周期性波動與房價泡沫排名

市場，具有周期性波動的規律，不同的資產市場，不同國家與地區，存在差異性的特徵，但對於投資者而言，你需要判斷周期性運行方向，也主浪的方向，而要忽略那偶現的逆勢小浪花，要有耐心，像優秀的獵人趴草叢中守候。

短線看，你可能自信滿滿的逆勢獵取了小浪花，多賺了一點錢，但等一輪周期走完，你可能發現因小失大，因為太急於賺錢，反而最終虧錢。

回顧過去十多年，以70城新房價格指數來看，雖然間隔出現小跌，但總體維持上漲態勢，從06年至今，保持一個近似的斜率。

NO1

房價輪迴，四漲三跌

一漲：06至07年大漲，漲幅最大。當時依託於中國經濟快增、股市大漲相映紅。漲得快，但沒泡沫。而當時美國樓市泡沫破滅，次貸危機爆發。

二漲：09年二季度至10年上半年，房價大漲，這主要是四萬億大刺激的作用，葯吃多了，偉哥。

三漲：13年至14年上半年，這輪上漲，漲的時間偏短，主要是局部行情，一二線大漲，三四線沒什麼動靜。

四漲：15年二季度以來這輪上漲，持續時間很長，漲幅很大，其中16年屬於急拉行情，當前仍在上漲。

這輪上漲，基本沒有經濟面的支持，主要是貨幣放水、棚改拆拆拆加貨幣安置，另外還有三四線城市的「補漲」需求。

一跌：08年四季度至09年一季度，跌了6個月，幅度較小。但回憶當時的現實情況，跌得急而凶，比如深圳房價下跌了三成。

二跌：11年下半年至12年上半年，跌了8個月，幅度較小。實際情況，部分一二線城市出現砸售樓處的現象。

三跌：2014二季度至2015年二季度，跌了12個月，跌得時間較長，幅度較大，主要體現在弱二線和三四線。

如果展望下一輪下跌，估計應在18至19年出現，跌的時長與深度，將超過之前三次下跌。

邏輯是：本輪上漲，透支的明顯，部分城市出現了房價泡沫，而且缺乏經濟面的支撐，同時貨幣面支撐力趨弱。

NO2存在泡沫，範圍大小

近日，海通證券首席經濟學家姜超，發表了一篇文章，其中寫道：

作為一名宏觀研究員，我自己相信常識、相信數據分析和邏輯判斷的結果。地產泡沫不可持續。

為什麼過去我們比較謹慎，因為我們不看好靠房地產泡沫拉動經濟的模式，因為這明顯不符合常識。

常識是，世界上沒有隻漲不跌的東西，如果有的話大家都不用幹活、靠投機就可以發財了。常識是，沒有國家能靠發展房地產成為世界強國，如果有的話人類社會就不需要任何技術進步、古代社會就會蓋很多房子。常識是，我們作為第二大經濟體，房產價值不應該比美國還要多很多，而現在中國房產總值佔GDP比重是美國的2倍還多。

因此，雖然過去兩年的中國經濟在明顯改善，工業企業利潤也有明顯回升，但有一點始終沒有變，那就是房地產泡沫。房價上漲在過去的兩三年從一二線傳導到三四五線，我們在去年不看好房地產，也被市場打臉。

但我們的觀點不變，只要房價泡沫還在擴大，只要經濟還是在靠房地產驅動，那就不可持續。

姜超的上述邏輯，我是認可的。

房價有泡沫，可以參考的指標有很多，這裡例舉一個：房價收入比與偏離度。

易居研究院的數據表明：2017年，全國40個大中城市房價收入比創歷史新高，達11.4倍，略超2010年，預計2018年更高。

更多乾貨，可關注老楊微信號：楊紅旭樓市研究。

所以，2017年以來，老楊認為局部地區房價出現泡沫，發布紅警，提示風險，其中部分城市老楊也被打臉了。嘿嘿。

但在2017年之前的幾年，老楊從沒發表過中國樓市有泡沫（包括一二線城）的觀點。

而姜超與其師傅李迅雷，並不是近兩年看空中國樓市，而是從2013年就開始強烈看空。

有趣的是，2013年10月，老楊還曾寫過一篇文章，約賭大空炮席勒教授：2013年那個關於中國房價的賭約！當時約待五年後，四個月後，見真章。呵呵。

NO3

40城房價泡沫排名

幾個月前，易居院發布了一份很特別的報告《40城房價收入比偏離度研究》。我院自2007年在全國範圍內發布第一份房價收入比報告後，持續研究這一指標，近幾年不斷創新優化指標。

這裡考慮到當期房價收入比的偏離方向（房價收入比偏離度）、當期偏離度變化（偏離度同比增幅）以及市場趨勢（偏離度同比增幅的變化），分別取70%、15%、15%的權重。對各城市的原始數據進行標準化處理後打分，得到40城的房價透支程度排行榜。

結果顯示，全國40個大中城市中，共有19個城市得分為正，呈現不同程度的房價透支狀況；另外有21個城市得分為負，暫時沒有房價透支現象。

房價透支程度前三名的城市是廈門、天津和石家莊，其中廈門的房價透支程度最高，對比第二名的天津得分高出近70%。也即，廈門房價泡沫最大！所以，去年下半年以來，跌幅也較明顯了。

此外，濟南、南京、福州排名也比較靠前。而北京、深圳、上海等調控最為嚴厲的城市，市場出現明顯降溫，房價透支程度對比2016年有所緩解。

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