很多很多年以來，房價一直再漲，不斷調控，依然大漲。關於中國房價，如果再問會不會再漲？會被認為很幼稚。正確問法是，會不會漲到天上去？

那隻強有力的手

正確答案是，只要政府想讓它漲到天上去，它就會漲到天上去。假設徹底停止供地，禁止二手房交易，勒令開發商停售，政府統一每年全市只放出一套房，搖號銷售。那麼只要有一個人相信房價能漲到天上去，這個人是不是有精神病，是不是真的相信，是不是真的付款，並不重要，實在沒有找一個托也行。反正，房價真是能漲到天上去的。

經常有人以國際經驗和普遍規律，以日本房地產泡沫和美國次貸危機，甚至以荷蘭鬱金香泡沫，更有甚至以萬有引力定律，試圖質疑中國房價能漲到天上去。圖樣圖森破！試問，他們的政府能壟斷土地供應嗎？能限制私人交易嗎？不能吧，那還有什麼可比性。三個自信，懂嗎？中國特色道路，自然就有中國特色房價，豈能以普世規律而論？

所以，房價會漲到哪，唯一的就是看政府這隻強有力的手想讓它漲到哪，想讓它漲到天上去它就會漲到天上去。講什麼房價收入比、房地產空置率，什麼人口、貨幣，統統沒用。

為何總是漲漲漲

高房價受指責，很多人讓央行背鍋，央行可以為通貨膨脹背鍋，也可以為整體資產價格背鍋，可問題是，沒通脹啊，股票很少過三千點。房地產綁架貨幣政策，進而綁架中國經濟，居然還如此理直氣壯。倘若央行通過總量緊縮控制房價，就算把實體經濟全都緊死，投資收益率極高的房價也降不下來。高房價主要是地方政府的事，最多是國土和住建的事，央行不背鍋。

政府不是總在調控嗎？調高還是調低？在高點的時候，限購限貸壓住需求，同時也壓住了供給。需求暫時壓住但仍還在，一放馬上就出來，供給卻一時半會出不來，房價必然大幅攀升。一收一放幾輪大漲下來，就形成了房價永遠大漲的預期。一旦這種預期形成，全國的投機者到處借錢炒房，普通人花光六個錢包搶房，利率和限貸等增加成本的調控政策就會統統失靈。

為何越調越漲？房價上漲的最大受益者，不是房地產商，而是賣地的地方政府。知道什麼叫與虎謀皮嗎？如果真心想抑制住房價上漲，有的是辦法。比如嚴格按照人口流動，配套住宅用地供應。簡單公布一個加大供地的十年計劃就足夠了。實在不行學美聯儲搞個泰勒規則，承諾嚴格執行，擬新增土地供應/已開發土地存量=嚴厲係數×（當前房價-目標房價）/目標房價。

為何要讓房價漲？

首先，為地方政府搞收入。分稅制中中央拿走較多，地方財政50%以上依靠賣地收入。經常有人善意揣測政府，高房價破壞了年輕人的夢想，推高了實體經濟的成本，蓄積了金融危機的風險，甚至導致了大城市裡人不願意生孩子，結果導致他們預測房價總是失准。地方政府要修路要辦事還要吃喝，錢怎麼可能夠用呢？炒高地價是必須的。

其次，為宏觀經濟保增長。每當經濟下行，樓市稍有低迷，價格稍有下跌，房地產庫存稍有積壓，地產投資稍有下滑。政府為了保持經濟增速，就會放鬆限購限貸政策，放鬆購房貸款條件，降低房貸利率，加大棚改貨幣化安置，導致房地產價格大漲。房地產價格被當成了調節總需求的工具，形成了政府不敢讓房價跌，房價只會漲不會跌的預期。

第三，幫地方政府去槓桿。地方政府稅收加上賣地還不夠用，又借了很多錢，目前債務率80.5%，這只是明債，據說暗債已遠超明債。中國沒有個人破產制度，房貸是有追索權的抵押，即使房價大跌棄房，貸款照樣得還。最近三四線城市大漲，落戶搶人加上棚戶改造，炒高房價向房奴轉槓桿，就是地方政府去槓桿防範金融危機的主要辦法。

何時才能不再漲

何時才能不再漲，除非政府不想讓它再漲了。政府是會賬的，每年賣地收入=（飽和住房數量-現有住房數量）×地價毛利/年數，每年房地產稅收入=現有存量住房數量×房價×稅率。隨著城市化推進，現有住房數量越來越大，越來越接近於飽和住房數量。城市化最終完成時，賣地收入趨近為零。後一收入超過前一收入時，就是房地產稅要推出的拐點。

即使算不明白這帳，不主動推房地產稅。如今北上深的房價漲到幾乎比紐約、倫敦和東京都高了，普通人六個錢包加起來都買不起了，土豪考慮去國外買，永遠大漲的預期也快扭轉了。政府想要維持房價，必須減少新房供應，賣地收入必然大減。城市化已接近後期，未來賣地空間也不會太大了。地方政府單靠賣地賺不了錢，就會改用房地產稅來賺錢。

房子還能不能炒

此輪不同於以前，會加速走向拐點。實際上，一二線城市已經飽和，能賣的地已不多了，但房地產稅是全國性政策，只好停下來等三四線城市。此輪迫於去槓桿壓力，三四線地方政府必然加緊賣地，能賣多少就買多少。未來幾年，貨幣不會寬鬆。房地產開放商也會儘力縮短開發周期，快速形成新房供應。這一撥接盤俠接完盤之後，房地產稅就會適時推出。

以前政府不敢放任房價下跌，主要是擔心地方政府財政難以為繼，房地產商違約形成大量銀行壞賬。經過去槓桿去庫存，地方政府去了槓桿，房地產商去了庫存還了貸款。房子和債務大部分都轉移給了房奴，除了高槓桿的炒房者，房奴在房價下跌時，棄房不還貸款的會很少。即使屆時推出房地產稅，導致了房價下跌，花大力氣維持房價的必要性也不大了。

炒房收益如此之高，一點房地產稅又算什麼？的確不算什麼。但是，政府有房地產稅收入了，就無須炒高地價賣地了。這隻強有力的手不推了，高房價還能撐得住？因此，房價的確是可以漲到天上去的，但是能讓它漲到天上去的人是會改主意的。最後，真心建議您，未來這幾年，炒房須謹慎。

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