鳳凰網房產綜合 來源：房屋屋（its-home）、一勺言（yishaoyan2014）、地產情報站（dichanqbz）、樓市相對論（yishaoyan2014）、券商中國等

昨天（6月25日）下午開始，一則重磅消息傳來，稱國開行總行棚改項目合同簽訂審批權回收總行，將在全國範圍內一刀切叫停棚改。隨後，這則消息便迅速蔓延，引得人心惶惶。

消息一出，讓房地產市場蒙上了一層烏雲！一時利好轉利空，房地產股應聲下跌，全線飄綠！

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棚改一刀切是真是假？

時隔短短半天時間，國開行在昨夜晚間側面緊急回應了關於棚改貸款一刀切的市場傳言，稱各項工作正在有序開展。

據國開行提供的數據，截至5月末，國開行今年發放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。目前各項工作正在有序開展。

從這個回答來看，國開行並沒有直接回應市場疑問。到底許可權收回了沒有？是不是以實物安置為主？還模稜兩可，讓人疑惑。

不過，有媒體從國開行處獲悉：

1、並未暫停所有棚改項目，微博上瘋傳的「棚改全部暫停」的消息，是謠言。

2020年就是棚改收官之年，如今全國棚改項目已經完成大半，未來的存量已經沒有多少剩餘，棚改顯然沒有半途而廢的道理。

2、國開行總行收回棚改項目合同審批許可權，這意味著，棚改項目審批以後會越來越嚴，地方上還想放水？不可能了。

3、貨幣安置為主的方式，轉化為以實物安置為主，棚改不發錢，發房。

4、目前仍在進行中的項目，依然繼續執行。這點比較曖昧，未來增量的規模會如何？增加還是縮減？

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為何突然爆出棚改一刀切？

此次，突然爆出棚改一刀切的消息實際上早有苗頭。諸多信號都在說明，棚改貸款一定會收縮，棚改貨幣化也會收緊，三四線城市的房價危險來了。

1、棚改貸款（PSL）已經實質性收縮。

今年前三個月，PSL增量是3038億元，相比去年同期幾乎翻倍。然而，結合國開行提供的5月末數據，不難發現，四五月份的PSL增量僅有1330億元，即使加上6月份的預估增量，恐怕也只有2000億元左右。這一數字不僅遠低於一季度，而且與去年同期相比，同比增速幾乎為0。

顯然，PSL貸款一旦收縮，棚改就失去根本的資金來源。

2、國開行項目審批權已經上收。

此前有媒體報道，國開行棚改項目審批權上收。其執行口徑是，新增項目謹慎受理，存量項目仍舊執行，但也要視具體情況來區分。

有業內人人士將其解讀為，已經進行的棚改項目不會受到影響，但新增項目卻要從嚴從緊。這意味著，大部分三四線城市的棚改項目都將面臨嚴控。

3、多地明確表示，將減少貨幣化安置的比例，取消對於貨幣化安置的獎勵補貼。

山東首次取消貨幣化安置獎勵，不再鼓勵貨幣化補貼；

湖南則提出，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策。

廣東則提出，控制棚改成本，實現收支平衡，因地制宜推進棚改貨幣化安置。

4、全國百城庫存已經跌回6年前，去庫存已經完成任務。

無論是一二線城市，還是三四線城市，樓市庫存都不再成為問題。支撐去庫存的種種政策，也沒有理由再繼續維持。

以上種種信號都在傳達，昨天，突然傳出的信息並非是偶然！

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棚改貨幣化是功還是過？

所謂「棚改」，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮危舊住房改造工程。

通常來說，棚改分為兩種，一種是貨幣安置，一種是房產置換，而貨幣安置的最主要資金來源就是棚改貨幣化。

以往拆遷戶都是拆一補一，拿的是實物補貼，如今貨幣化安置成為主流，拆遷戶手握重金入市。

所以，棚改創造了大量的購房需求，對於開發商來說，只要有棚改的地方，開發商就不擔心房子賣不出去。棚改也徹底激活三四線城市的樓市，引發新一輪的全民搶房潮。

隨著房價暴漲，地價隨之抬升，三四線城市賣地收入隨之抬升，於是就有了償還貸款的能力。三四線城市，就此完成了從PSL定向放水到房價暴漲的自我循環。

然而，借了錢總要還的，棚改總會完成的，房價漲幅越大，市場風險就越大。一旦這一循環無法維持，三四線樓市就容易陷入多米諾式危機。

可以說，棚改貨幣化是這一輪三四線房價暴漲的元兇。只有棚改而無貨幣化安置，三四線城市的庫存或許能夠緩解，但不至於引發這一輪令人瞠目結舌的房價狂奔。

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三四線的狂歡快到頭了

如今，國開行總行正式收回棚改項目審批權，未來審批收緊，並且將要逐漸用實物安置取代貨幣化安置。（所謂實物安置即用安置房對拆遷戶進行補償）

實物安置，拆多少補多少，不會新增資金來源，反而由於土地集約化利用，市場上的住房供給有增無減，房價最終會被供求關係平衡下來。

綜上分析，三四線的城市，由於失去了新增的資金，會失去上漲的動力，變的和一線城市一樣，但是不會立刻自由落體。為去年的異常繁榮償債的時刻，是這批拆遷戶的土地變成新房子的時候，預估一下，大概一年半左右，這些城市的房價會迎來巨大的壓力。

有業內人士表示棚改雖然沒有叫停，但是未來規模和結構存在一定的調整空間，同時以實物安置為主，這在很大程度上抑制了三四線城市的房價快速上漲，這也就意味著棚改紅利時代結束！

凰家問答

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