為什麼說「棚改貨幣化安置」影響了你的房價

寫在前面

其實本文大部分內容月初就寫好了，但苦於房地產市場是我國最複雜的市場，有時甚至都不能稱之為「市場」，妄議地產和賭中國隊贏球一樣都是最容易被打臉的行為，所以就一直沒敢發出來，這次借國開行的消息，拿出來一部分與大家交流探討。

抱拳

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這兩天聽到很多關於國開行的消息，有的說國開行停止了棚改貸款的發放，有的說國開行棚改項目放款權收歸總行，也有的說國開行開始減少發放貨幣化安置的棚改貸款……總之一個比較明確的方向就是國家要給「棚改貨幣化安置」剎剎車。

畢竟沒聽到官方確切的說法，本著科學的精神我們不傳謠，本文只是探討一下「棚改貨幣化安置」是怎麼推動本輪房價上漲的。

（更確切的說是三、四線城市房子的上漲）

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從2015年下半年起，中央召開的一系列會議上就多次提及房地產去庫存，而隨著當年年底中央經濟工作會議的結束，房地產去庫存成為供給側改革措施中的重要部分，也是我國經濟工作的主要任務之一。隨後，一些地方政府陸續出台了刺激房地產市場發展的措施，房地產去庫存也逐步在各地得到落實。總的來說，其主要手段可以歸納為六大類：

寬鬆的財稅政策

促進公積金貸款發放

鼓勵支持農民進城購房

推進棚戶區改造

商品房回購

控制土地供給

一起看看所取得的成果，

援引今年年初新華網的消息，

存量房方面，2017年末商品房待售面積58923萬平方米，比上年末減少10616萬平方米，其中，商品住宅待售面積30163萬平方米，減少10094萬平方米；

棚改方面，2017年全國城鎮棚戶區住房改造開工609萬套，棚戶區改造基本建成604萬套，公租房基本建成82萬套，農村地區建檔立卡貧困戶危房改造152.5萬戶；

房價方面，12月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格月同比上漲的城市個數為61個，比1月份減少5個；下降的為9個，增加5個。（當然最大的漲幅主要集中在2018年的一季度——作者）

短短几句話，其實能看出不少有意思的地方：

首先，2017年去庫存一共解決10616萬平米，其中10094萬平米是商品房住宅，佔比高達95%，去庫存主要去的是住宅的庫存；

第二，棚改力度非常之大，開工和基本建成全年均達到600多萬套，簡單來說平均每年向市場推送600萬戶的城鎮拆遷戶，和100多萬戶的農村拆遷戶；

第三，大中城市房價整體在上漲，2018年一季度上漲的更是尤為顯著，這就形成了一個特別有趣的現象，一方面商品房庫存壓力大，需要清理，另一方面卻還能不斷的漲價。

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把原本賣不出去的東西加價賣出去，這是如何實現的？

上面我提到的六個手段都起到了一定的效果，但我認為最為重要的還是棚改的貨幣化安置。

因為這個手段規模最大，且直接影響了商品房的供需關係，創造出大量的需求。

2015年以前的棚改，一方面規模本身不大，另一方面拆遷以後是以建設安置房為主。被拆遷的老百姓有了回遷房，對商品房的慾望也就不那麼強烈了，當然其本身購買能力也比較有限，絕大部分都構不成對商品房的需求。

而從2015年開始，棚改開始加大貨幣化安置的步伐，從2014年僅有9%到2015年的28%，再到2016年的48.5%，而2017年更是近60%的棚改都只進行貨幣補償，加之平均每年600萬套的拆遷速度，直接為市場短時間內創造了大量手持貨幣且原住房被拆的「剛需」，這種情況下，供需的天平就由原來的買方市場傾斜成為賣方市場，原本積壓的房子，突然就變得供不應求了，各地樓盤紛紛漲價、排號、搖號，一片熱火朝天的景象。

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有人要問，一下子拆了這麼多的房子，拆遷補償的錢又是哪來的呢？

這個時候需要引入一個重要的概念——抵押補充貸款（PSL）

抵押補充貸款（PSL）是央行投放基礎貨幣的工具之一，根據央行貨幣政策司的說法，2014年創設PSL是為開發性金融支持棚改提供長期穩定、成本適當的資金來源。其主要面向以國開行為首的三大政策性銀行，他們可以通過抵押高等級債券及優質信貸資產來向央行申請PSL。

而這個貨幣工具四年的時間一共投放了多少呢，截至2018年5月末，三家政策性銀行存量PSL的餘額為31247億元，由於PSL的使用還包括支持一帶一路、投資基礎設施建設等方面，具體投於棚改的數量難以準確量化，但國開行這三年放出的3萬多億棚改貸款是沒跑的。什麼叫向市場注水？這才是。

但放水畢竟只是引致需求導致的，真正的核心因素還是轟轟烈烈的棚改運動。

地方有了棚改立項但是沒有錢，於是找國開行借，大家都向國開行張嘴，地主家餘糧也是不夠的，於是國開行通過PSL向央行借入低息貸款，再轉手通過棚改貸款把錢借給地方，地方將這個錢作為拆遷補償款發放給拆遷居民，國開行再以這些棚改貸款作為抵押品回央行拿到新的PSL，然後再給其他地方的棚改項目發放貸款，不斷地重複上述操作，最終形成了這樣的循環：

央行給國開行提供定向借款→國開行發放棚改貸款，棚改貨幣化安置→居民獲取大量的拆遷貨幣補償→鼓勵居民加槓桿購房→拉高房價→推升地價→政府賣地償還棚改貸款→央行收回對國開行的借款

這樣就出現了本輪房價的快速上漲，居民紛紛貸款購房跑步入場，然後各地政府緊鑼密鼓的出台地產監控政策的情形。正所謂，

房價與地價齊飛，按揭共監控一色。

回顧上面的流程，央行一出一進乾淨利落；國開行完成了投放還獲得穩定的貸款收益；居民則是用安置費加上前期積蓄再加上房貸住進了商品房，房子的漲價又讓居民覺得自己「賺到了」；地方政府則實現漲價去庫存，同時又靠賣地獲得高額土地出讓金，順手又將政府部門債務成功轉移給私人部門實現去槓桿。

於是，這套邏輯竟然實現了全面共贏，裡面所有的參與者都成為了受益者。

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目前來看，CPI沒有明顯上漲，匯率也沒有大幅下降，但房價畢竟還是漲了，整個房地產市場還是為超發的貨幣蓄了更多的水。

本次如能及時收手棚改貨幣化安置，我認為還是非常正確的，

畢竟，經濟規律可以扭曲，但不可能一直扭曲下去……

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