京投發展：行走在軌道上的房企

隨著房地產存量時代的到來，軌道物業越來越受到房地產開發企業的追捧，競爭格外激烈，如擁有核心技術和綜合解決方案無疑會為企業增加不少籌碼。

目前，京投發展（600683）在北京擁有三個成熟的軌道物業項目，在開發這些項目過程中，京投發展積累了深厚的技術底蘊和開發經驗。在軌道減振、降噪等技術領域取得了33個自主研發專利。

2018年，京投發展啟動全國布局後，其TOD模式也開始走出北京向全國拓展，目前已經進入上海、廣州等多個一二線城市，同時通過軌道輻射將項目向環一二線城市拓展。

TOD專家

所謂TOD模式，主要指以公共交通導向的物業開發，包括交通軌道沿線、站點和車輛基地等地方開發住宅、商業等物業，一方面使得公共交通土地獲得集約化發展；另一方面TOD模式使得人們生活更加便捷。

京投發展目前已經形成軌道物業開發和特色小鎮兩大主要業務，其中軌道交通車輛基地開發更是成為公司核心競爭優勢。目前京投發展旗下已有琨御府、公園悅府和西華府三個成熟的TOD項目。

高一軒認為，TOD項目有三個特點，第一，項目體量較大，普遍在50萬平方米左右。第二，物業類型多元化；第三，軌道交通接駁。而這三個主要特點決定了TOD項目的商業價值和商業前景極為廣闊。

京投發展開發的第一個TOD項目是西華府項目，被稱為TOD2.0版本，項目距離軌道正線施工只有3米左右，而且覆土只有0.5米，施工難度較大。該項目為京投發展積累了大量的技術和開發經驗。

琨御府和公園悅府項目被稱為TOD3.0版本，在這兩個項目開發中，京投發展在全國首次嘗試在軌交車輛基地做高端改善型物業的項目。通過架空層園林和減振降噪等技術運用，有效將居住舒適度和交通便捷性有機融為一體。截至目前，京投發展三個項目施工零試錯，產品已經交付4000多戶，在振動噪音方面為零投訴。

對於京投發展做亞洲軌道交通物業專家，高一軒表示，目前中國地鐵里程全球第二，有望2020年左右做到世界第一，作為世界第一大地鐵國家，一定會有一家相匹配的軌道物業專家誕生，而目前京投發展在這一領域已經做到國內領先。

TOD智慧生態圈

此外，對於京投而言，發展TOD項目並不是單純打造簡單的軌道交通物業開發和運營，而是以軌道交通物業開發為契機，打造一個TOD智慧生態圈。

TOD智慧生態圈在高一軒看來，包含著多層含義，首先，從一個城市街區角度而言，車輛基地佔地基本在30公頃左右，面積較大，一方面由於噪音、振動較多等原因，往往遠離居民區，另一方面，由於軌道較多，不僅浪費土地，而且往往成為一個城市的傷疤。

而京投發展看中這一空白，以車輛基地為基礎進行一體化綜合開發，利用智慧思維和科技手段，營造整個社區極豐富的公共和商業配套，集合人文、自然、產業生態價值共存的具有自我修復和自我優化能力的智慧生態閉環系統。

首先，通過高架和建築物業等手段將裸露在外面的車輛基地遮擋起來，通過合理規劃和有效利用，使得原本被車輛基地阻隔的城市機能獲得重生，同時也使得本來稀缺的土地資源得到充分利用。

TOD項目對於城市和政府，不僅消除了城市傷疤、提升了城市氣質、優化了交通格局，還重新塑造出一個宜人的城市空間，同時盤活了城市用地，增加了城市用地資源，真正實現了二次收益。

其次，由於地鐵建設投資規模較大，回報周期較長，通常每個城市軌道交通建設和運營企業均承擔著較大的資金壓力。而通過TOD模式能有效盤活存量用地，實現一次拆遷、兩次收益，同時反哺軌道建設，提高軌道收益，降低拆遷成本。與此同時，TOD項目還優化車輛基地空間結構併兼顧了地鐵運營效率與房地產開發收益。

第三，對於普遍民眾而言，一般社區項目由於體量較小，自身難以承擔學校、醫院、商業等配套，需要利用周邊項目配套，但是對於50萬平方米TOD項目來說，開發企業有動力去引入更好的配套將社區做好。

在開發項目過程中，京投發展將養老、教育、文娛、辦公等產業不斷導入項目，使得TOD項目不僅具備便利的城市交通、舒適宜居的環境、豐富的公共商業配套，同時也最大限度地豐富了業主的各方面生活和工作需求。

進入快車道

在當前房地產行業急劇變革的時代背景下，房地產行業集中度不斷提高，京投發展能夠蹄疾步穩，不斷前行，憑藉的正是TOD這一模式。

據高一軒介紹，目前全國開設交通軌道建設的有50個城市，一線城市車輛基地在40個左右，二線城市在25個左右，全國大約有400個左右的車輛基地，根據每個項目50萬平方米建築規模計算，全國有2億平方米的市場空間。

根據公司規劃，京投發展未來要獲得一半左右的項目開發權，也就是2萬億-5萬億元的市場規模。在高一軒看來，這是一個巨大的商業藍海，「雖然實現這一目標的時間尚還不能確定，但我們確實在做。」

2018年，京投發展正式實施全國布局，以北京為主要基地，以軌道交通物業開發和運營為主要模式，開始向上海、廣州、西安等城市邁進。確實，在車輛基地物業開發領域，無論在開發經驗還是技術積累方面，京投發展具備後發優勢。

（經濟觀察報）

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