housing Alliance共同打造，計劃建造85個住房單元，提供給不同社群，其中包括一些流離失所的人。

西雅圖市郊，路德教教堂旁邊的一塊空地上，很快就會換上一副新面貌。這是一居室公寓項目的選址，一期數量達到二十多間，二期會再建造60間，總數估計在85左右。住進來的會是來自不同收入階層的居民，其中有些是最近失去住所的人。

近幾年來，西雅圖市金縣（King County）的生活和居住成本大幅提高，無家可歸的人數量也隨之激增。截至2017年一月，縣裡有11643人沒有自己的家，流離失所率達到全國第三。為了解決這個問題，教堂想辦法滿足迫切的住房需求。為了加快建設速度，提高經濟效率，他們請模塊式住房公司Blokable來設計方案。Blokable是北美一家」工廠化「住房生產商，總部在西雅圖。北美這類型的公司，數量也越來越多。

在西雅圖等城市，政府和私人的開發商最近對」不走尋常路「的建設方法越來越有興趣，因為住房需求很高，但是住房成本太高，而提供貸款計劃的資源有限。舊金山市長辦公室最近才宣布了一個計劃，發展模塊式住房，以求解決市裡的住房短缺問題。芝加哥有一家開發商稱，很快將在市區西南建立模塊式住房工廠，來建造酒店和公寓。溫哥華經濟適用房部門已經開始用暫時模塊單元為無家可歸的人提供住所。

在北美洲，工廠打造的住房不是什麼新鮮事，以前一半是建單家庭住房，或者標準設計的建築，比如酒店和宿舍。現在，一系列新的住房開發公司，比如Blokable，想讓這樣的建造方法成為主流，推廣到中等高度的公寓樓、微型單元住房和經濟適用房。隨著技術進步和各個層次城市住房需求的增加，現在，不走尋常路的房地產，終於有機會擴大其市場。

但是，這種以工廠建造為基礎的住房能不能打入市場，佔據更大的市場份額，取決於這些企業解決過去同類企業面臨的難題。

工廠建造住房一直以來都是滿足住房需求的方法。在二戰後，人口數量大幅上升，工廠建造住房是經濟實惠、簡單易建的，但是一直以來，都不入流。

美國設計師弗蘭克·勞埃德·賴特（Frank Lloyd Wright）和其他建築設計師在1910-1920年間曾有一個」短命「的項目——預生產住房項目。但是一戰的爆發，使得材料採購困難，於是選址也被放棄。從1908到1940年，Sears通過郵寄預定，賣出了75000所房產，其中包括高品質的Honor Bilt line。工廠的生產過程主要依靠機器切割的木塊，而且傳統的由人操作的木鋸子。二戰臨近結束的時候，Buckminster Fuller想重新利用戰時的工廠，建造預生產住房單元，來滿足生育潮的住房需求，但是他的Dymaxion住房建的數量很少。在40年代晚期，Lustron公司建出了幾千間用鋼鐵和瓷為原材料的住房，可以包裝後送往全國各地。但是後來，鋼鐵價格大漲，公司生存難以為繼。

技術不斷進步，機器人、輕重量材料和設計信息電子化，都使得設計和生產流程也得到改善。早期房屋預生產建造商面臨的難題，也更容易解決了。歐洲在這個領域仍是處於領先地位的，行業的先驅包括瑞典的Lindb?cks Bygg和英國的Legal & General。日本的預生產住房也是世界領先的。這個行業在日本高度機械化、自動化，建造效率極大提高，材料成本也降低很多，生產房屋的成本降低，更加經濟實惠。

日本的建造商Sekisui House（積水房屋）和PanaHome 用機器人和精準化生產機械，打造標準化和個性化兼具的住房，能提供低收入人群需要的經濟適用房，也能建造高層大樓。

積水房屋株式會社是日本最大的住宅建造商之一，總部位於大阪梅田。上圖是他們預製造住房的展示。

在北美，工業化住房行業的發展沒有到這個水平，發展也限於局部，有先有後，主要瞄準市場中小範圍有需要的人群。但是，同樣的技術在走進美國和加拿大工廠，旨在降低成本，也使得Full Stack Modular這樣的企業得以萌芽。這是因為，越來越多開發商開始為低收入和無收入居民建造房屋。

溫哥華已經把建造臨時經濟適用房作為政策上的首要目標之一，他們通過模塊式住房，快速建成了220 Terminal Avenue項目（如上圖），建成速度快，建造成本低。

溫哥華跟西雅圖和很多其他城市一樣，有越來越多的人無家可歸。溫哥華經濟適用房部門為了解決長期以來居民沒有住房的問題，計劃建造2500處永久住房，但是建造周期可能要3-5年之久。「但是，對於無家可歸的人，現在沒地方住是個大問題，他們不能等上兩三年，期間就一直睡大街。」溫哥華經濟適用房部門負責人Luke Harrison這樣說。

通過模塊式建造方法和短期項目，經濟適用房部門可以讓人們在幾個月內住進房子里，不用等上幾年時間。現在，該部門在建3層高的公寓，這些臨時住房使用時間預期是三到五年，為永久住房建造爭取時間。臨時住房選址需要的準備時間很短，在城市建設規劃中也很容易獲批。標準化的建築設計也能縮短建造時間。

第一個居住區將建40個住房單元，在2017年底已經完成，「從計划到現實」只用了6個月時間。2018年2月，又有40個新單元建成，建造時間連3個月都不用。Harrison說，「我們說下一個項目，建造時間還能縮短好幾周。」每個單元的成本約為75000美元，而溫哥華現在一套永久住房的價格大概是250000美元。「也就是說，這節省了大量成本。」項目計劃在年底前建造600個住房單元。

Blokable一開始是在技術界漸露頭角，並且得到風投的投資。跟同類企業類似，Blokable的願景，也是想讓房屋建造的方式來一場大改革。很多初創公司都瞄準了借技術進步打破傳統，不僅是提高實際建造過程，更是變革項目融資、獲批等渠道。

Blokable的模塊式住房單元

Blokable的Holm一開始就是對住房問題很困惑，開始思考如何改善這整個過程。他在技術界工作多年，是亞馬遜在試水西雅圖實體零售時的項目領導人，當時他們想建一家書店和一家自動化超市。但他發現，樓房的建築和獲批的過程充滿挑戰性。

「一方面，我跟工程組的人討論各種硬體和軟體問題。而在此之外，我在研究實體商店規模化的方法，但是我發現這麼做效率很低。」 Holm要跟市裡的繁瑣程序打交道，要得到各種許可證，項目的每一步好像都得延遲。他說，「我當時覺得這太瘋狂了。」

在2016年，他和房地產老手Nelson del Rio聯合創立了Blokable，花了兩年時間研究市場、房地產行業和「讓人束手束腳」的繁瑣手續。「住房方面有很大的需求，我覺得新的市場正在形成。」

Holm說，Blokable不會把用戶只鎖定在流離失所的人上，市場中應有為中等收入，低收入和無收入人群提供的不同層次的住房。西雅圖郊區的住房就是為不同收入層次的人提供的，建造一個背景不同的社區。Blokable與Compass Housing Alliance合作，由後者來找社區居民，提供支持性的服務。工廠中同步進行的項目，還有其他非盈利開發商的公寓大樓項目，和配套居住單元，旨在將這些住房置於灣區。

技術進步讓此類新企業通過精準制模和機器人製造降低成本，提高效率。「工廠化房屋建造之所以能有更大的潛能，就是因為我們處於技術進步的大背景下。這是個很大的有利條件。」加州大學伯克利分校，住房創新Terner中心的主任Carol Galante在最近發表的一篇報告中這樣說。

但是同時，她也保持謹慎的態度，「知道房地產開發和大型建築項目的龐大程度，也是很重要的，這跟開發iPhone可是很不同的開發。」

工廠製造住房面臨的挑戰又很多。有些是建築行業在地方面臨的問題；有的是因為，工廠製造住房這樣的建築方式還顯得太新奇。大學教授Ryan Smith在他2017年的書Offsite Architecture: Constructing the Future中這樣寫道。

其中一個很大的挑戰就是，銀行不習慣工廠製造住房的項目日程。銀行放出的貸款一般是逐步一筆筆放出的，根據項目進展的階段，比如需要框架材料的時候、電力或者管道安裝的時候，等等。而在預生產住房的項目里，所有工程都是同步進行的。那企業就需要短時間內拿到一大筆貸款。「銀行的人告訴我們說，傳統項目不需要一下拿到全部貸款，為什麼你們要提前拿到？」

上圖是布魯克林461 Dean Street建築，典型的模塊式建造，住戶的收入層次不同，這樣的經濟適用房讓我們看到這種建造方式的前景和挑戰。

另一個大挑戰，就是獲得建築許可。「有些轄區對工廠製造住房非常不友好，甚至到了敵對的程度。」Smith說。這是因為他們不了解這種建造住房的方法。同時，監管也是個大問題。在工廠生產過程中需要監管，在實地搭建組裝的過程中，同樣需要監管。如果工廠在一個州，住房選址在另一個州，監管手續辦理就會涉及好幾個不同轄區，有時候牽連者甚廣，項目就被視作「風險太大」而擱淺。

還有就是長期可行性的問題。目前，經濟狀況尚可，房地產和建築業還很旺，越來越多開發商在考慮建模塊式住房，因為建造周期很短。但是要開設工廠來製造組件，來滿足住房需求，還是有風險的。很多開發商可不想要這種風險。「一旦你組織好了生產流程，有了工廠，你就需要源源不斷的需求。而房地產市場也有旺季有淡季，這對於傳統的開發商就是個挑戰。」

有些新的模塊單元建造商是這樣規避風險的：投入少一點，同時使用現有的工廠來製造。多戶型模塊單元建造商Factory OS最近就開展了一個新項目，在舊金山灣區的Vallejo，用原先用於生產船隻的工廠來生產。這家工廠是Factory OS從另一家建造商Blu Homes那裡接手來的。Galante提到，Factory OS正計劃把自己從房地產「低谷」中解放出來，他們專為流離失所的人做微型住房單元。

Garden Village是加州大學伯克利分校Berkeley 學生宿舍，就是使用模塊式住房方法建造的。

專門為無家可歸的人建房子，因為這方面長期有需求，以繞過住房需求減少的淡季。這樣的商業計劃似乎有些悲觀。但這也表明，經濟適用房的前景更廣碼，不限於單戶型住房。隨著市場上的供應商逐漸增加，建造不同類型住房的機會也會越來越多。可以是中等高度的公寓樓，也可以是跟市場價格相仿的公寓，也可以是Blokable在西雅圖建造的經濟適用房。

模塊住房企業的目標可以很高遠，但是最近真正建成的模塊式住房只是少數。不管商業上的可行性如何，將住房工業化的道路上，這類企業面臨的挑戰還有很多。但是，每一個小的成功，就像住房模塊一樣，終有一天能積累成形，滿足城市住房長久以來得不到滿足的需求。