重磅消息！房價大利空，撤退潮來了！

昨天（6月25日）下午開始，一則重磅消息傳來，稱國開行總行棚改項目合同簽訂審批權回收總行，將在全國範圍內一刀切叫停棚改。隨後，這則消息便迅速蔓延，引得人心惶惶。

消息一出，讓房地產市場蒙上了一層烏雲！一時利好轉利空，房地產股應聲下跌，全線飄綠！

對此，國開行緊急回應稱：

今年以來，開發銀行嚴格執行國家有關棚改政策，配合地方政府依法合規開展棚改融資工作。據國開行提供的數據，截至5月末，開行今年發放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。目前各項工作正在有序開展。

這一回應可謂中規中矩，貌似什麼都說了，但看起來又什麼都沒說。但資本市場對此早已洞若觀火，地產股已經連續兩日暴跌。

其實，諸多信號都在說明，棚改或許不會取消，但棚改貸款一定會收縮，棚改貨幣化也會收緊，三四線城市的房價真的危險了。

四個危險信號：棚改大收縮

第一個信號是，棚改貸款（PSL）已經實質性收縮。

今年前三個月，PSL增量是3038億元，相比去年同期幾乎翻倍。這正是今年年初三四線城市房價持續暴漲的根源所在。

然而，結合國開行提供的5月末數據，不難發現，四五月份的PSL增量僅有1330億元，即使加上6月份的預估增量，恐怕也只有2000億元左右。這一數字不僅遠低於一季度，而且與去年同期相比，同比增速幾乎為0。

▎圖表來源：奇緣經濟筆談。

顯然，PSL貸款一旦收縮，棚改就失去根本的資金來源。

第二個信號，國開行項目審批權已經上收。

根據華爾街見聞報道，國開行棚改項目審批權上收，不是始於最近，而是從年初就開始執行。其執行口徑是，新增項目謹慎受理，存量項目仍舊執行，但也要視具體情況來區分。

這句話的意思是，已經進行的棚改項目不會受到影響，但新增項目卻要從嚴從緊。這意味著，大部分三四線城市的棚改項目都將面臨嚴控。

第三個信號是，多地明確表示，將減少貨幣化安置的比例，取消對於貨幣化安置的獎勵補貼。

山東首次取消貨幣化安置獎勵，不再鼓勵貨幣化補貼；

湖南則提出，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策。

廣東則提出，控制棚改成本，實現收支平衡，因地制宜推進棚改貨幣化安置。

第四個信號是，全國百城庫存已經跌回6年前，去庫存已經完成任務。

根據易居房地產研究院發布的數據，百城住宅庫存總量為42708萬平方米，環比減少1.6%，同比減少8.2%。綜合歷史數據，當前百城庫存規模已經跌回到2012年3月的水平。（更多可參閱《樓市庫存跌回六年前，「漲價去庫存」還要繼續嗎？》）

無論是一二線城市，還是三四線城市，樓市庫存都不再成為問題。支撐去庫存的種種政策，也沒有理由再繼續維持。

種種信號說明，支撐棚改的PSL貸款正在收縮，貨幣化安置將會失去源頭之水，三四線的樓市真的危險了！

棚改式放水：三四線房價暴漲之源

PSL之所以重要，是因為它是貨幣之水。為三四線城市的棚改提供了最基本的水源，進一步支撐了棚改貨幣化。

PSL，又名抵押補充貸款，是央行創新性的貨幣供應工具，提供的是基礎貨幣，具有放水效應。

與降準的普惠式放水不同，也與麻辣粉（MLF）的滴灌式放水不同，PSL是典型的定向澆灌，目標是棚改,為三四線城市提供了源源不斷的流動性。

這背後的操作邏輯並不複雜。

央行以低利率通過PSL向國開行等政策性銀行提供貸款，國開行再利用這筆資金向地方政府發放棚改專項貸款，地方獲得貸款之後，不僅有資金開啟大規模的棚戶區改造，而且還能用真金白銀進行貨幣化安置補貼。

以往拆遷戶都是拆一補一，拿的是實物補貼，如今貨幣化安置成為主流，拆遷戶手握重金入市。

大拆大建加上大補貼，從而徹底激活三四線城市的樓市，引發新一輪的全民搶房潮。

隨著房價暴漲，地價隨之抬升，三四線城市賣地收入隨之抬升，於是就有了償還貸款的能力。三四線城市，就此完成了從PSL定向放水到房價暴漲的自我循環。

可以說，只要房價不斷上漲，地價不斷上漲，賣地收入接連不斷，這一循環就不會被打破。

然而，借了錢總要還的，棚改總會完成的，房價漲幅越大，市場風險就越大。一旦這一循環無法維持，三四線樓市就容易陷入多米諾式危機。

棚改貨幣化功過

必須要說明的是，棚改沒有原罪，問題出在棚改貨幣化。

棚改自08年開始啟動，直到2014年，都未對房價產生多大影響。原因在於，當時的棚改多半都是財政支持的，是名副其實的民生項目。即使存在大拆大建，但拆一補一、實物補貼之下，市場供求關係不會突然異化。

然而，時間進入2015年，棚改開始改頭換面。當時在去庫存的名義之下，3年1800萬套棚改大幕開啟。同時，PSL定向放水，為地方政府提供了源源不斷的資金來源，讓各地一改實物補貼的傳統，貨幣化安置從此登堂入室。

所以，只有棚改而無貨幣化安置，三四線城市的庫存或許能夠緩解，但不至於引發這一輪令人瞠目結舌的房價狂奔。

事實上，從時間表上看，2014年棚改貨幣化安置還不是主流，2015年逐漸增多，到2016年比例已經超過40%，2017年更是超過50%。在局部地區，棚改貨幣化比例甚至達到100%。

這恰恰與三四線城市的房價上漲周期相重合。

三四線的狂歡快到頭了

我們可以得出三個結論：

第一，棚改不會被一刀切叫停。

2020年就是棚改收官之年，如今全國棚改項目已經完成大半，未來的存量已經沒有多少剩餘，棚改顯然沒有半途而廢的道理。

必須承認，棚改是民生工程。問題不在於棚改，而在於過多的貨幣化棚改，在於將普通房子搪塞其中的大拆大建。

第二，棚改貨幣化安置將會逐步退出。

實物安置，拆多少補多少，不會新增資金來源，反而由於土地集約化利用，市場上的住房供給有增無減，房價最終會被供求關係平衡下來。

與此對比，貨幣化補貼，則是利用拆建之間的時間差，給拆遷戶發放大量的真金白銀，去追逐市場上本來有限的庫存，進而攪熱樓市，引發全民性搶房。

所以，棚改貨幣化安置的負面效應正在一一呈現，弱化貨幣安置，順理成章。

第三，棚改完成之日，就是三四線房價爆雷之時。

棚改貸款大收縮，已經給三四線城市警示了風險。等到棚改完成之際，那麼風險就會一一釋放。屆時，基本面一塌糊塗的三四線城市，房價怎麼漲的，很有可能怎麼跌回去。

這個時間點，不會超過2020年。

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