樓市大泡沫正在成形 加拿大澳大利亞或遭遇「美式」危機

騰訊財經訊 據CNBC報道，當房地產市場低迷到一定程度時，就會出現一場抵押貸款危機，而且不管抵押貸款法如何規定，銀行、「影子銀行」和抵押貸款保險商都會受到衝擊。

美國抵押貸款危機充分說明了這一點。

然而，在加拿大、澳大利亞以及其他存在嚴重房市泡沫的地方，很多行業機構和媒體都在試圖掩蓋那些和美國抵押貸款法相像的信息。他們說，在美國發生的事情，不會在這些地方發生。

現在，我們將要拆穿這個謊言。

在抵押貸款危機爆發期間，美國一些房主手頭的抵押貸款金額已經超過房子本身的價值，因而他們即便有能力償還貸款，也不願做這種賠本買賣，於是，「三十六計走為上」，很多分房主選擇交鑰匙走人，為此產生了一個新的英文名詞「Jingle Mail」。

這個名詞的中文含義是指，把鑰匙放進郵箱，後事交由銀行或專門的公司負責。據美國經濟學家克魯格曼的預測，交鑰匙走人這種行為讓貸款銀行蒙受巨大損失。

毫無疑問，在房價上漲時期，不可能出現「Jingle Mail」。與此同時，在房價上漲時期，抵押貸款違約率非常低，因為房主能夠輕而易舉地賣掉房子並還清貸款。在這樣的時期，貸款商藏在這些低違約率的背後。但是，違約率之所以低，只是因為房價在上漲。

當房價大幅度下跌時，突然攀升的違約率就變成一個「不知道從哪裡冒出來」的大問題。

多年來，美國抵押貸款危機之所以會發生，是因為人們可以合法地放棄未償還的抵押貸款，因為銀行除了沒收抵押物外無法追討房主。很多關於為何「美式」抵押貸款危機不能在加拿大或澳大利亞發生的評論都是立基於這一點。然而，這是錯誤的。

在美國，每個州都有自己的抵押貸款法。就住宅購買抵押貸款而言，美國各州可分為兩類：「追索權州」和「非追索權州」。

追索權抵押貸款，允許貸款商將抵押物（即房子）沒收之後，繼續通過法庭向房主追討剩餘債務。有了法庭的裁決，銀行就可以追討前房主名下的其他資產、工資等，直到房主付清欠款，與銀行達成和解，或在破產法庭尋求破產保護。

非追索權抵押貸款限制了銀行對抵押物的沒收。一旦銀行取消了房屋贖回權，無論損失有多大，銀行都不得不承受損失。與此同時，房主可以甩掉巨額債務。

在美國，僅有12個州是「非追索權州」。換言之，另外38個州以及哥倫比亞特區都是「追索權州」。在美國最大的四個州（德克薩斯州、紐約州、佛羅里達州和加利福尼亞州）中，只有加州是「非追索權州」。

然而，現實情況是，不管是「追索權州」，還是「追索權州」，面對抵押貸款危機時，日子都不好過。

在38個「追索權州」，抵押貸款危機與「無追索權州」的一樣嚴重。抵押貸款法和追討拖欠房主的權利並沒有減緩房市危機，也沒有減緩貸款人和抵押貸款保險公司所蒙受的損失！

在加拿大，除了兩個省份之外，都擁有追索權抵押貸款。在澳大利亞，所有省份都擁有追索權抵押貸款。

因此，房市已經出現巨大泡沫的加拿大和澳大利亞，將會面對美國曾面對的情況：當房價大幅度下跌時，很多房主會放棄自己的抵押貸款，因為他們無力或者不願意償還未還清的貸款，或者不願意再為賠錢的房子埋單。當人們失去自己的工作時，這就會成為一個大問題。

事實上，對於那些想要交鑰匙走人的房主來說，追索權抵押貸款一點用都沒有。美國38個「追索權州」所發生的一切，足可以說明這一點。（米娜）

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